不可否认的是，这个3月，市场已经悄悄卖爆了。
像前两天，海珠的中海大境，开盘热卖了30多亿。
数据不会骗人，很明显，市场信心正在回归，小阳春给市场打了个样。
当然，中海大境的热卖，也反映了另一个现象，那就是海珠作为广州主力的改善板块，仍然很受市场认可。
但是，海珠真的可以盲目冲吗？我想用几个评判标准来拆解下这个问题。
01
海珠三问，“含饼量多少”？
1、海珠的后劲是否会不足？
这几年，海珠的变化大家都看在眼里，想实现高质量发展的变量，关键在于旧改。
但如大家所见，海珠的旧改基本都是“老大难”，也经常被诟病，旧改拖了后腿。
但事实上，海珠不是没有行动，而且近两年更是坚定决心，要搞好旧改。
像中轴线上最关键的“康鹭旧改”，进度就很喜人。
特别是今年，动作很快，2月初，康鹭片区的改造实施方案征询意见公示。
3月份，康鹭片区又开始新一轮的拆迁，预计在近期，首期复建安置区就将拆迁完毕。
从首拆到推平，康鹭只用了两个月时间，这个速度，还不够有说服力吗？
此外，广州即将大力推进的“四大做地片区”中的“新中轴（海珠）片区”也发力了。
据爆料，海珠已经成立了相关旧改指挥部，负责相关执行工作。
从图中可以看到，新中轴海珠片区旧改项目的指挥部确实已成立，而且挂了三个牌子：
广州新中轴海珠片区城市更新指挥部；
广州新中轴海珠片区统筹做地指挥部；
广州新中轴海珠片区城市更新有限公司。
指挥部成立+项目公司挂牌，意味着新中轴海珠片区旧改，将迎来实质性进展。
毕竟有了指挥部的组织、统筹、协调以及决策部署落实，相信后续新中轴海珠片区的旧改项目，进度会跑起来。
其实，在去年年底，广州就已经明确了，4大做地片区都将在今年实现首期项目开工建设。
目前新中轴海珠片区中包括沥滘、红卫、东风和三滘村4个旧改村。
其中东风村与三滘村，被圈定为首批做地范围，有望率先启动。
还有重点板块，海珠后航道板块的石溪旧改，也有望破冰。
在上周广州第一场土地推荐会上，海珠在介绍石岗路地块的时候，就提及了后航道的城市更新。
像石溪旧改，寄托了不少人的希望，自从其合作房企佳兆业暴雷后，就进入休眠。
不少人的等了又等，觉得遥遥无期，实际上，我们很多次爆料过，越秀跟进这个项目很久了，甚至都走到了强排阶段。
│石溪村牌坊 @拆神细鹏 摄
但石溪旧改，难在商办占比过高，因此也是迟迟不见结果。
不过我们近期收到风，有“中字头央企”也在接洽这个项目，希望能连片开发。
如果顺利的话，石溪旧改这次，真的重启在望。
不得不说，当你以为的海珠旧改还是僵局之时，其实他早已在偷偷“破局”。
未来的海珠，会随着旧改的推进，焕新城市界面，迭代升级产业，迎来价值进阶。
│石溪村航拍图@拆神细鹏 摄
2、海珠的房价，近几年是否稳定？
事实上，在高质量发展的当下，经济增长放缓，更需要的是确定性，所以高端改善会更回归主城。
而天河、海珠等区域，也在逐渐走向高端改善化。
特别是海珠，区域价值深受市场认可，其房价更是一路攀升。
我们把时间线拉长，可以看到海珠的房价上升速度非常快，10年间涨幅高达309%，期间房价更是一度超过天河。
十年的变化，房价始终是往上走，海珠的豪宅属性，很站得住。
| 数据来源：中指院
不仅如此，海珠的大户型在整个中心四区的表现中，也是最亮眼的。
数据显示，2023年，中心四区120平以上户型成交了4817套，其中海珠以1879套的成交量，遥遥领先。
| 数据来源：克而瑞
当然，这一切，都仰赖于改善客户们惊人的购买力，亦是他们坚定选择海珠区的佐证。
毕竟钱不会说谎，钱的流向也更加说明了，有钱人看好核心区，看好海珠。
因为海珠的底蕴就摆在那里，既有GDP的高速发展，又有广府文化的沉淀。
像去年全市各区的GDP中，海珠的增速就超过了天河。
