出大事了！
一炮而红的珠江新城新盘——保利华创·都荟天珺，要涨价了！
最新消息，项目全盘，即将涨价3%。
是的，你没看错，项目今天刚开盘，就要涨价了。
为啥？有底气啊。
我们刚刚拿到的，新鲜热辣的数据：截止至今天开盘，都荟天珺一共怒卖10个亿，去化50套。
其实呢，正式开盘前，也就是这周三，项目就悄咪咪搞了一波冻资认购，面向VIP客户，场面非常火爆。
据说当天最先冲进去的客户，一口气豪刷了3套260m²的，单价13w＋；
一位壕友告诉我，前一天深夜收到电话通知，第二天早早就到场了，但选房时，心水的197m²，可选楼层已经不多了，费劲吧啦才抢到了一套高层单位，单价大约11w。
听说要涨价，脱口而出就是“赚到了。”
打工吗喽只想说，赚到的又岂止是Ta们，还有第一批认购的，广大的极具前瞻性眼光的富豪们。
以总价2000万计，涨3%，那就是60万，足够提一辆保时捷Macan了。
说真的，当下广州新开盘项目，刚需、刚改也好，改善、豪宅也罢，大多都地选择了低开抢客，无差别嘎嘎乱杀。
各大房企，似乎已经达成了一个不直接宣之于口却又坚决默契地贯彻执行的共识——谁敢开高价，谁就接受市场的铁拳教育。
但在这个巧妙的时点，保利却反其道而行之，选择了涨价。
市场公认的价格卷王，这次不卷了？
房地产经济学不存在了？
01
以价取胜？不存在的
科学定价才是王道
保哥微微一笑，一切都在计划之内。
你以为我在第一层，其实我在第五层。
很多人眼里的“价格战”之王，可能从一开始，就没打算单纯以价取胜，而是在有效成本控制下，遵循市场经济规律，做好科学定价。
广州的开发商，一直都是特别积极求生的，也别是3月这一波，几大巨头都在卖力宣传拉客，保利也不例外，拿出了部分特价房热场，反响很不错。
根据世联行监测数据，天河天汇一周来访数突破500台，成交近30套。
销售端的解冻，对整个房地产市场循环链条重新打通，起到至关重要的作用。
但要注意，这绝不是简单粗暴的以价换量，很多客户也不是单纯因为价格低而买入。
从成交数据来看，单价有5字头，也有7万/m²，全盘均价集中在6万+。
实际上，只要大家稍微那么仔细留意一下，就能发现，保利的楼盘，其实也没有卖得很便宜，只是定价定得很细，跨度非常大。
比如天河东天瑞，首开最便宜的有7万+，靠马路，后来卖到8w+，现在还有9w+，价差2万/m²；
海珠西准备开的堂悦，有人说要卖4万+，因为保利拿地便宜，也是在瞎扯淡。
地块名义楼面价虽然不到2万/m²，但配建要求很高，还要进行土壤修复，实际地价都到4万+了，真低于地价卖房，保利敢卖，估计也没人敢买。
今天的天珺，也是类似的。
这个项目，从当时地块挂牌到拍卖到摇号，我们都是全程跟进的，所以印象非常深刻。
左手珠江新城，右手金融城，近地铁，周边地标还数不胜数，包括马场（将引入SKP）、暨大、天河公园、区府...
广州这几年，就没出过地段这么核心的地块，包括今年公认的最靓的金融城西区地块，也没这样的双CBD合力的超核心地段。
所以，当时地块直接被抢疯了，能叫得上名号的开发商基本上都来了，还有不少是过江龙。
还没正式开拍，地块就被拱到了封顶，提前了三个小时被送入摇号池。
随后，34家竞买人拼运气，光是走流程，都花了1个小时，才终于进入正题，最终由广东华创摇中，后来拉上了保利合作开发。
地块成交总价21.86亿，折合楼面价5.7万/m²，现在还稳居广州地价TOP10榜单第三席，仅次于琶洲西、越秀南地块。
当时我做过测算，算上配建的商业、公服配套等，地块真实楼面价要到6.1万/m²，房子至少要卖到9万/m²，才能保本。
从保利现在开盘的价格来看，算得还是挺准的，当然各家成本不同。
都荟天珺首开单价确实有9字头，但全盘均价还是11万+为主，最高的14w，然后还要涨3%。
02
珠城核心地段 要做就做标杆
广州信心立起来
这说明什么？
说明保利在这里要做的，不是一个能算得过账，能将将保本的楼盘，而是一个真正能配得上珠江新城核心地段的标杆楼盘，封面作品。
所谓标杆，就要有高站位，高品质，高预期。
最直观的表现，能不能卖得起价。
而无论是周三冻资认购的开价，还是今天的开盘即涨价，保利都在用实际行动表明，天珺要做的就是天花板，就是TOP1。
地段稀缺性就摆在这里。
这几年，天河确实是卖了不少地，但大多是在东部、北部，偏外围的区域，距珠江新城直线5公里外的板块，有配套，也宜居，有自身的价值体系。
但短期的大量供应，确实给市场带来了一定冲击，强如牛奶厂，也出现了“挤泡沫”的现象，尤其是二手。
