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01
继河西新梅江降价之后，群体观望情绪开始蔓延到南开区。
覆巢之下安有完卵，上三区也未能幸免。
在相当长的一段时间里，天津楼市都客观存在着一条鄙视链：
上三区——和平、河西、南开
下三区——河东、河北、红桥
这种提法让两个群体几乎吵得不可开交。
但现实的情况是，继北辰、津南价格战之后，河东、河北、红桥也纷纷开始卷价格，如今终于波及到了上三区的河西、南开。
系统性的群体预期走低，谁都很难做到独善其身。
过去两年，恒大、碧桂园、正荣等品牌房企陆续暴雷，大家都说他们是盲目扩张、咎由自取。
可是，当万科都面临困境，那就不仅仅是企业自身的问题了，连这么好的学生都扛不住，我们是不是应该反思，究竟是哪里出了问题？
同样的道理，当降价的矛头都指向河西新梅江时，我查看了南开一些二手房小区的价格，其实也在不同程度上遭遇了“滑铁卢”。
02
先看格调春天。
建面约146.9㎡的三室两卫，中间楼层，挂牌单价才39824元/㎡。
挂牌近半年，累计降价50万，也签了贝壳好赞好房，但一直未能卖掉。
我看了一下，相似户型，一样的中间楼层，2022年11月，挂牌11天带看1次就成交了，成交单价41714元/㎡。
时隔一年多，每平米便宜近2000元，还是不好卖。
再看鲁能公馆。
建面约238.43㎡的四室两厅，低楼层，挂牌单价仅43619元/㎡。
挂牌近一年，累计降价超200万。
而相似户型的高楼层，2022年7月，成交单价为52496元/㎡。
相当于时隔不到两年，每平米直降8000+，仍然卖不掉。
03
最近和很多房企营销总交流，大家的共识是：
常规动作已经失灵。
案场的到访量不差，中介的带看量也不差，但转化率越来越低。
必须出台非常规、超预期政策，才有可能力挽狂澜。
近期，国常会提出，要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。
要怎么优化，如何系统谋划，估计还是要逐级下发任务单到地方。
具体到天津，应该怎么办？
大概率会分三步走：
1）进一步放开限购
目前，天津非市区已解除限购，市区继续限购其实已经没有太大意义。
下一步，有望全面放开，也亟待全面放开，宜早不宜迟。
2）进一步降低房贷利率
目前，天津首套房贷利率为LPR-40基点，二套房贷利率为+20基点。
天津首套房贷利率降至3.55%，二套房贷利率降至4.15%。
但，其实降LPR只是洒洒水，真正具有吸引力的是直接减基点。
天津房贷利率完全有可能降到3%以下。
如果房贷利率真能降到2字头，大量改善需求将会释放。
3）房地产支持政策应出尽出，一步到位
现在的救市政策其实犯了一个大忌，就是“挤牙膏”式的磨磨唧唧。
这种模式下，反而加重了购房者的观望情绪，总觉得后续还会有更厉害的政策。
既然救市决心已定，不如手起刀落，直接把一揽子政策痛痛快快给到位。
非常时期，就要有非常规动作！时间就是金钱，效率就是生命，时不我待！