楼市已经进入寒冬是毫无疑问的事实，今年前两个月的商品房成交数据就是最好的铁证。
根据统计，今年前两个月的全国新房成交均价仅为每平方米9294元，不仅大幅低于去年全年的新房均价10437元，还比去年一季度的新房均价低了大约8.88%。
不过从决策层的表态来看，楼市回暖依然是大概率事件。
来自华夏新供给经济学研究院的经济学家贾康表示，“买方楼市”虽然回暖不会像“卖方楼市”那么迅速，但是这一过程不会超过三五年。那么，经济学家为何如此表态呢？
一、一线楼市的曙光
虽然二手楼市的抛售潮的确很容易被市场解读为利空信号，但是三月份以来一线楼市的二手房成交潮却绝不是“寒冬”的概念。
根据媒体的报道，三月份前20天北京的二手房成交量就已经超越二月份整月的数据，并且这种成交火爆的现象在上海、广州和深圳也有所体现。
从一些受访消费者和房产经纪人的表态来看，北京楼市此轮小阳春很可能和两大利好因素有关。
第一，超级优惠的购房政策。从去年底开始，北京就陆续放开了部分非热点地区的限售政策，比如北京通州区就在2月初正式取消了社保和户籍等方面的限制，这让很多原本无法到当地买房的朋友快速涌入了通州楼市。
创纪录的LPR调整政策，也大幅降低了北京楼市的“上车成本”。
按照通州购房者戚先生和徐女士的说法，这次五年期LPR下调的政策，让他们买得起价值400万元的婚房，这比两人之前看好的房子总价高了大约100万元。
按照通州房产经纪人王先生的说法，类似戚先生和徐女士的首次购房者还有很多。
这些朋友之前因为限购和房贷等方面的限制无法在北京实现“安居梦”，现在超级优惠的购房政策已经让很多北京新市民成为支持北京楼市回暖的主力军。
第二，快速复苏的投资热情。在股市波动、信托暴雷等不利因素作用下，去年我国的“土豪家庭”出现了历史少见的总量下跌。
从《2023胡润财富报告》提供的数据来看，去年我国资产超过600万元的家庭合计减少7.73万户。而这些“土豪”，正是支撑一线楼市的重要买方力量。
然而，从三月份楼市小阳春的表现来看，我们似乎根本不用担心“离了张屠户就吃带毛猪”的风险。
按照北京市顺义区房产经纪人马女士的说法，近来她们楼盘看房的朋友，大多属于已经在北京有一套房产的客户。
客观来说，一线楼市的确存在非常高的投资价值，比如超高的市民待遇就是北京楼市不容忽视的投资附加值。
数据显示，北京今年的居民基准养老金高达每月944元，这意味着凡是在北京安家落户的朋友，即使没有“五险一金”的稳定保障，也能拥有不低于944元的养老金月收入。
二、新供给时代的楼市
经济学家贾康之所以如此看好楼市长期回暖的大好形势，就是因为国家正在建立一套满足人口负增长市场需求的“新供给时代楼市政策”。
从三个方面来看，这些政策都会形成逆转楼市下行趋势的利好效果。
第一，一城一策的精准调控。“两会”期间，住建部部长明确表态今年将继续推进“一城一策精准调控”政策，这种将楼市调控权下放至城市一级的做法，显然会激发更多的利好政策。
为什么这么说呢？众所周知，目前全国已经有12个省市被国家叫停新增基建投资，这些地区的土地财政创收渠道只剩下了房地产一个部分。
大力刺激楼市回暖，不仅能促进城市营商环境向好发展，还能让地方财政快速摆脱收入紧张的困局。
第二，“人，房，地，钱”全新发展规划。市场之所以会有“楼市长期看空”的悲观预期，主要是因为人们担心人口负增长会让楼市库存快速增加。
从2月底商品房库存大幅增加近16%的统计数据来看，这种担忧并非杞人忧天。
在楼市面临“供需大变革”的情况下，国家提出了“人，房，地，钱”全新发展规划。
未来国家将会通过限制土地拍卖规模和调控房地产融资规模的双重调控手段，为中国楼市建立一套符合人口发展规律的长期发展规划。
或许我们的人口规模很难恢复到过去那种连续增长的时代，但是中国楼市的新增面积可能会更加稀缺。
