01
楔子
前两天，上海有个叫“顺昌玖里”的楼盘，在开盘首日，售出全部512套房源中的505套。价格方面，销售均价17.2万元/平方米，套均价值约4000万元。其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。
这在近年来的新盘销售中是非常罕见的。所以行业里的各种专家从不同角度，不同维度来解读这个楼盘，网上也出现了无数的“解盘”文章。
而中海这个项目吸引良子关注的点不在于户型，而在于“这是个超高层的住宅项目”。
超高层住宅：建筑高度大于等于100m的住宅建筑为超高层住宅
对于住宅项目来说，设计成超高层是比较罕见的，普通观众也会有很多的好奇。所以今天这篇文章我就来写写“超高层住宅”的特殊之处。
02
地段
“买房，第一看的是地段，第二也是地段，第三还是地段。”据说这是香港首富李嘉诚的名言。
上图是中海“顺昌玖里”的区位，北侧紧挨着的就是翠湖天地，全国人民耳熟能详的”新天地“就是在边上。（具体如下图）
其实上海的豪宅项目很多，我们以上海为例来分析一下。上海的豪宅，南到外环外的松江紫园别墅，北到接近外环的新江湾九里，东到中环外的东郊一号，西到西郊檀宫。 （如下图）
但是超高层的豪宅项目，只可能出现在市中心的核心区域（如下图4、5、7、9、10位置）。 其实世界各地都是如此，从来没见超高层住宅建在远郊的。
中海“顺昌玖里”这项目的区位就是在点位10 （翠湖天地） 的南侧，因为这里是上海市政府的附近，整个上海的行政中心。 （如下图）
拿陆家嘴地区来说的话，这里就汇聚了汤臣一品 （150米） ，世茂滨江花园 （200米） 等一批超高层住宅。
汤臣一品鸟瞰图 （如上图）
汤臣一品立面图 （如上图）
世茂滨江鸟瞰图 （如上图）
世茂滨江立面图 （如上图）
所以，超高层住宅相较于其他豪宅来说，最大的特点就是位于一个城市最核心，地理位置最优越的地方。
所以超高层住宅项目的选择范围很小，要么在行政中心的附近，要么在金融中心附近，要么在城市中心景观最稀缺的地方。 （在上海就是一江一河）
03
视野的价值
上图中的3栋高层建筑 （其中两栋超高层） 就是此次开盘的中海“顺昌玖里”，周边都是老式旧里弄，三栋楼是不是有点鹤立鸡群的感觉？
这就是超高层住宅与一般高层住宅最大的区别：视野开阔，一览众山小。
上面一组图，是模拟了项目中最北侧楼栋不同楼层的视野效果。通过对比，我们不难发现，高度越高，视野越好，当然也越贵啦。
正因为高区的视野价值更大，所以在建筑设计时，我们一般会选择”将大户型放在高区，把小户型放在低区“的策略。而中海“顺昌玖里”项目也遵循了这个原则。 （如上图）
而我们100米以下的高层住宅，是很少出现这样户型搭配的。一般是一栋楼从上到下都是同一个户型，只是在顶部几层做一些复式的大户型。
04
公摊面积大
超高层住宅有其优越性，但是也有其“短板”。相较于高层住宅，超高层住宅的公摊面积进一步提高，得房率进一步降低。
那哪些因素导致了超高层住宅的得房率低下呢？
1.避难层（间）
《建筑设计防火规范》中明确规定：
4.1、超高层住宅建筑应设置避难层（间）。
4.2、避难层（间）设置应符合如下规定：
1）第一个避难层（间）的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m，两个避难层（间）之间的高度不宜大于50m。
2）通向避难层（间）的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。
3）避难层（间）的净面积应能满足设计避难人数避难的要求：
如下图，中海“顺昌玖里”项目里的两栋150米高层住宅，都设置了两个避难层。按照标准层325+245+325=895平方来计算的话，单栋楼的避难层面积就达到1700+平左右，这可是普通高层住宅不需要设置的公摊面积啊。
