去年12月下旬，新城控股在湖南省常德市落地了湘赣区域的第9座、湖南地区首座地级市商业综合体——常德鼎城吾悦广场。
以吾悦广场为代表的商业综合体是新城控股践行“住宅+商业”双轮驱动战略的重要落脚点。房地产市场下行周期中，这一业务为新城控股筑起“护城河”，为公司带来长期、稳定的现金流。
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“护城河”底色凸显
根据3月28日披露的年报数据，2023年，新城控股商业在管规模进一步扩大，22座吾悦广场如期开业，其中14座自持，8座代管，坚持“轻重并举”。
截至报告期末，新城控股已经在全国135个城市布局了198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。
作为第二增长曲线，新城控股商业板块的竞争力正在不断加强。以销售和客流规模来看，目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。
这样的基本盘为商业板块的业绩提供了支撑。
2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.9%。
近年来，新城控股商业板块持续实现规模与质量双增，稳步迈入商业收获期：2020年开业规模突破百座；2022年商业运营总收入首次突破百亿；2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2023年该比例为2.55倍。
为实现吾悦广场的更大价值，增厚“安全垫”，去年10月新商会期间，新城控股正式发布“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升。
据悉，“深度运营”是新城控股持续践行幸福商业价值理念过程中所内生出的能力，也是在存量时代、用户主导的市场下，新城商业面对未来所选的道路与策略，“新城商业希望通过深度运营，实现共生共赢，打造‘越来越’的幸福商业生态，让每个参与者都受益。”
随着运营实力等不断提升，商业板块的经营目标也被进一步提高。据透露，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。
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经营性现金流连续6年为正
住宅基本盘来看，2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米，实现回款金额812亿元，回款率107%，位居行业前列。
去年，实现总营收1192亿元，对应归母净利润7.37亿元，整体毛利率保持稳定，为19%。截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到2170万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
同时，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2023年全年共计交付超14万套物业。
守住稳定安全的财务基本面，确保现金流安全也依然是重点工作。
数据显示，2023年，新城控股拥有在手现金余额190亿元；经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正；整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.2%。
公司同期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这也令其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。
去年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月成功发行11亿元公司债；7月和12月在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据，此外7月还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS……
在营吾悦广场也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。
稳定现金流、保持融资通畅外，新城控股也在努力持续大幅压降有息负债规模。
截至2023年，该公司期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位，公司合联营权益有息负债也降至52.08亿元。据了解，2024年，新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，大幅降低，公司也表态“将一如既往确保每一笔债务的如期兑付”。(CIS)