万科前两天发布了2023年的年报，也举行了年度业绩推荐会，我们通过这些内容，可以大致判断一下万科的未来。
当然房地产到现在这个样子，主要还是政策和大环境的影响，我们先来看行业。
一、地产行业
其实对于房地产行业，从上到下都还在走一步看一步，甚至走半步看半步。
往上到了什么程度呢？看下面这张图。
这是我刚在手机上打开新闻截图的一部分，建议大家去详细看看原文。
里面的重点非常多，我就不一一说了，因为很敏感。
比如截图里面的第三段，表述是这样的：
“房地产产业链条长，涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局......”
这个话大家有没有一种似曾相识的感觉？
反正我是有印象的，在2016年之前，房地产蓬勃发展的时候，类似这样的话是很常见的。
但是有没有发现近几年没有了？
如果我没记错的话，这是时隔几年后第一次以这种措辞讲房地产。
然后在很多字里行间，都传达着一个意思，那就是既然前面弄了那些政策没什么用，大家还是不买房，那就继续改，这就叫“进一步优化房地产政策”。
至于优化到什么程度？不知道。
下一个政策有没有用？也不知道。
有没有确定性更合适更好的政策？还是不知道。
所以说上面也还在边走边看边改，改到什么时候？依然还是不知道，但是看到我截图的第一句话没：“稳定房地产市场的决心非常坚定”。
这我是相信的，过程会如何这谁也不知道，但是最终结局是肯定会让房地产行业恢复正常的。
我之前也多次分析过房地产企业，我的观点一直没有变，未来的房地产这个行业没有问题，我们中国人是“家文化”，家庭是一定需要房子的，这是我们基因里面自带的。
古话说：“金窝银窝不如自家的狗窝”，就是这么个逻辑。
但是同时也要知道，前些年的房地产行业发展速度太快了，换句话说建的新房子太多了，现在很多城市的房子空置率非常高，就算是长沙这样的省会城市兼网红城市同样如此。
大家不要去看什么我们中国的人均居住面积的数据，这是没意义的。
人均面积不管多少，不代表没有空房子，那种过千万人口的大城市，很多是买不起房的。
至少以现在的房价很多年轻人还是买不起的，除非房价大幅度下跌，跌到2017年之前。
那完了，对于还没买房的人来说，价格跌了当然有好处。
但是大家想过没有，对已经买了房的人会怎么样？尤其是对近几年高位买房的人会怎么样？
然后对所有房地产公司会怎么样？他们近几年拿地的价格可都是天价。
这也是宁愿牺牲销量，也要锁住价格的原因，真要一朝回到几年前，是会有系统性风险的。
所以到目前为止，自始至终都是围绕两个东西在做道场。
一个是“保交楼”，不管怎么样都一定要尽可能让已经买了房的人拿到房子，否则的话后果非常严重。
另一个是促销量，但是又不能降价，还能怎么促销量？
无非就是取消限购和降利率，降利率其实就是变相降价，但是对已经买房的人没有造成很大损失，因为他们未来的房贷也同样会降低，所以不但不会有影响，大家还都很开心，每个月要少还几百块的房贷。
但是有一点，前些年在高位买房子的，其实这几年已经付出了很多利息。
除了这种方式可以让已经买房的人和未来买房的人都能享受降价福利，好像没有其他更好的办法了。
所以降低房贷利率依然是未来的主旋律。
这个大背景说明两个问题，第一个是房地产行业依然很重要，是不可能退出历史舞台的。
房子这个东西，可以说是很多人一生中买的最贵的东西，这个市场不管怎么样都是一大块肥肉。
而且整个产业链是非常庞大的，在还没有另外一个产业可以完全替代房地产之前，高层就会想尽一切办法让行业恢复正常。
即便是当实在没办法的时候，也可能会不惜代价直接降价。
我前段时间讲中国铁建的时候，放了两张房地产企业新增土地数据图，再放一下。
这是今年1月和2月的房企拿地排行榜，3月份的过两天就出来了。
在这个新增土地排行里面，保利、万科、中海这些熟悉的身影都不见了，换了一批相对比较陌生的公司。
陌生不要紧，排名前十的全都是央企，意味着大家轮流来充当“血包”，自身比较困难的就下去休息回血，换一批新的继续把市场给撑起来。
