入住老静安是很多人的梦想，如今，这个门槛降低了不少。
位于老静安曹家渡板块的典型商品房社区达安花园，在去年年初还有单价超过12万的成交。
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过去三年，达安花园的主流户型的成交价还是能达到10-11万；
但是跌了大半年一路下探，到了年底的成交价已经都变成8字开头。
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这个单价水平，已经在CAZ地段的商品房中垫底，已经被不少中环甚至中外环的板块超越。
达安花园并非个例，去年下半年以来，整个曹家渡板块都处在“以价换量”的行情下。
作为一个内环内+CAZ+老静安多重属性加深的板块，曹家渡的暴跌是短期的“假性”下跌，还是长久的价值折损？
如今已经颇显老态的曹家渡，未来会不会被购房者们抛弃？
01
如今的曹家渡地区是老静安、长宁、普陀三区交界的地方，大部分地区位于老静安内部，有个单独的曹家渡街道。
老静安版图
这个地区历史上属于城市的边缘地带，虽然城市拓容后都称为老静安，但一直也不是上只角地段。
曹家渡的崛起，主要得益于其交通枢纽的地位。
曹家渡自身是渡口，离市区非常近；
西面地区又设有当时的火车站点，到了上世纪二十年代这里又开通了到老城厢的无轨电车，可以说是四通八达之地。
1929年上海城区分区图中西区部分
如果类比如今的城市格局，给曹家渡一个定位，这里就大概相当于民国时期的大虹桥。
交通发达自然商业兴旺，民国时期曹家渡地区的核心地段“五角场”（没错，跟杨浦一个名），就被称作“沪西小上海”。
1939年的曹家渡
虽然在抗战期间经历了不少波折，曹家渡一度成为地痞流氓和逃亡流民集聚的下只角，但是交通枢纽的地位一直未变。
电视剧繁花里，阿宝和初恋约会的洪顺兴（现实应为同兴馆），坐的13路公交车，就是当时曹家渡交通枢纽的写照。
截图来自电视剧繁花
在以公交车为主要交通方式的年代里，曹家渡汇集了上海公交13、40、45、54、63、94、136、148、316、520、941路，可以辐射辐射到上海市各个角落。
交通枢纽对应的就是人流，人流背后就是商业的繁华。
到了90年代，曹家渡地区拥有各类商店近百家，已成为沪西商业、经济中心，虽然不是传统高贵地段，但绝对不是差地方。
1993年，上海市规划局、上海市商委就将曹家渡定位为高级商业副中心。
可以说，彼时曹家渡地区的地位，并不逊色于如今的中山公园和徐家汇。
02
曹家渡的崛起，可以说完全得益于其交通枢纽的地位。
而曹家的衰落，也完全与此相关。
事实上，交通运力水平，自古就约束着一个城市的外部边界和内部的功能。
在上海县城的时代，老城厢的范围边界其实就是脚力可达的范围。
等到了运力提升之后，火车、轮渡所在之地才迎来了开发融入城市范围；
这些曾经是城市边缘的地方，人流兴旺了起来之后，就开始兴建商业和居住区，进一步促进城市发展。
到有了公交车的时代，公交车可以送产业工人回到离厂子很远的工人新村生活后，城市边界进一步扩大；
而这些有公交车站的地方，就会形成公共中心，建设百货商店、饭店、电影院，来满足大家的日常需求。
而曹家渡的崛起，就得益于以上这几个时代，他都占到了交通上的先机。
但是因交通而兴起，也因交通而衰败。
90年代汽车和地铁逐渐成为了交通的主流，公交车时代成了过去式。
这个阶段，上海修建了上海地铁一号线，修建了内环高架和外环高速，城市的边界开始进一步扩大。
好处是，曹家渡这个曾经的市区边界，摇身一变成了市区地段；
坏处是，随着公路和地铁的进一步开发，曹家渡交通枢纽的地位逐渐减弱；
