清明假期三天，深圳各景点人山人海，像大小梅沙、梧桐山、仙湖植物园、弘法寺、欢乐港湾和罗湖东门等，这两天都快被挤爆了。
相比之下，新房售楼处就没那么热闹了，市场上听到最多的反而是：降价、降价、降价。
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为了卖房子，现在的深圳开发商到底有多拼？
上个月开盘的龙华珺奕府，因369万起买龙胜地铁口三房而引发不小的震动，现在折扣再次升级，最低总价门槛降到了355万，折后单价4.4万/平起。
深圳这么多个区域，基本没有不降价的，都在促销让利。
总体来看，南山中心区新盘单价已经拉到了8字头，红山新盘单价5字头，沙井中心区新盘单价3.8万到4万，光明的新房低至3字头，坪山和龙岗的新房2字头。
如今，深圳新楼盘的价格不仅越卖越便宜，项目给出的其他优惠也越来越多，和几年前的市场相比简直天差地别。
新房市场的持续内卷，连保障房市场都扛不住了，也跟着推出购房送大礼包的促销手段。
要知道，这可是六折人才房啊
究其原因，商品房价格被打下来后，保障房的性价比在不少购房者看来，已经没有想象中的那么高了，有些人才房甚至比商品房还贵，而且商品房在资金上相对更灵活，品质和未来都是确定的。
就拿前海安居房山樾湾花园来举例，这样的地段，4.26万的限价，这放在之前都是要日光的，可现在第一期选房结束，2310套房源，合格认购家庭1982户，最终才卖出798套，去化率仅34.84%，不禁让人怀疑刚需都去哪了？
02
2023年，深圳成为新房量价回调最最严重的一线城市。去年新房的整体去化率只有35.75%，比2022年下降了12%左右。
深圳新房为何这般不好卖？
其一，质量问题。
这几年市场下行，新房的品质做得不尽如人意，甚至一个比一个摆烂，买的时候业主给开发商送西瓜，收房的时候却变成了苦瓜，巨大的落差感，消耗了不少购房者对开发商与期房的信任。
其二，保障房的冲击。
随着深圳加大建设筹集保障房，那些本身供应量大的郊区新房，既没地段，又没价格优势，未来前景堪忧，自然就更难卖了。
其三，业主砸盘卖房。
这轮调整下来，二手房的性价比反而凸显出来了，以沙井的标杆小区博林君瑞89平三房为例，最新报价据说已经跌至410万，相较于高峰期的成交价730万，回撤幅度在44%左右。对比其他更有潜力的片区来说，这也许不是最优解，但对沙井新房而言，无疑是暴击。
买房最重要的是什么？
无非就是对地段、配套、品质和价格的综合评估，在房子整体稀缺的情况下去追求性价比，通常不容易出错。
03
在深圳楼市，房价涨涨跌跌，都是正常现象。
区别在于，有些房子跌下来了，可能就很难再上去；而有些房子一旦市场回暖，就会率先反应过来。随着时间的拉长，两者的差距越来越大。
追涨杀跌向来是人的天性，而且很难战胜，房价越是下跌，越不敢下手。相反，在楼市上涨期，人们往往是越涨越买。
所以，当下对于买房这件事，最好就是平常心对待：一是有实际需求了就买，有能力了就布局，犹犹豫豫说不定手上的钱就被嚯嚯掉了；二是不要乱买，尽可能往核心资源更多的地方靠拢。
房子未必能给人带来安全感，但各方面都不错且有性价比的房子，它必然会在未来很长一段时间给你带来足够的安全感。
在这个时间节点，拿着大量现金什么都不做，确实会让人很缺乏安全感。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。