作者：余飞
01
上海楼市折叠了
一个项目，一天里，卖了约200亿元，这是个什么概念？
相当于很多普通地级市一年的销售额，同时也相当于卖了去年上海豪宅全年的量还要多。
如此辉煌的战绩，也只有上海这样的鼎豪顶流城市，才会发生。只有上海才能超越上海。
近日，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，在开盘首日，700多人齐聚售楼处，上演了一场激烈的抢房大戏。
一天里，该项目卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被认为是创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。
相当于一套房3892万元。果然，贫穷限制了我们的想象力，穷人买菜如买房，富人买房如买菜。
对于这一现象，只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。
人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，还在想着打新不劳而获，躺赚上百万。
这个世界，公平从来都是相对的，而不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。
因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。
02
倒挂惹的祸
这个项目，之所以能够卖得如此火爆，有两方面因素：
第一，豪宅线调整之下，上海大力推动豪宅供应。
去年11月深圳发布文件，调整了豪宅线，取消了750万元的豪宅线，只保留了容积率小于1、套内面积大于120平米或建筑面积大于140平米。
京沪在12月份跟进，上海的豪宅线，之前面积规定140平以上，之后调整为144以上，并取消总价豪宅线。
来源：界面新闻
在这种背景下，过去几年，上海类似城市更新相关的豪宅项目每年供应量在60套左右，但从今年开始，此类豪华别墅的供应量将增长20倍，每年入市超过1000套。
当然，顺昌玖里在上海调整豪宅线之下，依旧符合豪宅的标准。所以，这个项目火爆的真正原因，是接下来要说的第二个。
第二，关键原因，还是价格倒挂所致。
根据中海地产上海公司公示的信息，本次开盘512套房源户型面积从151平米—325平米不等，项目备案均价为17.2万元/平米，套均总价约4000万元。
均价17.2万元，已经让很多人望尘莫及，但相比于周边的二手房，仍相差甚远。
上海一名中介营销总监披露，与周边二手房普遍存在4万-5万元/平方米价格差。
从公开资料也能查询到，今年的二手房市场，翠湖天地隽荟成交单价达到25万元/平方米，中海建国里成交单价19.4万元/平方米，均高于此次中海·顺昌玖里的新开盘房价。
买到即赚到，是上海豪宅卖爆了的主要原因。
由于新房限价，与二手房形成了明显的价格梯度倒挂，在牛市之中，各地抢房画面此起彼伏，杭州、西安、成都、武汉、南京、苏州、广州等热点城市，均上演过万人抢房的盛况，北上深千人抢房也时常出现。
尤其是深圳，还成就了一个“5000万蹲”的段子。
所谓“5000万蹲”，就是2018年招商双玺开盘，很多手握5000万的人，只能蹲在角落里等到摇号。
造成这种抢房盛况的背后，就是限价叠加摇号推动的。
抢到一套，少则赚百万，多则赚几百万，不抢才怪。
杭州过去几年，上演了几十轮万人摇号抢房，西安2022年还上演了三四轮。
杭州去年的超级红盘新鸿基杭州国际金融中心（简称IFC）最后一次开盘，触发了杭州顶格社保要求，平均12人抢一套房。
这批房源均价限价之下为6.98万元/平方米，而周边的二手房项目，以杭州IFC可以对标的南星桥二手房仁恒滨江园项目为例，目前滨江园二手房成交单价最低的一套为9.92万/平米。
一平米的价差在3万元，相当于打中一套，以这次开盘的最小户型179平为例，理论上可以赚得约530万元。
去年遭遇抢房的苏州工业园区湖西观云，备案价5.48万元，周边加城花园近期二手房挂牌价为5.97万/平米，中海御湖熙岸西区二手房更达到7.02万/平。
深圳由于超高的房价门槛，虽然万人摇号没有上演，但2021年之前千人摇号时常发生，手拿几千万的富豪，也只能蹲在角落里，坐等摇号结果。
2023年，深圳同样上演过三次豪宅被一天抢光的画面。
比如去年上半年和去年9月份的两个豪宅日光盘，招商玺家园均价12万元/平方米，而周边的二手房普遍在20万左右。上半年日光的海德园均价12.6万，周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。
这就意味着，买到一套利润空间在千万左右。对于不差钱的富豪来说，谁会放过这个机会，但凡有资格，都会往里挤。
上海中海·顺昌玖里火爆的背后，就是利益。
如此大的户型，均价与周边普遍存在四五万的价差，套利空间也在千万左右。
有人的地方，就有利益争夺，就有江湖纷争。
03
上海楼市回暖了吗
单个项目火爆，是否说明上海楼市回暖了？当然不能。
不光我这样说，专家也这样说。
豪宅与普通住宅，泾渭分明，单个豪宅的火爆，并不影响普通住宅的低迷。
深圳就是最好的例子。
去年深圳两个千万豪宅楼盘被日光，依旧没能阻止深圳房价继续调整，深圳的房价依旧在去年跌破了“7”，回到了“6”字打头时代。
上海亦是如此。
在上海顺昌玖里火爆之前，上海楼市降价的消息依旧到处都是。
“传统豪宅区”浦东联洋的仁恒河滨城，一套151平的三房，21年年底成交价是2520万，到了去年年底，成交变成了1420万。
仁恒河滨城单价从9万多飙到17万，从17万回到10万，只用了两年。
根据“包邮区”披露，2月份陆家嘴的世茂滨江花园，一套312平的房子，经过半年的不断降价后，以2450万卖掉，带两个地下车位。这个纯正的黄浦江边的“豪宅”，好楼层的房子，单价到了八万以内。
2月份，另一套世茂滨江花园地区的房子，挂牌的单价到了七万多。去年，网上就流传着一张上海各板块二手房价格相较于高点的跌幅，几乎是全线下降。
目前全国房价的主流趋势仍在下跌，3月份多个中心城市的二手房成交量上演，均是业主降价让利的功劳。
上海亦是如此。
接下来，上海将迎来真正的考验。
接下来，滨江凯旋门、黄浦源别墅、融创外滩，保利世博，徐汇滨江启元等项目还会继续推出，总价普遍在3000万-5000万之间，总套数在1500套左右。
而过去十年上海卖出的总价2000万以上的房子合计不过1000套左右。今年一年就将推出这么多，对于上海来说压力山大。
如果卖得好，还能维持上海楼市的稳定。如果卖得差，将成为击溃上海楼市信心的最后一根稻草。