无论看不看好“潘家沟”，它一定是今年最热闹，最具话题，甚至是最具争议板块。
年初，潘家沟立下供应9宗地的flag，不出意外，今年这9块共计382亩地，都将走上拍卖席。
近10年成都主城，这样的体量和强度，十分罕见。
大概只有 2017 年的武侯新城， 2018 年的二八板块有这样的集中火力。
但潘家沟不一样的在于，城南、三环、锦江区等标签，使其看上去更更具诱惑力。
特别是，如火如荼的金融城三期，给潘家沟“火上浇油”，持续升温。
毕竟从金三到潘家沟，物理距离“两公里”，要说承接金融城外溢，潘家沟有资格说一句“还有谁”。
当然，对潘家沟的质疑也不是没有。
总的来说，它之所以最具争议，原因就是它最火，一个普通人突然成名，吃瓜群众的各种八卦也就“如雪片般飞来”。
今天有必要，再深度梳理潘家沟，从以下几个方面解读。
1、潘家沟能否承接金三外溢，这决定其价值高低。
2、抛开金三，潘家沟自身的优势是什么？
3、究竟谁会买潘家沟？这决定其产品定位。
4、潘家沟的劣势是什么？如何看待劣势？
01
都说潘家沟有个金主爸爸，就是金融城三期。
华润金三，开盘价3.5万-5.1万，从各方渠道消息来看，报名人数超2千人。
如果数据属实，按照冻资170万计算，华润这次84套房源，将冻资超过34亿。
这次冻资的金额，超过不少房企在成都辛苦一年的销售额。
金三虽然贵，但没有争议，大家用脚投票，怀抱上千万资金跑步入场，已经说明对金三的认可。
当前对华润锦宸府的讨论，无非是两点，一是卖五万，装标8千了，能不能把品质搞好点？
这一点还真的难，毕竟这是限价地，让它不限价，卖个7万、8万，再试试？
第二，抛开居住属性，投资能赚多少？十年以后 8 万还是 10 万？
大家的疑问不是值不值得买，而是赚多少的问题。
但距离金三两公里的潘家沟就不一样了，很多人的疑问是，已经站上3万的潘家沟，能买吗？
那我们首先要看看金三和潘家沟的关系。
有些板块之间，虽然挨得近，但是要说到它们之间的关系，就仅限于挨得近。
比如，双流华府总喜欢说自己是大源南。
但这两个板块的资源、气质、价值非常不一样，最主要是它们属于两个不同的行政区，资源上“天差地别”。
所以，大源二手卖4万，天府五街尽头的“花样年家天下”卖2万都难 （贝壳显示1.4万，是因为包含了公寓，住宅价格在1.8万左右） ，原因只有一个，它属于双流。
“一街之隔，两个世界”的现象会越来越多。
为什么？
因为，买房的大部分钱是为可以享受到的“公建配套”支付。这就理解了，为何学区房能保值增值，因为学区是重要配套。
另外，KFS 在做项目定位时， A 板块段位更高，适合做豪宅，那么 A 板块就会形成豪宅聚集，这种聚集反过来，强化 A 板块价值。
同理，B板块适合刚需，板块会越来越刚需化。
大源和空港，大源和华府，车程十分钟，房价差一半。
再说回潘家沟。
现在需要讨论的问题是，潘家沟能否享受到金融城的“公建配套”？
首先，潘家沟有一个重要利好，它属于锦江区，金三也属于锦江区。
可以理解为，它们都有一个共同的老板。
对老板来说，几大子公司虽然规模有大有小，但手心手板都是肉，再说谁挣钱不是给公司贡献利润？
因此，锦江区对整个南三环锦江大道两侧进行了整体规划。
一道九园，这张图相信很多人已经很熟悉了。
如果把锦江大道沿线分为9个板块，那么潘家沟是距离金三最近板块，这是它最大优势。
它能否承接金融城外溢？
还是要从地理和规划上找答案。
从金融城三期，到潘家沟，是一条“交子公园大道”连接，现在正在修建，工地现场很热闹。
这条大道贯通之后，不仅在潘家沟可以直接无遮挡看到金融城双塔，距离更远的白鹭湾，也能无遮挡看见“双塔”。
这就是统一规划，统一打造的好处，前提是一个老板来操作。
金三——潘家沟——白鹭湾，这三大板块，是同时发展，在规划之初，有条件统一规划，这一点很重要。