这点就很能说明问题，说明在拼产业方面，海珠真的不输“老大哥”。
而且，海珠在广州城央五区中实在太独特了，他融合了城市发展空间与广府生活的可能性。
与高楼大厦星罗密布的天河不同，这里是很多人离不开，舍弃不了的老城。
高速发展与城市烟火的结合，让海珠在中心区中无可替代，也注定海珠的豪宅化趋势，不可逆。
长线来看，海珠区只会越来越贵。
3、到底都是哪些人在买海珠？
当然很多人也会疑惑，到底是谁在买海珠。
我们也跟不少海珠的改善客户聊过。
这些客户中，有的是中大的老师，有的是体制内的公务员，有的是布匹市场的老板，有的是海珠本地的改善客群。
当然也有互联网的新贵，像琶洲阿里、唯品会、树根网络等大厂的中高层。
| 琶洲CBD
这些客户都有一个特点，就是购买能力特别强。
特别是布匹档口的老板们，有一个特点就是很喜欢抱团。
他们有的可能是同乡，有的可能是生意上的合作伙伴，但是只要其中有人在海珠买了房，其他可能在天河沙河做生意的，也会跟过来买。
不要小看老板的购买力，要知道这些做实业的布匹市场老板撑起了海珠GDP半边天。
目前广州除了中大布匹市场外，还有荔湾的十三行、越秀的流花和桂花岗、天河的沙河和东圃、白云的石井和机场路、番禺的市桥和南村、增城的新塘等等服装商圈。
这些服装商圈是国内电商平台最大的服装货源地，年交易额都是超过万亿的。
而这些服装市场能够在广州聚集，一个重要的原因就是中大布匹市场的存在。
所以哪怕中大布匹市场是前店后厂的模式，但海珠发展切切实实需要这样的实体行业。
而且这样的实体行业，造富能力也很强，海珠近几年来在千万豪宅的成交中，能一直独占鳌头，少不了实业老板的功劳。
数据显示，近三年中，海珠区的千万豪宅成交量一直在稳步上升，从21年到23年，成交量翻了一倍有余。
且环比中心四区千万豪宅成交情况，海珠区的成交量，一直处于领先状态，如2023年，海珠成交了1577套，占比去到44%，很恐怖的统治力。
| 数据来源：克而瑞
也正是有了这些实业老板，以及互联网新贵，扎根在这里，生活在这里，工作在这里，才构筑了海珠房子未来流通性的重要基础。
因为跟一些快钱流入流出的地方不同，海珠留得住人。
留得住有购买力的人，楼市的支撑才能立住。
看完这三个问题后，你会发现，海珠发展后劲足，有购买力支撑，且房价稳步上升，的确是中心区中改善的至优之选。
02
今年海珠重点发力，珠江后航道
但想买海珠，我仍然不建议盲目冲。
因为尽管海珠不画饼，兑现能力强，但你也要弄清楚，海珠接下来的发力点在哪。
而我的答案是，今年海珠发展的重点板块之一，必然有珠江后航道。
都知道沿江发展，是广州的主要脉络，但随着珠江前航道发展的饱和，后航道的开发，也成为海珠区乃至广州市的重要议题。
从数据上看，珠江后航道全长28公里，海珠段长约11.8公里，海珠段后航道占整个珠江后航道的42.14%。
而这里有得天独厚的南向江景，也成为了海珠最有价值的12公里。
所以海珠今年发展重心，更多也放在了这里。
这点，先看今年海珠掏出来的靓地就知道了。
今年海珠拟供应的2宗住宅用地，4都是位于后航道的范围内。
| 2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）
其中石岗路地块AH050957地块，质素更是非常优秀，未来预计售价不便宜。
因为地块一线临江，周边几乎全都是高价地和高价项目。
比如地块周边的时代大家，中海观澔府，其地价均挤进了广州拍地楼面价TOP10以内。
地块价格反映地段价值。
足以见得临江板块，特别还是南向临江板块的魅力。
正所谓，买房必买核心区，买海珠必买江景房。
不过后航道发展的关键词，除了江景外，更重要的两点还有产业布局以及旧改变量。