但如果因此就断定天河价格不稳了，就太草率了。
我们的真正的市中心超核心地段，珠江新城，供应依旧稀缺，价格和热度也是一直居高不下。
二手就是一个典型。
即使是在楼市整体下行期，也依旧能跑出独立行情；即使价格高不可攀，仍有大批富豪源源不断买单。
3月才刚到下旬，就已经成交了接近50套，10w+比比皆是。
其中有一套顶豪侨鑫汇悦台，总价8800万卖出，折合单价达28.5万/m²，这还是在业主豪气降价的情况下。
以前单价30万+的，也卖出过。
可以杠这只是个例，但没关系，一个板块，一个区域的房价，就是靠某些项目，某些房子的连续成交且价格不断上涨来推高的。
市场能有的预期和想象空间，就是靠着天花板的一次次冲破而不断向上的。
一手呢，说真的，难寻标杆，至少在都荟天珺出来前是这样。
最核心的原因，就是供应太少了。
“宇宙中心”天河是不缺地，但“宇宙中心”的“中心”，可太缺了。
要知道，珠江新城东上一次卖地，已是在2009年6月了。
别的板块说稀缺有可能是假稀缺，或者是加了一堆定语的特定的稀缺，但珠江新城的稀缺，是真稀缺。
存量土地的开发利用，虽然也能缓解，但现有的冼村、马场旧改，都还没有那么快出来。
唯有都荟天珺，是实打实跑出来了，现在就在卖。
作为整个珠江新城等了10多年的新房，天珺有着天然的竞争力与话语权，定价太重要了，是珠城新房的风向标，也是广州信心的风向标。
高了，会透支掉项目未来几年的价值，看不到增长空间，富人有钱，但富人不傻，不会甘当怨种；
低了，直接干翻所有人信心，包括房企、买家、老业主等等，一线城市核心地段豪宅卖低价，绝对不是一件好事情，会导致更大规模的恐慌，甚至是大规模的资金撤出。
9-14万/m²的价格，整体来看，还是比较合理的。
03
塔尖居所+城市发展中轴+顶奢商业IP
板块价值即将再升华
广州，以及全国各地的买家们，在限购松绑、认房不认贷、史低LPR等等一系列楼市刺激政策不断的当下，如果想投资，或者正在寻找有价值的投资标的，那么天珺绝对是一个不错的选择。
可以不买，但不要抗拒出来多看看。
全市大把项目，大把豪宅，这里肯定不是唯一的选择，也没有人能断言就是最优的选择，但一定不会出错。
原因无他，价值预期使然。
这座城市最牛的珠金琶，都荟天珺就占了俩——珠城核心，又能吃到旁边金融城的发展红利。
珠金琶，寸土寸金，价值永不落幕，这是市场的一个共识，但是供应都不多，稀缺性都很强。
而成长中的琶洲、金融城是很雄壮，但长成了的珠江新城更显伟岸。
尤其是，在这三大高能CBD的新开一手项目价格还没有拉开显著差距的情况下——
财富永不眠的珠城，不光猛，而且香。
9-14万/㎡的都荟天珺，既对得起珠城豪宅身份，也有无数标杆二手价值可以锚定，还有很强的板块预期，起点虽然不低，但天花板也够高。
保利华创·都荟天珺+珠江新城+SKP，三个元素交织在一起会产生怎样的化学反应？
可以看作是城市塔尖居所、城市发展中轴、全球顶奢商业IP三者融合，结果是1+1+1＞3，将淬炼出一个更高维度的城市地标，推进板块价值升华到一个新高度。
在这个黄金地段之上，保利也交出了不错的产品力。
几个关键，大家可以重点留意：
一是，项目货量不多，全盘只有3栋，一共166套，想买要趁早，不然就要等下一次珠城出新房，冼村旧改可能是最快的。
这里说一句，166套，其实不是地块的极限，而是保利舍弃掉一部分货量做了抬高，整体抬高约20米。
这隔开了周边噪音和视野屏障，也能直接对望珠城城景。
从模拟视野来看，5F就很不错了，如果要买，优先考虑5F及以上。
二是，产品很纯粹，纯四房户型，建面约157-196-203-253-257㎡，贴合置换需求。
从户型图来看，大多数都做到类专梯入户、南北对流、LDKG超聚厅、270°环幕飘窗等，全方位迭代人居享受。
目前196㎡户型，已经开放了板房，光是大门就非常大气，虽然目前交标还没定，但肯定不会低。
报建版户型示意图，最终以实际交付为准
三是，项目乃至整个板块的最强预期——马场SKP，落地会大家想象中得更快。
目前越秀在推进大租户的清退工作，相信很快就有进一步的节点。
马场捆绑的SKP，有着“中国店王”、“全球店王”之称，在国内重奢型商场中颇有名气，汇聚爱马仕、香奈儿、LV、迪奥、普拉达等一大批奢侈品牌。
SKP一旦落地，如将会是珠江新城富人，又一个新的购物风向标，也会成为广州的一张新名片。
好了，关于项目，我们就说这么多。
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