本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：牧野
编辑：程程
设计：岚昇
万科不容易。
在多家同行处境艰难之时，万科既要面对行业下行周期的巨变，又要应对市场真假参半的传言。既要保持原有品质，又要持续成长。
在采访中，国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏提出这样的问题：“万科是个优等生，有人说是三好学生。他对于客户好，对于相关产业好，对于国家经济发展好，他积极地去做推动发展的事情。这些年万科建的房屋品质，被人们交口称道。但就这样的三好生也要出事，是什么原因呢？”
一些人在追问，一些人在困惑，更多人正被卷入这场风暴中。
3月29日，万科举行业绩说明会，就近期市场关注的多个热点话题进行回应。面对诸多市场质疑，万科准备如何应对？我们又要如何看待万科？
跑赢大势，万科依然是优等生
2023年，地产商的日子都不好过。
恒隆地产掌门人陈启宗坦言，“由于过渡需时，我们将会为现在的寒冬采取预防措施。”龙湖集团董事长陈序平表示，短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复。
中指研究院统计，2023年，TOP100房企销售总额为62791亿元，同比下降17.3%。其中，TOP100房企12月单月销售额同比下降35.9%，环比增长20.8%。这说明，大多分房企销售额仍处于下降状态。其中，TOP10房企销售额均值为2744.0亿元，较上年下降11.7%。
寒气之中，万科在地产领域仍是“优等生”。
中指研究院发布的2023年房企销售业绩排行显示，万科以3755.4亿元销售额，位居全国房企第二名。本次房地产暴雷潮至今，万科在该类榜单的排名均在第二、第三位，在对手排名起浮时，万科从不曾掉出前三甲排名。
▲2023年房企销售业绩排行榜。图源自中指研究院。
万科的“优秀”还体现在市场认可度上。
2023年，万科新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
这是个什么概念？据克而瑞统计，2023年全国重点城市中，北京、上海、杭州、成都、西安项目开盘平均去化率均超55%。相比之下，万科已经高出平均值。
此外，全年间，万科交付28.9万套房，在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。
保持成长性，等待市场复苏
难能可贵的是，作为传统房企的万科正在不断成长。
万科正摆脱地产传统模式，建立起面向房地产新发展模式的核心能力，提升产品品质和交付服务。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海指出，过去两年，万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作，目前已看到明显进展。
在过去两年万科主动投资的项目里，有28个新项目已在去年上市，贡献销售544亿，毛利率在20%左右；2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个，销售金额481亿，平均开盘周期120天。
当然，任何竞争的本质都要回归产品。
在产品升级上，万科根据目标客群研究、产品定位、品质、性价比、效率和收益回报等要素建设产品线。
在去年，万科推出了面向改善型客群的“拾系”产品线。业内一度评价，这是“万科有史以来最强产品系”。
▲万科上海“拾系”项目的电梯间，就连电梯按钮，也加上了一盏艺术灯。图片源自朗拾花语项目。
在产品不断升级下，万科去年总库存销售1930亿，去化比例63%，较2022年同期提升3个百分点。
不过，强如万科，却摆脱不了迷局。
万科董事会主席郁亮表示，短期来看，市场显然是超跌了。未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右，可2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。
郁亮认为，支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。
行业内部分人士持有类似看法。广开首席产业研究院指出，从短期来看，居民收入改善与住房交付能力提升，将推动市场逐步在底部区域企稳。预计国内房地产市场有望在今年晚些时候逐步企稳，购买力和购房需求相对较强的一线与核心二线城市率先企稳的概率较大。
中指研究院常务副院长黄瑜认为，房地产政策环境已接近2014年宽松阶段，2024年核心城市投资有望改善。
流言四起，万科攀登三重山
这场行业周期波动，让万科面临前所未有的挑战。
不久之前，万科遭遇“股债双杀”，股价单日跌幅下跌4.65%，旗下多只公募债下跌，最高跌幅达到36%。
市场风声鹤唳，草木皆兵。关于万科的各项传言火速流传，一度真假难分。
一位机构投研人士认为，万科作为国内地产行业龙头，其经营一直以稳健著称，加上地方国资加持，其违约风险相对其他地产公司理论上要低很多。
万科的现状到底如何？万科总裁祝九胜在业绩会上回应，万科遇到了三个方面的挑战。
第一，是行业大幅下行阶段，开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差。他指出，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降。
简单来说，行业变化太大了，前几年还在大规模拿地，突然遭遇行业收缩。但房子不能不建、不交，于是，压力就出现了。
第二，融资模式变了。由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业。因此，从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。
“总对总模式融资”是指万科之前大部分信用债，依靠总部单一融资团队完成。
大概可以理解成，提钱更容易，资金使用效率更高。但现在，融资模式变成了项目制，资金流转更慢了。由于万科的体量庞大，需要一些时间去适应这个模式。
第三，部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，万科将努力提升经营性业务的EBITDA、NOI。
由于万科布局了近4000亿元规模的经营性业务，正处于提升状态，还不能达到银行贷款利率，所以万科还在努力中。
多项组合拳应对，万科“绝不躺平”
万科要怎么应对上述的三重挑战？祝九胜用“两岸援声啼不住”总结现状。
注意，是“援助”的“援”。
“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。”祝九胜表示，2023年，万科新获融资约900亿，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
单是银行端，与万科长期合作的有 26 家银行。祝九胜用“同盟军”形容双方的关系，称银行对万科“皱了眉头，提了忠告，给了宽容”。并且，合作银行给予万科一至三年的过渡期，以适应新融资模式。
另外，万科还与险资保持合作。由于万科的多元化经营模式，与险资不动产债权计划符合，能匹配经营性业务的特性与融资需求。
祝九胜表示，万科会长期坚持多渠道的融资策略，与金融机构相向而行，互相成就。
除了金融机构的融资端外，经营性REITs正成为万科另一个“造血源”。
目前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。伴随REITs渠道打通，万科资产将实现“投、融、管、退”良性循环。
万科是深圳国资体系的重要成员，除了自身努力外，国资股东正助力万科走出险境。2023年11月，深圳国资声援，“运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险”。
董事会秘书朱旭介绍，深圳国资采取了四大类措施，以市场化方式来帮助和支持万科。帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；通过市场化方式认购万科旗下盈利的消费基础设施；通过产业型协同，推动多个项目合作；积极协调金融资源支持万科。
2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
郁亮表示，去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助。对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。
他强调，万科管理团队一定不会躺平。
重提“活下去”，更强调“安全性”
今年业绩会上，郁亮表情略显疲惫，他重提“活下去”，但语气已没有当年激昂。
他坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
郁亮今年强调的词是“安全”。
“要‘活下去’，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。”
未雨绸缪，已经成为万科当下的态度。好在，几个迹象，让万科更显“安全感”。
首先，是财务安全底线。
万科长期注重现金流，并不是激进型企业。截至2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债。负债上，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
其次，万科正增厚安全垫。
万科正通过加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
它的种种行动，正告诉外界：活下去，不该是苟延残喘“活下去”，而是振作信心、安全健康“活下去”。
如今的万科，内修内功，外有外援，应该不会倒在这场风暴中。