· 核心观点 ·
1、城市篇：一季度新房成交再探底同比降5成，二季度将延续弱修复
2、产品篇：市场供应结构将趋多元化
◎ 文 / 克而瑞研究中心
肆、城市篇
2024年一季度，整体楼市延续探底行情：一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量同环比下降约2成；另一方面，春节8天长假并未刺激返乡置业热情，3月触底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍显低迷，一季度同环比跌幅均超40%，即便是前期热点恒热的北京、上海等成交亦有降温迹象。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。
预判二季度，我们认为，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，加之市场修复速度和力度缓慢，二季度同比仍将下滑但跌幅显著收窄。各城市分化行情预期延续，核心一二线城市将显著回升，三四线城市成交规模将延续筑底行情，二手仍将分流新房客源，“以销定产”致狭义库存低位持稳。
总结
0 1
新增供应：百城同环比皆降2成，以销定产供给约束愈发明显（本节有删减）
2024年一季度全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月115个重点城市新增供应2490万平方米，同比下降8%，较2022年四季度月均降幅也达到了40%。
根据30城环比数据预估百城3月数据，3月供应预期达到2339万平方米，环比上升150%、同比下降24%，一季度同环比分别下降16%和23%。
结合重点30城3月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3月单月环比上涨175%，但一季度整体供应量较去年环比仍降44%，同比2023年同期降幅也接近4成。一线城市因北上广三城3月跳增整体供应降幅略有收窄，一季度累计同比下降27%，26个重点二三线一季度同环比降幅均在4成以上，供给约束愈发明显。
多数城市3月供应环比大幅上升，同比下降，一季度同环比保持降势。一季度同比降幅超5成城市既有苏州、南京、宁波等江浙沪核心二线，也不乏重庆、南宁、厦门、福州、常州、徐州等仍处于楼市深度调整期的弱二三线城市，以销定产模式之下，供给缩量显著。热点城市诸如西安，房企推盘热情较高，累计同比持增，增幅达37%。
02
新房成交：规模再次下探且同比降5成，三四线降幅跌无可跌无行情（本节有删减）
2024年一季度楼市成交延续下探走势，春节8天长假，一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业，房地产市场下行加剧购房者观望情绪，前2月115个重点城市商品住宅成交面积2953万平方米，同比下降44%，月均较2023年四季度月均降幅也达36%。
根据30城环比数据预估百城3月数据，3月成交预期达到2200万平方米，环比上升80%、同比下降47%，一季度同环比分别下降46%和26%。
3月“小阳春”成色一般，典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市成交规模为991万平方米，因2月基数较低，环比大涨92%，同比下降56%。一季度累计同比下降52%，较去年四季度降幅也达43%。
分能级来看，整体一线韧性略强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，增幅显著高于二三线，从一季度来看，一线环比和同比降幅也低于二三线。不同城市除3月单月环比增长之外，同比和累计同比全线飘绿，多数城市一季度降幅都在5成及以上。目前来看韧性较强的主要集中在成都、西安等中西部大市，累计同比降幅仍在2成以内。值得关注的是，北京、上海、杭州、长沙、合肥等前期热点恒热的核心一二线，2024年一季度面临阶段性调整，同环比降幅均超4成。
03
二手成交：总量同比亦降22%但城市份额普增，唯深圳已同比正增19%（本节有删减）
2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。
从城市维度来看，一季度深圳二手房成交表现最为亮眼，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价，深圳二手房市场维持较高热度，前3月累计成交87万平方米，较去年一季度增长19%，是核心城市中少有的累计同比保持正增长的城市。而反观厦门、苏州等二手房市场仍然承压，3月成交未见明显改善，同比仍几乎腰斩，一季度累计同比下跌2成以上。