如果一个板块发展完，再去发展下一个板块，就会很割裂。
比如，桐梓林——金融城虽然在地理上是一脉相承，但桐梓林发展完，再去规划金融城，从逻辑到理念都存在比较大的“代差”。
“金三——潘家沟——白鹭湾”，这样整体同时发展，保持一惯性、统一性，是不是可以提振一些对潘家沟的信心？
02
潘家沟自身的优势是什么？
答案很简单，一张白纸，之前这里的房地产等于零。
房地产的逻辑是，“白纸作画”最好，方便规划，随便整活。
当年攀成钢，得益于无缝钢管厂、成飞等整体搬迁，腾笼换鸟，白纸作画。
金融城、大源，同样是白纸作画，当初的拆迁户都集中搬到现在大源村，才成就了两大南富高地。
反之，武侯新城为什么差点意思？
虽然原因很多，但其中一个原因是，没办法白纸作画。
在去年之前，从没听说过在“潘家沟”买房。
但看看现在潘家沟的供地计划，到处是空地，一次抛出9宗地，还不算TOD，人才公寓，学校等。
城市的发展史就是这样。
40年前深圳是小渔村，180年前香港是小渔村，400年前曼哈顿也是小渔村……
不在于它现在是什么样，而是它处于什么样的“战略位置”。
如果具体来看 ，这里已经落地有的林家坝 TOD ，能够带来大型商业满足生活需求。
规划显示，地铁9、20号线换乘的林家坝TOD项目核心用地面积约950亩，总投资约145亿元，计划在1km半径内进行城市设计，形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。
地铁 9 号线，直接连通金融城，开车走锦江大道十分钟到双塔，出远门则上绕城高速，通勤不是。
产业方面，目前来看有“中国生物科创谷”。
有人说，产业会不会弱了些。
深测君认为，产业需要从更高的视角，拉通来看。
比如，金三、白鹭湾，甚至金融城的产业，都能辐射到潘家沟，这才是潘家沟的基本盘。
这就好比，大源的产业集中在剑南大道以东。
但这不影响大源最贵的中铁建西派澜岸、万科公园五号、朗诗熙华府、西派融城都在剑南大道以西。
最后就是学校，这也是潘家沟的“杀手锏”之一。
盐道街小学、川师附中、幼儿园已经出现在供地信息里，并且在今年初，这三所学校已经开始公开招标。
有名校加持的板块，即便老破小也不会便宜，对房价有明显保底价值。
03
第三个问题，潘家沟卖给谁？
深测君曾在金融城上班多年，这样说吧，公司50个人，大概一两个人住金融城。
其他人来自四面八方，它们不想住金融城吗？
原因只有一个：贵。
不少人就会选择大源，新川，一医院板块；预算再少一些，华府、空港、大面，这就叫外溢。
捋清楚潘家沟附近几大板块的定位，才能搞清楚“谁会买”潘家沟。
首先是金三。
从华润金三来看，总价850万以上，主力1000万以上。
金三一共只有10块住宅用地，并且都不大，预计以大户型为主，因此总套数不多，预估不超过3千套，买家为城市顶级人群。
其次是大源。
现在，大源新房已经不便宜，集中在大源西。
去年城投锦上锦3.6万，西派融城4万，还得靠抢。 关键看总价，西派融城700万-900万。
今年主力是141亩远达·天宸名邸，高层总价600万-1000万，别墅触达2000万暂且不论。
再看新川。
目前新房单价普遍在3.5万左右，户型总体比潘家沟大，保利新川天珺将是今年新川重头戏，华润·高新天序、新川雅境，以及华发新川印，都还有货。
新川整体套均总价在400万-700万左右，今年新川供应仍然较大。
最后看白鹭湾。
相比潘家沟白鹭湾定位更高，今年主要是港投百亩项目，以别墅为主，总价预计在600万以上。
白鹭湾后续供货，还需再看新地块出让情况。
回头来看潘家沟。
目前亮相的项目，万科·朗拾交子、能建·锦誉府、锦江统建·交子峯萃面积以78-121㎡之间为主，总价控制在350万-500万之间，避开和大源、白鹭湾之间的竞争。