想都不用想，这肯定是分指标分到头上的，谁叫你们是央企。
央企这么一波一波地上，稳住房地产的基本盘是没问题的。
第二个是房地产行业依然艰难，艰难的因素主要有三个。
一是房子彻底失去炒作属性之后，那部分“非刚需性”市场基本归零，对市场需求的影响还是很大的。
二是在低迷的环境下，“刚需性”市场观望情绪比较重，都怕自己的房子买贵了，只要不是特别着急，就宁愿等一等。
比如有想法换个房子改善居住环境的人，现在买还是等几个月甚至等两年买都无所谓，万一后面房价又跌了那就亏了。
这部分需求其实不小的，现在是被压制了，未来迟早会释放出来，这也是我之前说房地产未来没问题的原因之一。
三是融资依然困难，就连万科都有很大的还债压力，其他民企就更不用说了，绝大部分民营房地产企业资金都很困难，前两年已经是在咬着牙坚持，但是查不到快到极限了，在今年和明年一定会有大量房地产企业破产。
如果刚说的第二条不反转，第三条就是一个死结，任何政策都没用。
归根结底，还是要把房子卖出去才行，否则无法消化前些年积累的高杠杆，大大小小的房企全都如此。
央企会好一点，因为央企本身的融资难度比较小，再加上央企在信誉度上天然有优势，所以消费者会更倾向于买央企的房子。
即便是国企都还不行，你看万科曾经的信誉那么好，甚至都还有不少的品牌溢价，短短一年多时间，虽然有深圳国资亲自站台，现在也陷入信誉风波。
其实只要能把房子卖出去，负债就不是问题，即便是降价能卖出去都行，但是又不允许降价。
所以未来房地产的融资环境，依然堪忧，今年整个行业依然会很难。
但是熬过去了，依然会是一条好汉，那万科到底能不能熬过去？
二、万科表现
我们先来看看万科2023年的业绩表现。
2023年营收4657亿，同比下降7.56%，归母净利润121.6亿，同比下降46.39%，经营现金流净额39亿，同比增长42.24%。
情况很不乐观，万科的营收已经连续增长二十多年了，这是从1997年之后首次出现下滑，房子是真不好卖了。
利润下滑倒是不奇怪，反正不是第一次了，利润主要是由毛利率和费用决定。
上图的盈利能力趋势很直观，毛利率和净利率从2018年之后就一直在下滑。
从这组数据就知道，房地产公司其实挺可怜的，背了一个大锅。
我们都知道从2017年之后，房价就大幅度上涨，之前虽然也涨，但是速度没那么快。
理论上房子卖得越来越贵，房地产公司利润应该越来越高才对，怎么盈利能力反而下降了呢？
答案就是地皮实在太贵了，房价上涨的利润，其实不是房地产公司赚走了，是地方上赚走了。
现在万科的毛利率已经下降到只有15.23%，净利率更是只有区区4.39%，一个高杠杆行业做出来制造业的感觉，日子好过才怪。
从万科的债务结构可以看出，为了缓解短期还债压力，长期借款还在不断增加。
现在长期借款1978亿，这里面每年都会产生不小的一笔“一年内到期的非流动负债”。
所以虽然短期间借款只有区区10.64亿，这也是房地产行业的特点，因为项目的开发周期都比较长，不太可能依赖短期借款周转，但是长期借款的期限一般也就是三五年，到了最后一年依然会产生比较大的短期还款压力。
这是万科近五年的一年内到期的非流动负债情况，可以看到金额都不小，而且这几年还在增长。
2023年这一项就已经有649.27亿，其中624.2亿要付利息，再加上10.64亿的短期借款，意味着今年至少要偿还近660亿的短债。
现在公司账上只有998亿的货币资金，很明显万科目前的资金压力非常大。
主要是近三年的经营现金流太差了。
如上图所示，2020年还有532亿的经营现金流净额，2021年就断崖式下跌到只有区区41亿，2023年也才区区39亿。
三四十亿的现金流，在这么大的负债规模之下，简直是杯水车薪。
这点现金流支付利息都不够，刚好跟财务费用抵消。
2023年的利息费用支出就是57亿，减掉利息收入之后，也还剩37亿的财务费用。
还是房子卖得不好造成的，太难了......
