昨天，央企中海，给楼市注入强心剂。
其一，上海新天地板块，中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。
512套房源日光，均价17.2万/平，套均价值约4000万，杀疯了。
其二，同一天，海珠中海大境开盘，价格7-9.8万/平，成交221套，收金33.6亿。
这几乎是开年以来，最能打的一场首开了。
你可以质疑没有小阳春，也可以质疑后续市场，但是嗅觉敏锐的买家，核心板块价格到位，果断出手了。
01
意料之中的热卖
中海大境做对了什么？
其实，中海大境的热卖，在我们预料的情理之中。
尤其是当下的市场，广州楼市等价圈在回缩，价格还在重塑和调整。在这个背景下，买家会更关注几个要素：
1)地段，也就是位置，包括交通，核心是价格导向，好地段，好价格；
2)强学位，必备学区；
3)作为资产目的配置，在这个定义下，改善是第二顺位的，这包括未来的流通和稀缺性。
第一点和第三点，会相互强化。
好了，基本的逻辑梳理清楚，我们再回头看，中海大境为什么能够出圈，受到一众买家的认可。
核心简单来说几点：
一个是地段能打，配套能打，市中心的“六边形豪宅”；
一个就是央企中海出品，有市场认可度。
并且，相较于以往的项目，在这个网红超级改善大盘身上，中海更加大胆，更具魄力——
从拿地到产品内测调研、案名征集、再到项目开放、官方放价、取证，再到3.28正式开盘，玩的就是不走寻常路，高招频出。
一句话总结，就是24k纯赤诚。
在我看来，最牛的一点，就是一次性放价。
大家可以回头去看看当时3.21大境开价时我们的文章
刺激啊！中海大境开价，彻底杀疯了
7-10万/㎡的单价，和昨天3.28的正式开盘，基本上是一致的，还多了一点惊喜，主打就是一个真诚，彻底打破常规了。
说真的，这样的勇气，不是谁都有的。
也只有对自己的品牌、口碑、服务、产品力，对大境项目足够自信，才敢这么大胆了。
这样的底气，既与项目的区位地段等先决条件有关，也与中海后天所做的多重努力有关。
具体的，我们接着往下看。
02
广州城市中轴之上
地段价值有共识
先来看看位置和地段。
中海大境就在广州新中轴线之上，这条城市中轴线本来就是寸土寸金的财富之地。
有珠江新城东塔，西塔撑开城市天际，更有大剧院，广州图书馆，而小蛮腰和古香古色的广州市文化馆，更是羊城地标。
这些都是城市顶级资源，也是城市封面所在。
随着广州新中轴线的南拓，正在快速推进新中轴南延的连片开发，如康鹭，是国家层面重点督办的项目，进度比你们想的要快。
板块是有增量，也有发展预期。
再加上，中海大境距离珠江新城足够近，能够承接CBD改善的置换。
这一点，在中海大境购买人群中，有不少是珠江新城，天河北的业主换购。
珠江新城均价就不说了，10万+，天河北二手主流也是8-9万，和大境开盘价有明显倒挂。
不少人换购客户觉得，趁着还算在高点卖出，低位买入，换来的还是更好的环境，更宜居生活，是很值的。
可以说，光凭地段和价格，中海大境，就领先一个身位了。
再举个例子，同样是网红热盘的琶洲南TOD，也是改善客们的心头好，二期预计今晚就要开盘了。
从我们拿到的价格来看，门槛要是比中海大境高不少，很多客户还是蛮犹豫的。
毕竟大境的开盘价，确实性价比很高——
125m²：7万-8万/m²
142m²：7.1万-8万/m²
163/165m²：7.3万-8.5万/m²
190m²：7.5-9.1万/m²
270m²：8-9.8万/m²
还是没概念？
我们从总价段对比，更直观：
琶洲南的140m²可以买大境的190m²，而琶洲南的190m²差不多可以买大境的270m²。
要注意的一点是，得益于琶洲南TOD的存在，海珠楼市的天花板和想象空间，已经被提前打开了，这对大境来说，也是一个很好的参考标的。
你抱琶洲，我抱中轴，地段都是遥遥领先。
如果按从资产配置的角度，中海大境7-9.8万/平的价格买入，是安全的，这为后续的市场留足了空间。
3
1100公顷海珠湿地公园
难以复制的绝佳生态
基于广州特殊的城市属性，生态是一个极其昂贵的概念。
在城市核心很少能够看到比较好的生态环境而有的板块一出生就天赋异禀。
中海大境家门口就是1100公顷的海珠湿地公园，天然的大氧吧，加上丰富的自然水系，舒适度直接拉满。
这一点，特别给改善客群加分。
放张图，感受一下，城央C位的感觉。
190m²20层景观示意
4
11号线地铁上盖
城市核心已牢牢圈定
这还没完，中海大境是有地铁站的，就在广州地铁11号线上涌公园站上盖，妥妥的地铁盘。
作为广州首条地铁环线，官方数据透露，11号线全线32个站，串联海珠，天河，荔湾，白云越秀核心区，被称为广州换乘之王。
单是梳理11号线和广州已开通的地铁线的换乘站，就有16个，如果算上在建的，在规划中没批复的，就有24个换乘站。
