作者 | 梁秀杰
编辑 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
3月29日，上海证券交易所官网显示，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商科创REIT”）已获受理。
若成功上市，这将是全国首单以国家级科技企业孵化器为原始权益人发行的公募REITs项目，也是上海市第三单产业园REITs项目，公募REITs底层资产类型将进一步多元化。
图片来源：上海证券交易所网站
首单科创孵化器公募REIT，意欲打通证券化通道
招商科创REIT底层资产为上海杨创国定路园区1号楼、3号楼及新江湾城湾谷科技园B5栋，项目发起人和原始权益人为上海杨浦科技创业中心有限公司（以下简称“杨创”）。企业官网显示，其成立于1997年，是由上海市科委、复旦大学、杨浦区政府发起设立的国有科技服务企业。
从位置上看，两个项目均位于上海杨浦区，且临近地铁，周边高校资源丰富，位置优越。
其中，上海杨创国定路园区毗邻复旦大学、上海财经大学和同济大学，周边有地铁10号线五角场站、18号线复旦大学站。新江湾城湾谷科技园则紧邻复旦大学（江湾校区），周边临近地铁3号线淞发路站、地铁10号线国帆路站。
图表1：项目位置图
图片来源： 百度地图，睿和智库整理
且国定路园区是上海第一家在高校附近建立的科技企业孵化器，也是全国范围内在高新区外设立的第一家孵化器。1997年，杨创参照美国硅谷服务科技型中小企业的孵化模式，对曾经的上海天明糖果二厂老厂房进行改造，建设成为该项目。
经过二十余年的发展，杨创已具备高效的产业孵化器园区运营管理能力，并形成了包括创业导师服务、市场拓展服务、融资服务、项目申报服务、技术转移服务等一整套的创新服务。
截止2020年底，杨创总资产约40亿元，运营管理载体面积达百万平米，具备了丰富的扩募储备资产。
通过REITs的发行，杨创将构建起“投资建设—运营管理—REITs融资—快速实现收益和资金回笼—扩大再投资以确保市场份额”的闭环，把地方政府、大学科研院所、国有企业、资本和科技园区孵化器等各方资源都放在同一个基金下发挥最大的效益，用“共享”的形式，进一步盘活企业存量资产，优化资产负债结构，加速资金循环运转，从而提升资本运营效益及管理规模。
同时，它也将为高质量打造孵化器和园区建设的可持续发展提供了全新的样板——通过公募REITs的发行，打通资产证券化通道，吸纳社会多方资金共同参与孵化器和园区建设。
底层资产依然是产业园区
产业园REITs（即“园区基础设施公募REITs”）涵盖研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等基础设施。截至目前，我国已上市的产业园REITs共有9只，占公募REITs总数的26%，累计发行规模约168亿元，是目前公募REITs的主要赛道。
图表2：已发行公募REITs底层资产一览（截至3月27日）
数据来源： Wind，睿和智库整理
图表3：已上市的园区基础设施类REITs
数据来源：Wind，睿和智库整理
且在政策激励下，产业园REITs正在积极的常态化推进，目前共有7只正在排队上市中。
图表4：待上市产业园REITs一览
数据来源： 公开资料，睿和智库整理
但从二级市场表现来看，2024年以来，产业园REITs收益波动较大，幅度仅次于仓储物流公募REITs。主要归因于产业园REITs总体经营业绩较不稳定，租金和出租率明显承压。
图表5：2024年1-2月不同类型底层资产REITs平均收益率（%）
数据来源：企业自供
值得注意的是，3月26日，交易所披露的信息显示，两只待上市的产业园REITs宣布下调底层资产估值，且调整幅度不小。
其中易方达广州开发区高新产业园REIT基础设施项目合计估值由24.02亿元下调至20.17亿元，下降3.85亿元，降幅约16%；博时津开科工产业园REIT基础设施项目合计估值金额由14.48亿元调低至12.17亿元，降幅为15.95%。
从相关公告内容来看，两只REITs估值下调的具体因素虽略有差异，但多与空置期、租金、租金增长率、出租率、租金收缴率、折现率等参数调整有关。
背后则是其底层资产面临着共同的现实变化。
一方面，租金及出租率水平下调，并面临降低的预期，原有的年租金增长难以实现。例如，易方达广州开发区高新产业园REIT将三大基础设施项目第2年至第4年预测租金增长率由5.5%调低至3.5%，并调低各年度预测出租率。
另一方面，基于市场情况及项目所在区域产业发展和风险情况，折现率普遍上调了0.5个百分点。折现率升高，意味着市场认为资产价格偏高。
业内人士普遍认为，调降估值或为产业园REITs调节发行压力，同时也有助于增厚资产安全边际，减少后续因资产运营情况不及预期带来的影响，从投资人角度看也有助于提高抗风险能力。但某种程度上，这可能也会影响原始权益人或发行人的发行积极性。
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