近年来我国经济进入新常态阶段，中央指示大力发展内循环经济，加快消费提质升级，释放内需潜能。2021年，天津被指定为国际消费中心城市，而滨海新区新建了多个大型商业综合体，但收益情况及活力均不如理想。
滨海新区政府确立了推进更新的决心
以不大拆大建为原则
透过消费环境改善
提升地区人气与活力
确保消费税收的增长
稳固地方可持续运行现金流
精明的渐进式城市更新
为城市可持续的现金流及竞争力奠基
· 由政府先行主导，结合地方商会，建立公共消费环境品质更新提升的共识。
· 政府及商会辅导商家进行业态更新升级，配合强力地区商圈行销行动，尽快实现商家销售利润大提升。
· 政府透过更新贷，取得环境提升工程资金。并由增加税收优先偿还贷款，预期可在5年内偿还贷款。
· 政府配合地区整体交通系统提升时机；运用低度利用土地，完成地区公共设施及商业能级提升。各个地块更新务求财务自身平衡。
· 地区更新进行良性循环后，在不影响消费收益的原则下，奖励民间自发更新改造。
政府主导马上办公共空间更新行动以未来增加的税收支付项目成本
建设后保守粗估每年可增加税收2,500万元
——地区交通运行系统改善
——逐步适量的增加地区停车供给
——点亮解放路商业大街，提升原有街道活力氛围
解放路改造前后对比图
——改造上海道建筑立面，营造光彩外滩活力氛围
上海街道改造前后对比图
——点燃商业内街活力，织补处处惊喜的商业网络
西侧地块/乐购中原及东方广场地块改造前后
巨川地块/金元宝爱来无忧地块改造前后
商家主导自主更新改造费用可抵冲营利所得税/商会分年定额补贴
实施计划：近期
——成立地区商会，引入培训及运营团队
——商场动线的串连
——门面改善/业态升级
政府主导重点地块更新
巨川地块
粗估政府投资还本期约15年
门户驿站地标建筑
东侧联动更新地块
天碱地块内住宅财务可自行平衡
其他公共设施的建设， 以第一中心小学地块的更新开发及酒店地块 为地区更新的重要财务支撑，财务可达成平衡。
滨海购物广场地块
粗估IRR约为13％，财务稳健， 同时预期能促进地区形象改善及业态的提升。
有机更新其他地块
—结语—
本案依循“马上办-近期行动-长期行动”的时间轴线，明确各个阶段中，政府、业主、商家、地方商会及开发商等多元参与主体的具体角色、任务，并客观评估经济收益，以保证更新的可操作性。透过有序地分工，充分发挥各界优势，以最优的资源配置， 达到最大的综合效益。
STEP1- 马上办行动计划（2年内，公共环境意象的改造/地区交通设施改善）
STEP2- 近期（5年内，政府主导地块更新/短期民间自主经营更新）
STEP3-长期（外滩公园二次更新/各地块自行有机更新）
来源：HHD华汇城市咨询规划设计平台