通过11号线，人流可以快速聚集到城央，在核心区主流动转化，也快速分流到外围区，真正提高进出城的效率。
11号环线圈定城市核心，跟着这里买，错不了。
5
36万方E-TOD生态综合体
一个妥妥的超配大城
中海大境自身还是有商业配套的，社区之内商业由中海配建。
看了下中海大境对于滨江商业初步规划，核心逻辑就是延着社区内的水系排布，根据地形融入高低错落的设计，融入海珠湿地公园，形成空间共融。
光是看效果图，就能感受到扑面而来的高端感、精致感、时尚感。
这里既能让购物者尽情逛吃，同时也不会因为商业体的安排，而阻挡在湿地公园的视野。
一切，都得益于整体布局，得益于整体开发，于是我们看到，各种功能模块，有序的交织在一起。
至于学校规划，中海自身配建托儿所，还有幼儿园。
而很多家长关心的小学，初中，高中，按照去年8月的控规，中海大境项目范围之内，会新规划三所学校。
这包括一所72班完全中学、一所36班小学和一所6班幼儿园，一站式教育，家长省心放心。
具体的学校分布情况，可以看看这张城市设计总平面图：
这样地段和配套浓度，即使是放到全市来看，也是极其稀缺，难以复刻的。
毕竟，光靠中轴地段、约1100万方海珠湿地、约36万方城央大盘，这几个关键词，中海大境的价值就先站住了。
为了融合城市中轴线，尤其是地段、景观，实现商业、教育、住宅、休闲等业态的交融，中海大境做的，是E-TOD，即生态城市综合体。
在这个设计理念下，每一个模块相互咬合，但与此同时又相对独立。
更关键的是，中海通过景观带、栈桥相连，形成多场景、多生活方式与湿地景观的深度缝合，打造新一代的「六边形豪宅」，与自然对话，与城市繁华生活对话。
6
本来凭借地段，中海就可以躺赢，但中海大境在老天赏饭吃的同时，依旧加倍努力实现兑现。
比如，「大围合」的布局。
这样的设计，在住宅中央留出超2万方花园绿洲，并带来了东西最大约260米、南北最大约100米的超宽楼间距，这大大提升了居住的舒适度。
每一户都能做到「全一线」、「全南向」，要么南向一线望湿地、滨水河岸，要么南向一线望花园，景观层次感更丰富。
同时，户内空间做到四开间朝南，阳光和清风不请自来。
而且，区别于市面上其他项目，大境做的，是超纯粹的改善，为客户提供更高品质的居住体验，全盘产品建面都在120m²以上，面向全国各地买家。
首推1#、12#、11#、10#栋，一共有125-142-161-188-270m²五个面积段，10个户型，满足多样性的改善需求。
最令我震撼的，是楼王户型，270m²，不仅尺度感拉满，还能南向一线海珠国家湿地景观，开盘时也成为了很多壕客的共同选择。
要知道，两、三千万级的客户，市面上有的核心区的好产品，基本上都见过了，也见多了，但还是被大境所吸引打动，这也是中海出彩产品表现力的最佳体现。
这个户型，做了「别墅平层化」设计，并打造了奢阔的L型“空中花园”，把中式传统的“院落”生活方式，以及绿洲美景，直接搬到了大平层里。
270度环幕IMAX视野，高层俯瞰中轴美景和万亩果园景观，带来极致的视野享受。
而T2板楼设计、独立入户、南北双阳台、3.3m层高、LDKG客餐厨园一体化、约8.5米大开间+六面宽朝南、酒店式行政主卧等等配置，也高度契合了高净值人群的生活习惯与个性需求，给足了尊贵体验与仪式感。
实际上，对于中海的出品，尤其是“精工品质”，市场一直以来都是非常认可的。
举个例子，去年观澜府收楼，凭借超高的颜值，第一时间火出了圈，某红薯刷爆，清一色的好评，有人评价说是海珠的“汇悦台”。
又比如，2021年入市的观雲府，从用户的实际需求出发，通过当时市面少有的LDK设计、超长L型阳台、超大主卧+270°转角飘窗...
掀起了广州产品户型的革命，也为空间生活的多样性带来更多的可能性。
中海观雲府LDK+L型阳台实景图
我们就一位粉丝，在海珠有两套房，也算是业内，她之所以心水大境就是想要一套中海物业的房子。
够简单直接。
这就是中海品牌的认可度，这是需要好产品，和时间沉淀的。
所以，你能理解，在大家认为市场下行的时候，中海大境，依然卖得好、被追捧。
不可否认，现在广州改善市场竞争很多。
但在海珠，或者说广州核心区，很难找到像大境这样位置，配套要素又集全的全能大盘了。
要学校有学校预期，要商业有商业，要地铁有地铁，加上中海品质、物业加持，定位妥妥的富人区，未来天花板可以很高。
首开7-10万/㎡的单价，性价比是非常高的。
悄悄说下：
中海大境原定价格是要九万多的，但这次开盘超过原定的预期目标，操盘团队心态也放松，首波价格让利很大，4月可能会回收一些优惠。
我们了解到，这个月结束，也就是过完这周，项目就要回收一个98折折扣了。
所以，有想法的同学，不要犹豫了。
最后，关于中海大境，大家还有什么问题，可以扫码进群讨论。
如果其他疑惑，也可以添加拆神助手，选筹意见和内部折扣，都可以来问。