01
楔子
南昌大风坠亡事件已经过去了几天，有人说是天灾（大风的原因），也有人说是人祸（业主私自改装外窗）。
最近澎湃新闻就报道了当地一位住房和城乡建设局人士的发言：
事发后，他们和应急管理部门、警方已经到现场核实了情况， 初步判断，事发的房屋原来的阳台都是有栏杆和扶手的。 基本上每一户住户（收房后）都把栏杆和扶手拆掉了，封闭了阳台。有的住户封闭的阳台和窗户质量好，有的质量差。
出事的两家住户的阳台和窗户都是住户后期自己加装的，质量有问题 ，阳台和窗户的锚固点有很大的问题，锚固点有很多缺失，造成大风时窗户被吹掉，人被卷走。
经初步调查，人员被吹落和房屋质量没有关系 。关于此事最终的调查结果，需要等各个部门核实清楚后确定。
看到这个调查结果，良子作为一个建筑师不禁要问： 小业主为什么要把原来的阳台栏杆和窗户拆除，自己重新安装，这种反常行为符合逻辑吗？
据良子收集的资料和素材来看，开发商给事故楼栋设计了很多的赠送面积，而这部分赠送面积交付的时候是半开敞的，如果后期业主不自己改造，是无法作为正常的房间来使用的。（平面如下图，为网络资料）
所以，这栋楼自住的小业主们几乎每户都进行了封窗，差别只是有些拆除了交付伊始的防护栏杆，而有些是保留了原来的栏杆。
上图是房产中介网上的空间布置图，大家可以对照平面上的赠送面积来看，业主们当然会自行封窗，这能多出20多平方的使用面积啊。 （橙色部分为出事的西侧赠送面积）
从西侧立面的不同封窗形式来看，这不太可能是开发商统一施工的 。如果对推导过程感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《 》
雪崩的时候，没有一片雪花是无辜！
如果把这次的事故责任完全归结为小业主私自拆除防护栏板，采用了不合格的封窗产品导致的，这个合理吗？
1.128平的房子，开发商给小业主设计了3个赠送，2个阳台，都是开敞空间，小业主不封可能吗？售楼的时候，有没有宣传可以拆了防护栏杆、封窗做房间呢？
2.对于如此之多的赠送面积，相关的审批部门是否有相应的规定可依呢？即使有法可依，这样的规定是否合理呢？
3.物业公司对于小业主拆除护栏的行为，有没有尽到告知和规劝的义务呢？
这些问题，可能永远不会有答案。所以我今天的这篇文章就想聊一下“商品房的赠送面积”这件事。
02
赠送面积
赠送
指无代价地将财物或称号等给予别人。
那赠送面积就可以理解成开发商无偿送给业主的面积。
如果是无偿的赠送，对小业主来说，那当然是越多越好。
但是， 开发商所谓的赠送面积真的是不用花钱的吗 ？
举例说明：
2019年，南通海安市民李先生（化名）花费200多万在新城御府小区购买了一套买一楼送B层（底楼架空层），还附带私家花园的140多平方米的住宅。其中，B层为130多平方米的储藏室，储藏室协议约定业主对该储藏室只有使用权，无产权及土地使用权证，且只能作存放家用物品使用，不得私自改建。
楼上标准层房价是8000多元，而一楼的房价是14000多元，两层的面积平均下来是7000多。
所以说，所谓的赠送，其实小业主是多花了钱的。世界上没有免费的午餐，只是用另一种提高单价的方式进行了收费。
几乎所有的赠送面积，开发商在销售时都计算了建安成本；即使没有提高销售单价，它也从提高销售速度这个角度收回了成本。
还有一些所谓的“赠送面积”，其实这些面积是建筑规范规定的不计容积率的建筑面积 （如上图） 。而开发商只是利用信息不对称，让消费者感觉好像占了便宜。
以上两种赠送面积还“有法可依”，而第三种赠送面积就不正规了。 （如上图）
比如说设计的时候是入户花园，而后期通过封闭外窗变成房间；再比如说设计时是设备平台，底部是镂空的，而后期使用时，通过私搭楼板变成了阳台。
这种改变建筑空间使用性质，改变建筑外立面形式的“赠送面积”，严格来说都是非法的。
而这次南昌大风高坠事件，赠送面积到底属于哪一种呢？还需要有关部门来定性。
03
使用效率问题
据良子的过往经验，”较大面积的赠送“一般只会以”入户花园和设备平台“的形式出现，因为这在很多地区都是规范允许的。这些入户花园和设备平台，多半会被改造成卧室等功能使用。
但是这些空间与正规的卧室空间相比，使用效率是打折扣的。
设计伊始，这些入户花园和设备平台都是属于”室外空间“，所以是不考虑保温节能的。而小业主在自行封窗时，是不太可能考虑与原来的保温层进行连接，所以达不到节能效果的。
另外，正常的房间 （卧室或书房） 作为人休息的空间，要考虑降噪。而入户花园和设备平台， 既要考虑室外的雨水飘进来，还要考虑空调的水要排出去，所以都需要设置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的 。 （如上图）
即使改成他用，也无法保证每层的业主都是作为卧室使用，所以雨水管是无法取消的，那这样的空间使用效率就大打折扣了。
04
后期维护问题
高层住宅外窗漏水的现象，其实非常普遍的 。如果是正规的居住空间漏水，那业主要求物业维修，自然理直气壮。而如果是赠送的面积，业主自行封的窗，那就变得名不正言不顺了，物业也会百般推诿。
对于这种情况，法律是怎么规定的呢？
我们来看一个判例。
2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。
据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间）。
严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。
经过社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。
相关法律规定：合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护。
但是，如房屋赠送面积出现漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿。
而本案中，严先生对赠送的设备平台进行了改造装修，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台渗水等质量问题的发生，就变成严先生和陈女士之间的纠纷了。
除了漏水之外，还有很多后期维护的问题发生在赠送面积上，也可以参上面这个案例。
所以，赠送面积的使用功能改变之后，就变成了楼上楼下的矛盾了，与开发商无关，物业也不会进行维修了。
05
安全问题
这次的”南昌大风高坠“事件，是不是赠送面积擅自改变用途导致的呢？ 如果参上面的判例，那只能是发生事故的小业主自行承担责任了，毕竟每个人都是自己的第一责任人。
我国幅员辽阔，人口众多，各地赠送面积的现象也很普遍。 那如何让南昌这样的悲剧事件不再发生呢？
是在政府审批的时候，就杜绝这种赠送面积呢？
还是在小业主装修的时候，物业进行告知和规劝，城管部门进行干预呢？
或者是小业主自己签”承诺状“，承担所有的风险呢？
对于新建项目，我们还可以采用上面的这些措施；那 对于已经交付的小区，已经入住和改造的赠送面积，我们又该如何规避风险呢？
06
结束语
赠送面积虽然好，但从来不是免费的，这只是开发商提高竞争力的噱头而已。
赠送面积也是把双刃剑，既能扩展家庭使用空间，但也会带来人生安全问题。
赠送面积让人又爱又恨，也许永远也不会消失，那作为普通人，我们该如何正确看待它呢？