能坚持到2024年的民营房企，都是高手。
经过3年的市场调整，大浪淘沙下，如今领衔地产圈的基本都是大型国央企，民企大多过得不容易，只能依靠自己的力量对抗周期风浪。
涛哥看了下2024年1-3月房企销售排名，发现TOP20中只剩下6家纯民企，其中没有出险、依然稳健的只剩下4家：
滨江、龙湖、新城、美的置业。
最近恰逢年报季，目前除了滨江外，其他三家都已经公布最新的财务数据。
很多人会好奇：这些还算健康的民企，2023年到底过的怎么样，2024年是否还能坚持？
从涛哥观察看，不同企业有不同“灵魂底色”，这从根本上决定了企业的发展模式和安全性。
之前很多早早爆雷的企业，他们灵魂底色往往是“金融”，依靠高杠杆和高周转获取利润，也在行业去杠杆趋势下被淘汰。
而今天能够存活下来的这几家民企，却有着不同的“灵魂”和发展模式，也成为他们能够穿越行业周期的关键所在。
今天，涛哥就跟大家聊聊，那些依然在场上且呈现较强韧性的民企，都有着怎样的“灵魂”？
1
龙湖的灵魂是：均衡
一直以来，龙湖都是房企中的“优等生”，发展也很克制。
2023年，龙湖交出一份不错的业绩答卷，销售额1735亿，稳居行业前10，各项财务指标也保持健康状态。
不过，龙湖最令人羡慕的，是其全方位发展的运营及服务业务：
累计开业88座商场，冠寓房间数12.3万间，龙湖物业在管面积3.6亿平方米，龙智造已累计获取代建项目90个。
2023年，龙湖运营及服务业务收入达258.8亿，对利润的贡献占比达60%。
也就是说，如果没有运营服务业务贡献，龙湖今年的利润数据要再减少六成，那将会是一个灾难性的后果。
因此，龙湖到今天依然稳健，最关键的就是，他们很早以前就确定了开发、运营及服务均衡发展战略，并长期投入资金培育。
涛哥还记得，在房地产高速发展的那几年，很多民企黑马业绩一度都超越龙湖，市场上也会质疑龙湖是否变慢了？
事实上，那几年正是龙湖开始布局运营类业务的时候，他们每年将销售回款的10%投入到投资性物业中，资金的分散拖累了当时的发展，却在如今行业风浪中收获了稳健持续的回报。
特别是2023年，很多头部房企包括国央企在内，都面临着经营指标大幅下滑，而龙湖凭借地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造这五大航道的均衡发展，成功稳住了业绩底盘。
业绩会上，龙湖管理层也感叹道：“去年公司实现经营性利润占比60%，期待在未来有一天经营性收入能够过半，如果到这一天，龙湖就真正完成了转型。”
除业务发展战略的均衡外，龙湖在财务内控上也长期坚持均衡策略，其各项财务指标始终都克制的保持在行业最安全区间。
所以，涛哥认为龙湖的灵魂是“均衡”，从业务发展到财务管理的“均衡模式”，是其行稳致远的关键所在。
2
新城的灵魂是：商业
民营房企生存维艰的当下，新城依然稳居TOP20坚持未出险，说实话这是3年前很多人没想到的结果。
新城能做到这点，毫无疑问归功于极具前瞻性的“住宅+商业”双轮驱动战略，不仅形成差异化的竞争优势，还提供长期、稳定的现金流，拥有更强的安全垫。
早在16年前，新城就开始布局商业，而当年种下的种子，今已亭亭如盖影婆娑。
过去多年，新城平均每年开业10余个商业项目，累计布局198座吾悦广场，2024年计划再新开12座，将突破200家商场，属于行业第一梯队。
而商业的持续发展，也成为新城财报最大的亮点，2023年其商业运营总收入达113.24亿，同比增长13.17% ，在整体毛利中占比33%。
并且，商业不仅为新城贡献了收入和利润，还成为其稳健的最大支撑，2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2023年该比例为2.55倍。
因此，当别的房企们还在为融资利息发愁的时候，新城仅靠商业运营收入就完全覆盖利息的2.55倍，大大缓解了财务压力。
