作者 | 宋金煜
编辑 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
3月26日，7折起拍的北京市朝阳区北四环中路27号院，又流拍了。
北四环中路27号院，即盘古大观。
《变形金刚4》中国取景地、台北101设计师的“杰作”、与上海汤臣一品齐名、被选为2014年中国10大豪宅、单价最高曾达15万元/平方米、毗邻北京鸟巢和水立方……昔日有着无数光环的北京地标——盘古大观，曾经有多风光，如今就有多落寞……
此次拍卖，盘古大观的商业、豪华公寓、地下车库，甚至人防权益等各类资产都被摆上了“货架”。根据睿和智库统计，此次被拍卖的资产如下表：
图表1：盘古大观拍卖资产构成（总价：59.4亿元）
数据来源： 阿里拍卖平台，睿和智库整理
虽然，此次盘古大观资产包的拍卖已经普遍打了7折，公寓类单价甚至降至每平米几万元，但也只吸引了不到2万人围观。结果可想而知——没有人报名也没有人出价。
值得注意的是，这并不是盘古大观首次流拍。
除5号写字楼于2019年被金隅拿下外，2018年、2020年3号楼（七星公馆）摆上“货架”的数十套公寓几乎全部流拍。
图片来源：盘古大观资产拍卖评估报告
究其原因，这与盘古大观的持有者以及资产本身有着较大的关系。
睿和智库在其法拍和评估文件中注意到：一方面盘古大观持有者北京盘古氏投资有限公司相关公司设涉嫌经济犯罪，旗下资产被查封，拍卖资产实为涉案资产。另一方面，酒店、地下车库等剩余使用年限不多，其中酒店仅剩22年权限，而且单套公寓面积数百平，总价上千万甚至过亿，即使多次降价，普通大众也难以“吃下”。
其实，尴尬到无人问津的盘古大观并不孤单，因为在市场中失去买家的昔日“明星”并非只有它自己。
据睿和智库统计，今年以来，无锡恒大新之城商业综合体、南京国美电器卖场、义乌万豪酒店等众多不动产都已流拍，其中瑞安五洲国际商贸城更是流拍了12次，打骨折也没能等到“接盘侠”。
图表2：今年以来我国主要不动产流拍盘点
数据来源： 阿里拍卖平台，睿和智库整理
在上述不动产流拍名单中，不乏曾经的城市地标或流量明星。现如今，它们无不沦落成了时代的眼泪。
资本方需要一个接盘理由
一些商业不动产诞生之初，比造型、拼高度、赛体量，可在当下，这些标签都难以成为谈判桌上的筹码。
睿和智库认为，目前商业不动产频繁遭遇流拍有以下几个原因：
首先，近期市场中待出售的不动产太多了。面对房地产调整期，房企资金链紧张，急需将归为重资产的商业不动产变现。众多不动产冲进市场一起PK，其中也不乏优质资产，供应暴增下有了更大的议价空间。
其次，接盘侠、白衣骑士少了。曾经出手阔绰的融创、万达们无不陷入了资金困境，黑石也因资金紧张在密集出售资产以求自保。
再次，互联网叠加经济周期，企业线下规模扩张的时代逐渐结束。小商户更追求线上流量，大企业缩规模、搬迁降低成本，导致不少写字楼、产业园、购物中心出租率有所下滑。
“为什么要买你的资产，能给我带来多少利润？”资本方向所有待售资产，发出了考问。
利用逆向思维，我们来看看现在哪些不动产还有巨大的流量：
北戴河阿那亚民宿的旺季，10来个窗口也要排1-2个小时办理入住，有时需要更久，即使淡季也不缺客流；
北京“丽泽商务区”正赶超传统金融街、CBD，高出租率、租金上涨，成为写字楼黑马；
北京合生汇成了北京商场新流量明星，餐饮、零售、汽车都抢着在此开新店；
河南许昌胖东来成为零售标杆，吸引全国各地游客打卡、购物……
如此来看，符合时代和客户需求的运营管理，才是商业不动产运营的核心，才是提升租金和物业价值的关键。
近期，摩根大通发出了警告：商业地产成为全球市场的关键风险之一。商业地产教父级人物、刚刚退任恒隆地产董事长的陈启宗在今年3月也再次提醒：不动产企业需死守四个基本基因，即地点、土地、设计、管理团队。唯有具备这四项基因的企业，再加上极度的守规律，才能够活下去。
4月17日，盘古大观流拍资产又要开拍了。
其中，单项资产最高降价5.3亿元。能否有人接盘，让我们拭目以待。
结语
时代并没有抛弃每一个努力的个体。睿和智库认为，那些紧跟时代需求，守住客户至上规律，敢于打破传统，提供独一无二的服务、低价高品质的商品，甚至是情绪价值的不动产，才能获得大众接受和喜爱，从而收获更多的流量和收益。
此外，消费基础设施公募REITs的发行，或许能够成为中国的商业不动产运营商眼中的新曙光。但是抓住政策机遇固然重要，底层资产的收益情况仍然是决定企业能否乘上这艘快船的关键因素。
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