内审干货——商业管理审计之租赁合同中“三金”
ID：内审师修行与实战
商业出租管理审计，核心当然是租金收取，但除租金外，另外“三金”也不容忽视。
商业公司一般会在租赁合同内约定：履约保证金、水电押金、装修保证金。
一些小公司，或者只有零星商铺可出租的单位，往往不重视这一块。
简单聊聊怎么审计和怎么定性问题吧。
1.第一步：看三金标准与合同约定
商铺出租合同，无论是业主直租，还是由商业托管出租，都需要约定这三金。
如果没有约定或缺项，就可以视同管理缺陷提出来。
（1）履约保证：是一种履约保证，商户跑路或未到期撤场，就不再退钱，其金额一般是一个月的租金，也有特别的。
（2）水电押金：水费、电费的押金，避免撤场后欠下水电费，可以按月租金的20%-50%收取，也可以按一个月大概的耗水耗电量收取。
当然，最好是预付水电表，连押金都省了，不过商铺一般不会用预付式的，因为商铺经营不好时，租金交不上，电费也交不上。
一停电那就真死了，而且忘记交费而停电的话，损失太大了。
（3）装修保证金：和住宅一样，避免因装修而产生的消防、水电、建筑安全等方面的隐患而定下的保证金。
一般在装修完毕后就可退回，标准可大可小，一般小于履约保证金标准。
2.第二步，看收取时间
三金的收取时间，一般在合同签订前或签订后几日内收取！
一般会随着第一笔租金收取。
审计要看的是：是否及时收取，是否全额收取？
可能有些单位会放宽，如在合作一定时间后，履约保证金可以充当租金使用等等。
我们审计时需要明确提出：履约保证金一定要撑到撤场时间。
审计的理由是：履约保证金既是履约的保证，也是租户实力的证明，同时也有公司资金占用利得。
水电押金也一样！
还有一些要切记，租金可不要用履约保函，现金最顶用！
总之，租金可以优惠，可以减免，但这些保证金可一定要留着。
大家想想，如果有上百万平的商业，押下来一个月租金，这可是一大笔钱，那可是长期的，无息的贷款呐。
有些人可能会说：我们商铺少，不值当。
蚊子再小也是肉啊！
3.第三步，看退返
履约保证金和水电押金，要在合同里约定：合同到期撤后多长时间才退，且必须提前申请了撤场才退返。
如果合同到期后，不走也不续签合同，一定不能退！
撤场验收，必须商管、物业人员一起参加，保证不欠款了才给退。
装修保证金，也需要专业人员验收后才退，如果水电线路改造，消防改造不符合要求，就不要退，不要走成形式。
水电押金和装修保证金可以在节点退返。
履约保证金要警惕一点儿：很多预收会员费、学费的租户，可能在退场时没有返还给他们的客户。
如有这种情况，履约保证金应该延长一两个月或更长时间后再退返，以应对可能的遗留问题。
4.审计程序很简单
审计程序很简单，看制度、看合同，看财务台账和其他应付款中的保证金明细。
三者一致且都有收取，那就没大问题。
三者中有任何一项与其他不同，要么是管理缺陷，要么是执行不到位。
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