对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至7成左右，较2023年明显提升，其原因主要在于三方面，一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险，二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭，三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者卖旧不买新，打破一二手置换循环，导致新房份额缩水。
04
房价：一二手降幅皆同比走阔但环比收窄，部分城市改善盘占比上升拉动房价正增（本节有删减）
从CRIC监测的2024年1-2月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。
一线及长、珠三角城市占据房价高点。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，京沪房价同比分别下降1%和9%，厦门、广州、东莞位列第二梯队，房价在3-4万元/平，同比涨幅均在10%以内。
变动情况来看，涨幅较大的主要集中在弱二三线城市，诸如长沙、大连、福州、天津、泉州、金华、丽水等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。
而弱二三城市整体房价进入回调期，譬如三亚，伴随着投资需求托超，整体房价降幅高达22%，在不同城市中居首，惠州、昆山、佛山、盐城等三四线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%以上。
05
新房库存：2月回升至5.2亿平仍处阶段底部，消化周期超30个月达新高（本节有删减）
2024年一季度狭义库存缓步上行但仍为阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年2月末百城商品住宅库存量达到了52041万平方米，较去年年末上升1.06%，同比仍降4%。
从百城去化周期变动来看，因成交转淡，1月由降转增，至12月末达31.6个月，达2019年以来高点，环比增18%，同比上涨47%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势，一二线攀升至26-27个月，三四线去化周期已达39个月，去化风险显现。
具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为15.7个月，供给导向型特征显著。广州为26个月，同比持降，整体库存风险可控；北京、深圳去化周期均在30个月以上，深圳因1-2月成交降至底部，消化周期攀升至3年以上，去化风险依旧较大。二线城市中，仅呼和浩特、大连、沈阳、长春、兰州等消化周期还超过40个月，与之相对应的是，杭州等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、宁波、苏州等短期市场转冷城市，还有一类为济南、哈尔滨、昆明、福州等弱二线城市。青岛、重庆、郑州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。三四线城市整体库存形势较为严峻，七成以上城市库存消化周期超过30个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、东莞、惠州、昆山、常州、佛山等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。
展望
06
供应：二季度预期回升，结构性优化，高端市场仍有放量空间
因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，不过从3月供应回升情况、结合全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第二季度仍将今年第一个集中入市的时间点。
分能级来看，核心一二线新房供应或将面临结构性优化，豪宅市场预期迎来放量。我们统计了上海、北京、深圳等核心十城2023年高价地成交情况，2024年千万豪宅总供应量或将与2023年持平。以上海为例，2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计，上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米，当前约15个左右项目已达到预售状态，等待入市。
弱二三线城市跌无可跌，降幅收窄，延续低位徘徊。一方面基于“以销定产”模式下房企普遍谨慎拿地，投资缩圈，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。
07
成交：成交环比正增但同比仍降，部分一二线有显著回升，二手继续分流新房
预判二季度，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势；热点城市个数和热点项目个数减少，延续弱复苏走势。