毕竟再好的江景，没有产业加持，没有资源和配套加持，也仅是江景而已。
而产业方面，海珠在近期举行了“海珠区后航道沿线产业规划发展主题推介会”。
会上提出了，要打造“后航道服务型制造创新带”。
还将着力打造“一心两翼四组团”的全新布局。
其中“一心”为沥滘生产服务中心；
“两翼”分别为西部产城融合之翼、东部生态创新之翼；
“四组团”从西至东依次为广纸产城融合运营组团、石溪智能制造价值组团、沥滘专业服务门户组团和小洲生态创芯制造组团。
有清晰的产业定位，海珠也在加快招商引资，未来后航道的产业发展，非常值得期待。
而旧改嘛，我们前文也提过，石溪旧改重启有望。
如果旧改推得动，那么环岛路的建设也会加快，困扰区域许久的通行问题，也将大幅改善。
而且石溪旧改的推进，也将带来大量的商业配套资源，配合目前片区已有的商业巨舰——广百海港城。
未来海珠后航道的商业体量，是非常可观的。
据悉，广百海港城在去年年底已经完成封顶，招商也在在筹备当中，并将于今年正式移交给岭南集团，开业有望。
这可是一座航母级的商业地标，包含了约3万平的体验式商业mall，以及甲级写字楼、高端公寓等业态。
海珠后航道板块的高端商业，也被填补了。
| 广百海港城航拍
聊到这里，我真的感觉到海珠后航道风起了。
近期又是掏出靓地，又是加快产业规划布局以及解决旧改痛点等等。
只能说，别低估海珠发展的决心！
毕竟海珠后航道是广州市区内少有的可供整体开发的南向江景板块。
区域价值非常高，发展得好，很可能成为海珠区下一个琶洲。
03
吃尽旧改红利
海珠首座西派系值得期待
从海珠的态度上看，珠江后航道板块的发展势在必行。
旧改的痛点，也在加快解决，板块中被旧改停滞而被拖累的邻居们，终于算是要熬出头了。
最开心的应该是中海的项目们还有越秀的天荟江湾，以及中国铁建的西派粤府等等。
特别是西派粤府，其背后的中国铁建，也是希望能大力推动旧改的。
更何况，中国铁建打造的西派系列，在市场也是有口皆碑，备受认可。
比如位于天河中轴线上的中国铁建招商蛇口·西派天河序，前几天的首开现场，人声鼎沸。
成绩更是不赖，当天就劲销了18亿，能在多个豪宅改善的同台竞技下，取得如此成绩。
足以见得西派天河序有多受到市场的欢迎，这也是中国铁建西派系列产品的魅力。
而在海珠后航道上，中国铁建打造的海珠首座西派系——中铁建西派粤府，亦堪称后航道江景盘里面最有突出代表的一个。
一方面，海珠后航道虽不缺江景盘，但纯正南向望江的，现在几乎已经没有了。
部分项目如映澜台、天悦江湾只剩下一些尾货，还有部分项目是分布在广纸那边，只能西向望江。
因此西派粤府的江景优势是非常明显的。
另一方面，后航道板块，最充满想象空间变量是旧改。
可以说，目前沥滘旧改没有停，石溪旧改有望重启。
而西派粤府的位置就在两个旧改之间，未来两个旧改项目能实现联动，势能真的难以估量。
能将红利吃尽的，必然有西派粤府。
目前西派粤府已经在3月23日开放江景实景展示区，有兴趣的可以去感受一下，江景的震撼。
中铁建地产华南公司
，赞205
更关键的是，目前项目的价格也非常惊喜，3月底能申请5个直减百万名额！！
要知道，目前项目的整体均价在6.3-9.8万/平，换算成总价段，大概在780-1325万。
不过项目不同的户型，不同的梯腿，不同的景观，细分的价格差很多。
毕竟珠江后航道都是以江景作为定价最主要的参考标准，所以望江跟不望江，会有跳层差定价。
但无论如何，直降百万的优惠，价格可以说非常香了。
喜欢海珠，真的不妨去看一看最近刚刚开放的实体板房，这个时代，身家千万的人，需要江景提供情绪价值。
你会发现，西派粤府，真的值得。
最后多说一句，心动的朋友，可以扫码添加拆神助手，备注【西派粤府】，直降百万的名额有限，先到先得。