第三，供给集中化的房企格局。从市场经济的角度考虑，越是企业数量少、规模大的市场，越容易出现因为供给集中导致的价格上涨，现在地产行业就在出现这种变化趋势。
根据统计，去年我国大约有235家地产企业宣告破产，并且随着恒大被强制清盘，2024年的房企“出局”规模已经超过20家。
特别值得关注的是，在“两会”释放救市政策信号的同时，住建部部长明确表示那些严重资不抵债的房企必须“应破产尽破产，应重组尽重组”。
三、楼市回暖的复杂性
就像经济学家贾康说的那样，已经进入“买方楼市”的地产行业几乎不可能完成一蹴而就式的复苏。
那些急于抓住这波回暖趋势投资价值的购房者，必须警惕来自两方面的投资风险。
首先，烂尾楼依然是中国楼市难以回避之殇。目前没有任何证据表明国家会取消预售房制度，网上的各种流言只能算是某种民意的体现。
从万科股债双杀的危机信号来看，任何一家房企都存在烂尾楼的风险，所以购房者绝不能迷信大型楼盘的投资价值。
截至2月底，我国的新房库存面积已经逼近7.6亿平方米，而且目前各大城市的二手房挂牌量也处在历史高位。
对于想投资房产或者实现“安居梦”的朋友，完全有条件买到眼见为实的房子。
切记烂尾楼的风险并没有离我们远去，贪便宜买期房的选择必须慎之又慎。
另外，法拍房的供给压力也不容忽视。众所周知，法拍房是金融单位回收贷款的重要资产，从2023年的法拍房市场情况来看，今年依然会有大批折价超七折的低价房产集中上市。
特别需要注意的是，随着信托、私募等“中产收割机”连续暴雷，法拍房的数量还会快速攀升。
为了快速解决债务问题，那些法拍房的所有者很可能需要连续下调房产起拍价，这对于没有买房的朋友当然是好事，但是对于那些寄希望房价上涨让自己解套的朋友来说，就会是一场“劣币驱逐良币”的恶性竞争。
四、楼市投资的三要素
在利率下行、股市疲软的今天，普通老百姓的确找不到什么适合价值投资的资产，目前来看既能满足生活需求，又能提供投资回报的资产只有房地产。
不过我们绝不能“闭眼上车”，在投资房产之前必须考虑三个非常关键的因素。
第一，房产的配套价值。城市商品房和农村自建房最大的区别就是房产配套价值，表面上业主只拥有一套可以居住的房子，但是房产价值真正的核心是和国有土地使用权捆绑的公共服务价值。
你可不要把公共服务当成“白来的好处”，事实上这些利益都需要地方财政的支持。
房价贵的地方财政状况一般都比较好，这些城市所能提供的公共服务质量也会相对更高。
鹤岗、个旧等网红楼市的确有不少白菜价的房子，但是当地医疗、教育等公共资源绝不会是全国一流水平。
第二，房子的信贷风险。对于绝大多数购房者来说，最危险的事情不是什么天灾人祸，而是不自量力地加杠杆买房行为。
虽然国家早已明确个人月供额度不得超过月收入的50%，但是在国家连续下调首付比例和房贷利率之后，依然有不少人在超水平买房。
在我国依然没有普及个人破产制度的今天，一旦业主房贷违约，他所需要付出的代价就是一辈子的还债压力。
因此即使我们现在买不起房子，也不能够让自己承担过大的月供压力。
第三，房子的安全问题。从南京明尚西苑火灾事故的教训来看，超高层住宅很可能会因为安全隐患遭到市场和国家的一致抵制。
虽然现在超高层房产的价格和地段的确都很诱人，但是想要坚持价值投资的朋友应该避开这些无法安居的房产。
结语
房地产回暖的迹象已经显现，但是想让房价回到“卖方楼市”那种连续暴涨的状态恐怕很难。
楼市回暖的曲折成都很可能会超过我们的预期，所以普通老百姓还是应该坚持“房住不炒”的基本原则，只有这样才能不让我们的“安居梦”，变成法拍房的噩梦。
那么，你觉得全国平均房价最终会达到什么价位呢？欢迎在评论区留言讨论，喜欢我们的文章，麻烦大家点个关注哦！
参考资料：
https://www.toutiao.com/article/7345435711522357823/?channel=&source=search_tab
举报/反馈