分能级来看，核心一二线城市或将迎来点状复苏。对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。
三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。
预判二手房市场后续走势，我们认为，在捡漏“低价房”的背景下，二手房整体延续增势，回暖程度好于新房是大概率事件。京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二季度二手房份额仍将继续增长。一方面，当前业主普遍都在调低预期，降价抛售房源的现象短期内还将延续；另一方面，对于消费持续降级的刚需客群而言，二手房因挂牌量增价跌，性价比凸显，也将持续分流新房客源。
08
库存：“以销定产”致狭义库存低位持稳，京杭蓉等去化风险可控（略）
附表1：2024年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
附表2：2024年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：2024年1-2月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：2024年2月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）
伍、产品篇
2024年一季度，房地产政策保持优化宽松的基调，新房市场未出现明显回温，越来越多的房企开始沉下心来仔细打磨产品，品质的竞争深入到居住体验的方方面面。在户型设计方面，房企空间布局巧思频出，户型细节趋于完善；在景观营造方面，度假式体验成为潮流；此外，住宅产品正在打造互动生态，创造更友好的城市界面。
未来，政策支持下，房企将有更多的产品自由度。室内装修精细化的革新力度也将大幅提升，深度满足客户需求，推动住宅产品的继续升级。
总结
0 1
产品成交结构
（1）房型：三房为主，四房走阔
2024年一季度，三房产品成交套数继续占据半数以上的市场份额，但较去年下降1.9个百分点；四房产品则保持逐年增长的趋势，占比较2023年继续提升1.8个百分点至28.2%。可以看出，市场改善需求呈现出由三房向四房过渡的特征。
新房市场以三四房为主的市场格局日趋稳固，主要是因为刚性购房需求的进一步分散。在政策端，监管部门向新房市场持续释放利好改善需求的信号，并大力发展保障房、公租房等住房保障体系，解决了一部分无房群体的居住需求；在住宅销售市场，二手房市场价格在供大于求的背景下持续调整，散户竞相压价下挤压出更多的“泡沫”，而这样的降价行为是房企难以承受的，故而，对价格极其敏感的刚需客群自然会转向二手房市场。
分城市能级看，一季度一线城市仅四房成交套数占比较去年提升1.9个百分点至24.6%；其余各户型产品成交占比均有所回落，其中，作为市场主力的三房产品占比下降0.7个百分点，变动幅度高于其他户型，但市场份额仍高居六成以上。
二线城市成交结构略显分散，三房产品成交套数占比较去年高点的56.4%下降1.3个百分点，二房产品同期占比增加1个百分点至14.3%，但市场份额仅处于第三位，一房、四房产品的比重仅略有增长。
三四线城市更倾向于多室产品，四房产品成交比重较去年大幅提升2.9个百分点至三成以上水平，其市场份额与增幅均高于一二线城市，更趋改善的五房及以上、其他户型产品成交占比也同期持增。
（2）面积段：改善比例扩张，主力置业面积段继续上升
从成交面积结构看，一季度大面积产品成交占比稳步提升，110-140㎡产品占比增加最为显著，较去年提升1.8个百分点至近四成水平，更大面积产品占比也略有增加；相应的，90²以下和90-100㎡产品占比均逐年走弱，市场份额分别降至16.9%和26.2%。
成交面积结构的变动有着供需两方面的原因。在供给端，高端住宅产品价格相对坚挺，房企积极战略转向，重视中高端产品的升级优化，推出更多大面积、低密度的产品；在需求端，购房者更加重视居住体验，有能力的购房者为提升居住舒适度，也会选择适当扩大面积段目标。
分城市能级看，一线城市未能延续此前向90-110㎡集中的成交趋势，该面积段市场份额较上一年大幅下降7.5个百分点，刚需、改善需求分散于90㎡以下和110-140㎡面积段，同期两者占比分别增加2.9和3.9个百分点至30.1%和24.8%，而140㎡以上产品成交比重维持稳定。
二线城市成交面积结构持稳，110-140㎡和90-110㎡产品位列市场份额的一二位，虽然比重较去年合计下降1.9个百分点，但是仍然占据六成以上的市场份额。
三四线城市则体现出更为强劲的改善意愿，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上产品占比较去年分别增加3、0.5和0.2个百分点。