而对应于旧时代崛起的商业中心地位，也在新时代消亡。
运力有限的年代，并不会大规模的修建商业，居民也不太会去一个不同公交车的地方购物。
也受到那个时代商业水平的局限，国内最为典型的商业业态就是集中式的商业街。
上海三大市级商业街南京路，淮海路和四川北路；
地区商业中心有曹家渡、梅川路、昌里路，也有电视剧里的黄河路、乍浦路，这些都是以路边商店为核心的模型。
随着汽车和地铁的普及，地铁上盖，有地下停车场的集中式商业中心开始出现；
由运营商统一管理、无需再受困于风吹日晒雨淋的新购物体验快速取代了传统的商业街模型，成为了主流。
这些曾经的商业街，大部分都陨落消失了，淮海路和南京路地位高且转型快得以留存至今，但内里也不再是独立商店购物的模型。
如今的曹家渡，就处于这么一个情况：
大型商业几乎没有，只有板块边缘几个社区型的商业，要么就是小的路边商店。
实拍889广场
如今的曹家渡，就只是一个内环内的老居民区了。
03
当然，肯定会有朋友会问：
即便是地位下降，曹家渡作为一个比邻静安寺南京西路的板块，这个地段难道不稀缺吗？
这个问题其实可以套用在很多板块上：
比如曹家渡一路之隔的长寿路板块，比如徐家汇附近的斜土路板块，比如长宁的新华路板块。
首先可以明确的是，地缘距离的优势已经在交通运力的进化下被稀释。
大交通的背景下，大家的交通方式都是点到点。
即便是到最近的南京西路商圈，曹家渡大部分商品房也不是几步路可达；
如果以如今的市中心范围来看，到南京东路，陆家嘴，徐家汇前滩这些地方，论交通时间，曹家渡未必比很多地铁直达的板块方便。
而这些跟其交通时间接近的板块，都是其竞品板块。
失去了交通枢纽地位和商业中心地位后，曹家渡这种区域，主要就只能承担的居住区的功能。
而作为CAZ中的片区，其实只应该存在一种居民区，就是豪宅区。
很显然，曹家渡的房子肯定达不到这些标准，不提静安壹号和嘉天汇，和中凯城市之光，国际丽都城、远中风华园、泰府名邸、豪景苑、君御豪庭这些社区存在不小差距。
这些社区说是豪宅可能都差点意思，主打2000-3000这个准豪宅区间尚且可以；
而曹家渡这个片区，大量的老大楼和2000年前后的品质不算高的商品房社区，肯定称不上豪宅区；
如果和中产社区们PK城市界面，商业配套，居住配套，商品房的居住品质，学区，地铁等要素。
拿得出手的恐怕也只剩下老静安这个标签，加上如今已经被稀释了很多的学区概念了。
04
当下来看，曹家渡虽然贵为CAZ，这里就只是一个主打居住的区域；
但是这里没有什么太好的房子，也不是传统高贵地段，只能是CAZ里的二级地段；
在交通优势被稀释的当下，注定要和中外环的板块同台竞技，却还未必有优势。
中期来看，作为一个80-90年代刚刚城市更新过的区域，曹家渡在规划中都没有更新动作了，也很难新建写字楼或者商场把自己变成产业区。
指望未来爆发，概率也不太大。
可以预见的是，曹家渡未来，也只能说是一个不算优秀的中产社区，大概承担以下两种群体的需求：
1、老静安及地缘居民的内部改善，但是处在老静安的鄙视链末端；
2、在临近的几个产业区上班的中产家庭，有一定的学区需求，预算1000万出头；
当然，如果不把他当成CAZ，只看做内环一个普通板块，800-1000万上车的区域，是很香的。
板块内也有几个品质不错的商品房社区，可以视作老静安核心区外溢的选择；
曹家渡的次新房
14号线，是一条很强大的线路，几个学区，不强求也是够用的，当然一切的前提是有限的预算+强烈的进内环的决心。
保值增值的角度来看，这未必是个好选择；
但是在当下这个以价换量的时间，恐怕也是难得的捡漏时机。
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