上海这个板块一身黑料，为啥房价还这么贵？
如果让你花500多万住在一个“村”里，你愿意吗？
01
都说浦东新区的曹路镇一身黑料，但是按不住房价高昂的头颅，曹路房价比五大新城还贵！
而且曹路4.8万元/m²的板块均价还超过了同是上海六大动迁基地的顾村（4.5万元/m²）、江桥（4.7万元/m²）和泗泾（4.7万元/m²）。
同是9号线，曹路5.15万元/m²的新房售价比泗泾贵出好几千，一套房就要500多万，不便宜！
曹路的房价也远远高过佘北、徐泾北、松江南、惠南、鹤沙航城和浦江动迁大居。
但是曹路现实的配套和居住环境却被网友调侃成像“村里”的水平。
那么花500多万住在“村里”，你愿意吗？到底值不值呢？
曹路的人居环境确实有很多让人诟病的地方。
不可否认，曹路有很多邻避设施。
地铁站出来就是一个大型的天长公墓，这样的“地铁上盖项目”在上海恐怕不多见：
而且在曹路东部的郊野区还有固体废弃物处理厂、炼油厂、殡仪馆、堆厂等：
浦航石油
堆厂
曹路镇中心虽然繁华，但是往外走就是一片荒野：
曹路非常大，超过1/3的区域是村落田地，所以给人的感觉是配套不集中，显得有些冷清。
由于起点低，定位也低，曹路过去长期得不到资源倾斜，所以发展缓慢，配套也不够好。
曹路的地铁9号线2017年底才延伸过来，非常晚，比泗泾、浦江、顾村、江桥晚了很多年。
也就是在地铁通车后，曹路才开始步入发展的快车道。
所以曹路的城市化进程比它们都要慢、城镇化率相对较低。
宝龙城市广场是曹路的第一家商业综合体，这里的家乐福也是前几年曹路唯一的大型超市。
在金桥啦啦宝都还没建成之前宝龙广场是金桥打工人常去的聚餐地。
但是随着金桥商业和曹路新商业的崛起，宝龙就走了下坡路，如今已接近倒闭：
现在取而代之的是恒越荣欣广场，以及新开的招商花园城。
招商花园城是去年11月底新开业的，至今人气都非常旺，改变了曹路的商业格局。
曹路目前的医院足够多，可惜没有三甲，大家看病还是要跑很远。
由于发展慢，三甲长征医院拖了十多年还没有建成。
曹路的学区暂时也没有体现出来，新引进的曹路打一小学、浦东模范中学暂无评级。
02
其实曹路这种情况恰恰是浦东众多地区的缩影。
整个浦东房价都很贵。
毕竟曹路背靠金桥城市副中心。
这里汇聚了通用汽车、华为科技、泰达集团、欧姆龙等众多产业巨头。
有产业就有购买力，为曹路房价提供了一定的支撑。
这也说明，浦东的发展逻辑是产业走到哪，购买力也流到哪，房价就涨到哪。
浦东的产业遍地开花，使得生活居住配套分布得相对分散，商业难以形成聚集效应，进而影响了人气。
不只是曹路，唐镇、周浦、浦锦的远郊都是这样，浦东很多城乡结合部房价都很高。
还有挡不住高压线和垃圾焚烧厂的御桥，房价就是能涨到10万。
刚需在浦东花钱买不到好地方，凸显出了浦东人民置业的难处。
地铁没通之前曹路的交通不太方便，很多置业客群不愿意来，根本看不上这个地方。
但是通车后在一定程度上改变了这个困局。
9号线黄金含量非常大，给曹路导入了来自世纪大道和金桥产业人群的购买力。
不过曹路的9号线通达性不如隔壁唐镇的2号线，再加上曹路本身配套和邻避设施、动迁定位的原因。
曹路始终没有形成像唐镇那样的影响力，存在感相对较低。
过去都说曹路偏安浦东东北一隅，处在城市的边缘。
但是只要身在浦东，都会有发展的机会，只是时间有先后。
所以沉浮多年后的曹路，开始慢慢寻求破局了。
这不，除了9号线之外，曹路北部有在建的崇明线，连接12、9号线；并且金海路也正在进行快速化改造：