（3）三房和四房产品均向110-140㎡面积段集中（略）
02
产品特征
（1）建面约100㎡户型持续创新与完善，空间布局巧思频出
住宅产品的根本目的在于为人们提供舒适的居住空间。尽管建筑外观的吸引力对于市场接受度具有一定影响，但若内部户型设计存在不足，将难以获得市场的广泛认可，甚至可能陷入资源利用低效的困境。在当前的市场竞争格局下，建面约100㎡户型以南向三面宽和主卧套房设计成为主要特征，因此，对现有户型进行持续的创新与完善，已成为当前亟待解决的重要课题。
分户S墙的设计为空间规划领域实现了突破，相较于传统户型的直墙，更具创新性与实用性。
通过将两户之间的分隔墙进行独特的弯曲设计，一方面可以满足家庭内嵌、收纳的空间需求，后期嵌入双开门冰箱、蒸烤一体机、餐边柜等可与墙壁融合，甚至可以设置玄关800库；另一方面实现了餐厨空间的释放与重构，由于冰箱外移，中小户型的厨房由L型变成U型，不仅增大了操作空间，还进一步增强了餐厨与客厅空间的互动与渗透性。
上海万科四季都会主力户型建面约92㎡、101㎡，通过LDK客餐厅空间优化、创新S墙、次卧与客厅之间的非剪力墙设置等空间解决方案，赋予业主更高浓度的居住体验。
在270°无柱转角窗的设计中，常规做法是通过加固飘窗两侧的墙体厚度来确保承重性能。在上海中环置地润府建面约102㎡户型中，华润采用技术修正方法，改变了传统承重结构，通过提供横向力来支撑窗户。这种创新设计方案不仅确保了窗户的稳固性，还实现了室内采光面与观景面最大化的体验。
（2）社区景观营造酒店式度假归家体验，引领反内卷潮流
改善客群对高品质生活“既要、又要、还要”的需求不断升级，他们期望在日常生活中融入更多的情绪价值，寻求内心的peace&love，追求松弛感的生活状态。这部分客群对于自然抱有深情厚爱，热衷于探寻山林旷野所蕴含的深邃与和谐之美；他们阅历丰富，见多识广，对生活真谛持有深刻而独特的见解；他们既追求个性化定制和私享空间场域，也重视社区归属感以及人际交往中有界限的交互感。
基于对目标客户需求的洞察与理解，房企在社区景观塑造上，注重设计的精细考量和建造的精工品质，从而彰显产品独特魅力；通过景观空间的酒店式度假感与松弛感，为业主营造轻盈愉悦的社区氛围；将自然元素与艺术设计相融合，吸引并激发业主的参与情绪，令其与空间、自然、友邻有更多的交流，在都市化迅猛发展的浪潮中，重获积极向上的精神力量。
宁波万科沐拾以度假感为切入点，通过对社区与城市、归家体系、建筑与景观、室内等多维度的精心雕琢，创造出一个融合自然与艺术、舒适与奢贵的度假式居住空间。
在归家体系中，巧妙运用光影、水系、植物、奢石等构建环岛落客区、酒店式社区大堂、氛围感入库坡道等生活场景。
图：宁波万科沐拾社区实景
在景观设计中，打破传统社区景观常用的中轴对称方式，以自然野趣的方式营造家门口的度假场所，通过层进式空间细节让业主的归家情绪产生微妙变化。比如，“水榭林间”模拟山间泉水畔的静谧与清新，“微风草坪”则营造出私享公园般的舒适与惬意，“草间茶座”则以围合式下沉庭院设计，让业主在谈笑中感受自然与宁静。这种无限趋近于度假酒店的设计法则，更能让人在潜移默化中，获得身心的舒缓与放松。
图：宁波万科沐拾社区实景
重庆云河颂项目在规划与实施过程中充分践行了归家即度假的设计理念，在满足居住需求的基础上，通过营造自然环境、创造精神生活场景、融入艺术元素等方式赋予住宅产品独特的产品价值。
图：重庆云河颂社区实景
（3）社区入口与街道融合，创造更友好的城市界面（略）
展望
01
限制放松，房企将有更多的产品自由度
市场供求关系的转变让购房者具有了更多的选择权，政策端也在持续发力，进一步促进房企产品与服务升级的积极性。1月，住建部宣布将充分赋予城市房地产调控自主权；3月，住建部部长提到，要让人民群众住上好房子，不同的面积，不同的价位都有不同的好房子。政策方向旨在继续推动房企建立精进产品力的新发展模式。
在地方层面，住宅保障体系的完善托底刚需群体，各城市的因城施策则主要瞄准改善群体。上海放松“7090”政策中对中小套的面积和套数比例的限制，深圳宣布废止“7090政策”等，都是从供给端加大对改善型住宅需求的支持。继成都之后，今年广州宣布120㎡以上户型不限购，则是从需求端释放利好，引领改善购房需求的落地。
这些政策的出台，让房企有更多的发挥空间来打造好产品。新房市场的持续改善化趋势可以预见，高品质、新科技、好服务能为产品提供附加价值，改善群体也更愿意为更舒适的居住体验而付费。预计市场上将出现更多不同面积段、有特色的住宅产品，以满足不同群体的个性化需求，也有助于缓解行业内同质化竞争的困局。
02
室内装修精细化革新力度大幅提升，深度满足客户需求，推动住宅产品升级（略）
本文为《2024年一季度中国房地产行业总结与展望》删减版
排版 | 土木
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)