总体来看，城南这五大板块主力产品价位如下：
金三（1000万以上）＞大源（600万-2000万别墅）＞白鹭湾（600万-1000万）＞新川（400万-700万）＞潘家沟（350万-500万）。
请注意，这里说的是主力产品，你要说潘家沟“中交·锦江颂”170户型会超过500万，这属于少数，至少目前来看就此一个户型。
可以看到，潘家沟主打务实，在突出迭代新品的同时，在销售上比拼性价比！
潘家沟销售对象，就是高新区改善外溢人群，400万高新区买新房几乎没有选，潘家沟提供了选择。
另外，二手置换，追求更好产品的客群，也是潘家沟买家。
在目前环境下，买卖双方普遍谨慎，潘家沟不会因为挨着金三，着急往豪宅方向走。
以在售的万科和能建为例，最大户型143㎡，按照最高3.2万价格来计算，单套在460万以内。
中交·锦江颂170㎡户型，如果定价在3.5万，则将触达600万级。
中铁建以2.24万登上潘家沟地王后，基本确定推出西派系，主力面积应该会在165㎡以上，单价也会来到3.5万以上，总价同样达到600万级。
600万高单总，客户能否接受，对中交、中铁建和潘家沟，都将是一次考验。
简单来说，潘家沟500万以内产品，安全系数较高，以现吃螃蟹的能建、万科为例，定位在460万以内，和大源、金融城、新川、白鹭湾形成错位竞争。
600万级对潘家沟将是一道坎，再进一步来到700万级，将直面大源、白鹭湾、新川全面竞争……
对潘家沟来说，避开其它成熟板块锋芒或许是更好生存之道。
04
潘家沟的劣势是什么，如何弥补？
最大的劣势是无法回避的墓地。
从目前的消息来看，并没有搬迁计划。
墓地靠板块南侧，它会造成两个短板。
一是心里层面。
虽然在国外，比如日本，因为土地私有化的原因，高档小区出门是墓地并不少见，但对我们来讲，接受还是有难度。
因此，在价格上，会有所折扣。
那么，现在潘家沟3万的价格，是不是已经包含了不利因素的折扣在内呢？
深测君认为，已经包含了。
因为，这是一个很明显的问题，并且从官方回复来看，也没有搬迁的规划，买家应该不存在不知情的情况。
如果一位买家愿意以这个价位买入，是不是可以理解为能接受这一“缺陷”？
反过来说，如果没有“墓地”，潘家沟会不会就不是这个价呢。
这里需要说明，墓地对每个楼盘，甚至每栋楼、每套房的影响都不一样，就视野层面，潘家沟“墓景房”并不多。
二是动线层面。
如果关注潘家沟，应该对片区规划图有印象。
这张规划图像7字型，左下角少一块。
可以看到，未来潘家沟与金三的连接，更多通过北区的交子公园大道。与金三的紧密性，以及片区的整体发展，会有一定制约。
弱化不利因素，在能腾挪的范围内，主要靠规划。
现在可以看到，在不利地块周围，主要布局商业、公建配套，尽量减少对住宅的影响。
05
最后，回头再看潘家沟的争议。
所谓争议，就在于值不值。
比如，都说视高不行，但是1万的视高不行，不代表5千的视高不行，更不代表3千的视高不行。
只要价格符合甚至低于价值，也配得上“真香”。
再复习一下，总体来看，城南这五大板块主力产品区间如下：
金三（1000万以上）＞大源（600万-2000万别墅）＞白鹭湾（600万-1000万）＞新川（400万-700万）＞潘家沟（350万-500万）。
潘家沟保持当前务实策略，找准定位，突出产品力，力拼性价比，仍然有很强竞争力。
不要小看性价比，雷布斯把小米汽车价格定在21.59万起，蔚来、华为、理想、小鹏谁不难受？
但要记住，每个板块都有自己的“约束性条件”。
能逆天改命的板块非常少，大源可能算一个，但是大源所处的时代红利早已不同。
更多的可能是犯错，在弱板块做强产品，最终富人不买单，穷人买不起。
以上逻辑，对购房者，仍然适用。
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