此外，这些在营的吾悦广场也为融资性现金流带来重要补充。去年新城通过吾悦广场作为抵押物，获取经营性物业贷及其他融资约140亿，成为其重要且关键的融资渠道。
几年前，房企爆雷潮出现的时候，涛哥就判断商业将是新城最大的筹码，如今看确实应验。
随着房地产进入新发展阶段，在商业上已形成优势的新城，未来有更多可能性。
去年10月，新城发布了“深度运营策略”，致力于提升吾悦广场的服务能力和经营坪效，将有助于进一步提升新城商业收入和商业价值。
所以，如果说过去新城是靠“住宅+商业”双轮驱动模式，那么到了今天，商业扮演的角色显然更加重要，因此说新城的灵魂是“商业”。
3
美的置业的灵魂是：实业
龙湖与新城活下来的根本，都离不开经营类业务的发展，而美的置业完全不同，他们靠的是刻在骨子里的“实业”基因。
起步于佛山顺德，核心团队拥有制造业背景的美的置业，多年来一直都很低调，发展节奏很克制，可以说是以制造业的思路做地产。
2023年，美的置业合同销售金额约658.5亿，营业收入735.6亿，核心净利润22.6亿，各项指标在当前的行业环境下都算较好。
但是，美的置业有一个指标却比龙湖、新城、甚至很多国央企都强，就是净负债率低至35.8%，这属于行业最低之一。
要知道，去年龙湖净负债率55.9%，招商蛇口净负债率54.58%，中海地产净负债率38.7……
美的置业的净负债率比头部央企都还要低，是房企“低负债标杆”。
2021年至今，美的置业有息负债大幅降低183亿，目前其有息负债仅381亿，三道红线保持绿档。
在非常优质的财务指标加持下，美的置业获得了金融机构的认可与支持，2023年累计发行46.2亿中期票据，加权平均融资成本仅4.8%，同样是民企标杆。
除了财务方面像制造业一样稳健，美的置业在经营管理上也同样带有制造业风范，处处体现着实业本色。
众所周知，制造业讲究精益求精，美的置业把对产品和运营的死磕精神以及精益管理理念，带到了地产行业。
一方面，美的置业在产品上打造科技地产标签，用他们自己的话说是：“像智能汽车一样打造科技智能家”，从研发设计、智慧系统、定制选装、全周期服务等维度，做出了自己的科技特色。
另一方面，美的置业内部管理上也采用制造业思维，不仅组织架构精简，还运用科技系统来提升运营管理效率并加强工程品质管控，去年其交付超9万套住宅，有150个批次都实现提前交付。
面向未来看，聚焦“开发+运营+科技”的差异化驱动力，美的置业一方面保持住宅的滚动开发，另一方面也积极布局轻资产的商业和物业管理，同时大力发展科技产业。
2023年，美置服务合约管理面积9032万方，美置商业在营商场9座，最令人惊讶的是，他们孵化的睿住建筑科技和睿住智能这两家地产科技企业，分别新增合同金额6亿、11亿，第三方业务占比分别达98%、41%。
这也就意味着，美的置业的科技能力已经开始规模化的面向行业输出，未来将会成为其重要的增长点和转型方向。
美的置业官微的年报解读中，有这样一句令人印象深刻的话：
房地产事业的本质是民生实业。
这也充分体现美的置业做地产的态度和思路，正是以“实业”为灵魂底色，保持着低负债经营、精益管理和科技特色，才成就了美的置业的稳健发展。
4
村上春树曾在《海边的卡夫卡》里，写过这样一段话：
“暴风雨结束后，你不会记得自己是怎样活下来的，你甚至不确定暴风雨真的结束了，但有一件事是确定的，当你穿过了暴风雨，你早已不再是原来那个人。”
人生如此，房企亦如此。
纵观龙湖、新城、美的置业的穿越周期之道，会发现它们各有特点，也同时存在很多共性。
一方面，他们财务内控都比较好，整体负债率都很低，基本功扎实；
另一方面，他们很注重构建自己的差异化竞争力，各有一门武功绝学。
地产下半场，每个房企都要有扎实的基本功和自己的绝招，龙湖、新城、美的置业的案例，为行业未来的发展提供了一些可参考的方向。
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