2.电梯数量
100米以下的高层住宅，我们通常只会配置2部电梯，要么是分列两厢，要么是集中布置。
上图为分列 式布置，下图为集中式布置。
而中海“顺昌玖里”项目，我们在标准层平面里看到了3部电梯，这是什么原因呢？（如下图）
按照规范要求，超高层住宅每栋楼需要设置的电梯数量也是不应少于两台，其中应设置一台容纳担架的电梯。
但是超高层住宅一般都是豪宅项目，所以对于电梯的舒适性有了更高的要求。
按照上表的配置要求，中海“顺昌玖里”配置3部电梯，也是属于比较合理的，毕竟富人的时间比较值钱。
当然，超高层住宅项目也分经济型和舒适型。以经济性为主导的超高层住宅，电梯配置可为三户三梯、四户三梯、五户四梯等形式；以舒适性为主导的超高层住宅，电梯配置一般为两户两梯、三户三梯、两户三梯等。
这多出来的一部电梯，以及电梯的候梯厅面积也是公摊面积，多数的超高层住宅都会选择增加这部分公摊面积，因为这部分与客户体验息息相关 。
3.楼梯间长度
因为超高层住宅项目的户型面积一般都会比较大，为了营造“高大上”的效果，层高也会相应提高。所以同样是剪刀梯的形式布置疏散楼梯，中海“顺昌玖里”项目的楼梯设置了中间的休息平台。 （如下图）
而我们100米以下的高层住宅，一般会选择18步台阶一次性到达。减少无谓的层高，也减少无谓的交通面积，从而节省造价成本。 （如下图）
所以，超高层住宅一般为了提高产品的客户体验，在楼梯上也会增加公摊面积，这和100米以下的高层建筑也是有差别的。
4.结构墙体厚度
随着住宅高度的增加，我们的结构墙体也会变得越来越厚，才能保证结构安全。
我向我的结构朋友孟工咨询了一下，了解到像上海抗震设防七度区，剪力墙厚度估计会从250-300提高到300厚，这也是增加的公摊面积。（至于是外墙还是内墙，低层区还是高层区，这对于普通观众来说太专业了，也就不展开了）
但是这个分水岭并不是100米，在结构上是以80米作为分界线的。 （如下图）
5.其他
相较于100米以下的高层住宅，超高层住宅在消防上也会更加的严格，所以在设备管井上也可能会相应的增加面积，这也是公摊面积。
综上所述，超高层住宅公摊面积确实会比100米以下的高层住宅大许多，不管是出于消防安全，还是结构安全，或者是提高客户的舒适度。
所以很少有超高层住宅设计成小户型，因为必然会翻车。融创的青岛维多利亚湾项目就是一个反面教材。
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05
安全性
人类对于高楼总会有一些情节，比如说”危楼高百尺，手可摘星辰“，同样也会有一些误解。
有人说，超高层住宅不安全，地震来了比普通高层建筑更容易倒塌。
也有人说，正因为超高层住宅太高了，发生意外的时候人没法跑，所以在设计的时候就比一般的高层住宅更结实。
其实，只要是符合建筑结构设计规范的楼，结构都是安全的，也没有谁比谁更安全的说法。如果想更安全，那一定是在设计初始就提高了设计标准，而不是卡着规范的下线做设计。而现在哪个项目的开发商不是卡着下线在”游走“呢？
在消防扑救上，超高层住宅的难度会更大一些。除了要考虑100米以下高层住宅都要考虑的消防车道，消防登高场地，消防扑救面等共性措施之外，还可以考虑直升机救援的可能。
虽然我没能在中海“顺昌玖里”项目中看到屋顶停机坪的身影，但上海确实有设置停机坪的超高层住宅项目。
浦西第一“高”，海泰北外滩。这是Portman建筑事务所设计的，具体情况可
06
结束语
在住宅类型中，豪宅是稀缺产品。在建筑形式中，超高层建筑也是稀罕物。而两者一叠加，就变得更加的稀有，难免给人留下“神秘之感”。
好奇之心，人皆有之 。 而今天这篇 文章，就是通过超高层住宅与普通高层住宅之间的对比，让你了解更多关于超高层豪宅的“信息”，也能破除一些“神秘感”。
任何事物都有两面性，超高层豪宅也不例外。当你了解的越多，越能客观的看待它。