未来还将建设沪通铁路二期曹路火车站，直通浦东枢纽和高铁宝山站，远期还有曹奉线。
这些都将改变曹路犄角旮旯的位置。
于是曹路房价的高昂，似乎又有理由了！
03
虽然迎来一波规划利好，但是曹路这个板块置业我们并不推荐。
曹路房价已经很高了，再涨客户就被逼走了。
这个区域没有下游板块，无法形成一条完整的置换链条，购买力走到这就断了。
并且由于板块自身的原因，已经限制了曹路本轮房价的涨幅。
这波行情上海外环外板块普遍都涨了40%多，但是曹路只涨了20%多。
中虹家园、星颂家园、河滨城市花园、新纳家园这些小区仅涨28%，数据表现并不抢眼。
中虹家园
曹路房价涨得不多，但是回调起来却很大，不坚挺。
如今上述小区成交价已跌到2017年以下，7年涨幅都被抹平了！
可以说，买了曹路的房子就是一种资产的错配。
眼下浦东哪里最抗跌和最保值呢？或许，周康和三林等板块仍然值得我们关注。
曹路本来有机会跻身唐镇之列的，遗憾的是并未把握住这个机遇。
曹路新市镇中心原本在金桥功能区域中扮演着行政、文化和信息中心的角色，是金桥的“心脏”。
但随着金桥城市副中心地位的确立，曹路的功能地位发生了变化，其发展也受到了影响。
这也解释了为什么曹路发展一直是那么缓慢，很多方面不如人意，与唐镇差距越拉越大。
金桥和张江作为上海的两大城市副中心，各自承担着不同的角色。
金桥以制造业为主导，而张江专注于科技创新。
目前金桥制造业正处于转型和流失的过程中，规划的CBD尚未全部建成，暂未能有效带动曹路的发展：
相比之下，张江凭借着科技创新的势头日益壮大，成为驱动中国新时代崛起的重要引擎。
张江的2.5产业非常强大，与偏重于2.0产业的金桥相比，形成的购买力当然不同！
明显唐镇成功抓住了与张江结合的机会，实现了与张江科学城的融合发展。
张江产业太重了，稀缺的土地都用来打造产业了，所以就把居住配套功能交给了唐镇。
而曹路就没有这样的福气，偏偏定位是动迁基地，无法走上唐镇那样的国际社区发展道路，错失了良机。
曹路动迁房的大量建设不仅制约了区域的发展，也对整个房产市场和品质产生了深远的影响。
过去曹路鲜有新的商品房开发出来，新房市场长期被一个叫佩玛山丘的项目所把持！
这是一个由原来立信学院学生宿舍改造而来、产权已经损失二十多年的“新房”。
由此可见曹路在浦东版图发展中的分量！
直到近两年，曹路才补充了新房产品，但是西部却被营销为金桥IP，东部傍着崇明线，喊不出自己的声音。
我们不推荐曹路的原因显而易见:：
随着浦东发展主轴的南移，曹路所处的位置愈发被边缘化。
在过去，浦东的发展主轴以东西向为主，陆家嘴金融、金桥制造、外高桥外贸等名声非常响亮。
在这一时期，联洋、碧云社区迅速崛起，而曹路仍是一片待开发的荒地。
直到2009年后曹路被定为动迁基地，这片沉睡的土地才被唤醒。
然而由于配套开发的滞后，曹路并未能抓住浦东早期的刚需市场，其地位被金阳取代了。
后来前滩的崛起、张江科学城的南扩和临港新片区的设立，更是将浦东的发展主轴打到南部。
这一转变，让曹路更加式微，其置业地位再次被三林和浦江所替代。
如今，浦东东西、南北发展主轴的交汇点，恰恰就是张江这样的未来之星。
那些紧跟张江步伐的板块都很幸运，而曹路却如同被遗忘的角落，显得有些落寞。
随着浦东发展逻辑和置业板块的转换，我们不禁要问：
未来，曹路是否会沦为浦东置业鄙视链的最末端？
这是一个值得深思的问题。
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编辑∣环线咨询