既然生意这么难做，那就勒紧裤腰带过日子，所以管理费用57.67亿，同比大降39.83%。
前几天以郁亮为首的高管，都大幅度降工资，虽然他们这些高层省下来的工资相比于负债来说可以忽略不计，至少态度是很好，还是要点个赞。
负债端还有一个重要财务数据合同负债。
合同负债非常重要，因为是房地产公司的“蓄水池”。
我们都知道房子卖出去之后，收到钱但是还没交房确认收入，这笔钱就会进入到合同负债，确认收入之后就会进入营收。
这个是有比较大调节空间的，因为大型房企在全国有那么多工地，外界没法核实有多少交房了，有多少没交房。
所以房地产公司如果想今年的业绩好一些，就多确认一点收入，营收就多了合同负债就少了。
相反如果今年本来业绩很好，那就少确认一点收入，让合同负债多一点，留着以后业绩不好的时候再用。
所以保持一个规模稳定的蓄水池很重要，说明公司业绩在持续发展。
万科这两年显然很难，蓄水池已经越来越浅，合同负债从六千多亿已经减半到3086亿了。
当然处在现在这种环境，已经谈不上发不发展的了，能活下去就不错了，所以蓄水池我们也先不去管了。
然后再看资产端，核心就是存货。
万科去年还有7017亿的存货，虽然相比2022年少了两千多亿，但是库存压力依然非常大。
如果房子行情好倒也没关系，现在如果高库存会有两个影响。
第一个当然是影响现金流，毕竟卖出去才能变成钱，放在手里就要产生利息。
第二个是行情不好的时候会有计提损失。
你看2023年万科的存货跌价损失79.9亿，这也是很大一笔钱了。
这个存货跌价准备金额也是一个调节利润表的工具，计提多一点利润就少一点，少计提一点利润就多一点。
这个具体的计提金额，也没法去准确衡量，主要也是公司自己说了算。
这还是在强行锁定房价的情况下，如果真的降价，那完了，利润必然就是亏损的。
你想七千多亿的存货规模，多跌价一个百分点，那就是七十多亿。
2023年万科净利润204.56亿，也就是多跌价3%的事情。
而房价跌几个百分点很难吗？相信大家心里都有答案。
这一点其实挺严重的，一线城市还好，未来二三线城市我想不出任何房价不跌的理由。
恰好万科在二三线城市还有非常多的存货，唉！太难了！
最后一个就是分红，万科已经连续分红三十多年了，2023年是第一次不分红。
这当然能理解，公司都已经困难到这个地步了，还分什么红。
三、总结
3月29日万科举办了年度业绩推介会。
我看完了整个发布会的对话，万科的底色依然还是没变。
郁亮很诚恳地做了反思总结，他说：
“虽然万科很早就喊出活下去，但现在来看，万科的危机意识还需要加强，改变的决心和力度还要更大些。”
确实前几年万科的主要精力都放在控制财务风险和促进销售上面，在拿地方面一点都不小气，前面我就说了，到今年万科才没有出现在拿地排行榜前十里面，前些年确实拿了非常多的地。
2023年万科以新增土地价值861亿位居第5名，以新增土地面积602万平方米位居第4名，还是比较猛的。
拿这么多地，还是增加了不小的资金压力，可能连万科也没想到，自己的房子居然也会这么难卖。
当然这也不能怪万科，大环境确实只有这个样子。
郁亮还说：“坚决不躺平，我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，继续成为一家优秀的公司。”
主要依据是两点，第一点是现在的房地产已经从“有没有”转型到“好不好”，也就是现在消费者主要看房子的质量和服务的品质。
第二点是我们的城镇化还在继续，未来还有大概10亿平方米的需求。
对于前一个我是认可的，万科也做得很好，典型的例子就是同样位置的小区，有万科物业的小区就是要比非万科物业的小区贵一点。
尤其是经过这轮房地产调整后，消费者也都理智了很多，买房的时候考虑的问题也会更多，房子和服务的品质，未来是决定销量很重要的一个点。
对于第二点我是存疑的，我并不怀疑未来的市场总需求，前面我也说了，我们的骨子里是“家文化”，买房就是刚需。
但问题是现在很多空置房如何处理？要不要消化掉？
我想总不能放在那给蜘蛛住吧，而且时间久了也影响不好。
所以未来两到三年，我认为都还是会以去库存为主。
既然是去库存，那价格就一定上不去，就等同于制造业的消耗过剩产能。
任何行业在去产能的过程中，一定会是这么一个过程，那就是激烈竞争让一部分产能淘汰，相关公司破产出局。
这是很残酷的，不但出局者痛苦，还在桌子上的玩家同样会很难受。
对于万科，我一直都认为是很优秀的，我也相信他能渡过这个难关。
但是即便撑过来了，至少也要脱几层皮，所以要做到像郁亮说的，继续成为一家优秀的公司，那还要比较长的一段时间才行。
今年万科会加大出售资产的力度回笼资金，我觉得只要万科物业没卖，就还有希望！
我做了下面这张《A股核心资产研究汇总》表，里面精选了上百家优质公司，并附数万字的分析方法。
所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据。
一起探索企业基本面的研究，收获必然巨大。
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