作者 | 梁秀杰
编辑 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
作为当下住房保障体系的绝对主力，保障性租赁住房正在经历爆发式的增长。国家统计局最新数据显示，2021-2023年全国保障性租赁住房合计建设和筹集约573万套（间），已完成“十四五”期间计划量的66%。目前多地已发布2024年筹集目标，整体来看保障性租赁住房供给量仍将持续增加。
近一段时间来，地方国企不断进入驻住房租赁赛道。双重挤压下，市场化公寓企业市场越来越拥挤。
在此背景下，政企合作越来越普遍。但双方该如何进行合作？如何进一步发挥双方优势，实现1+1＞2的效果？……这都成为迫切需要解决的问题，值得深究。
华润有巢作为头部租住企业，在多元化的租住需求中精准发力，同时积极践行作为央企的社会责任，坚持先行先试。据了解，华润有巢与上海虹桥镇政府深度合作的第二个项目——悦虹人才公寓·吴中路店，已于3月21日全新入市。
“悦虹人才公寓”新店入市，打造人才公寓运营新样本
图表1：项目基础资料
资料来源：公开资料、睿和智库整理
图表2：项目位置图
图片来源：企业自供
据了解，悦虹人才公寓·吴中路店项目为村集体资产，经虹桥镇政府改造后，移交华润有巢进行运营管理，可提供307套房源。经过华润有巢的打造，其在市场中的竞争优势明显。
其一，交通便利。悦虹人才公寓·吴中路店位于上海虹桥镇域内“一轴一核四区”核心地段，毗邻虹桥中央商务区和漕河泾高科技开发区。项目临近地铁9号线合川路站，周边十余条公交线路通达徐家汇、漕河泾、七宝、大虹桥等商区，交通便捷。周边生活配套丰富，不仅毗邻万象城、爱琴海等多个商业体，还有丰富的医疗及教育资源。
图表3：悦虹人才公寓·吴中路店不同产品占比
数据来源：公开资料、睿和智库整理
其二，定位精准。经过深入市场调研之后，华润有巢将目标客群聚焦于漕河泾产业园、金虹桥、古北、万象城与爱琴海附近商务区的办公白领、自由职业、海外旅居人员等多元客群。
基于该目标客群，悦虹人才公寓从用户体验及个性化需求出发，以47-56㎡一室作为主力户型产品，此外还提供80-106m²两室、166㎡三室产品。既满足了单身人士的需求，也适合家庭居住。
图表4：悦虹人才公寓·吴中路店样板间实景图
图片来源：企业自供
其三，细节完善。项目给每套房源都配备了齐全的家具和电器，让租客们能够直接拎包入住，同时还提供了丰富的配套设施。比如，公寓入口侧面设有露天咖啡区，一楼大厅设有休闲洽谈区及活力艺术区，二楼设有森系共享书吧及多功能自习区，为住户生活提供便利的同时，更满足其娱乐休闲需求，让生活更美好。
图表5：悦虹人才公寓·吴中路店露天咖啡区
图片来源：企业自供
其四，性价比高。项目租金均价约9000元/月。睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边悦虹人才公寓·绿苑路店33㎡一居月租金在4400元左右，高端公寓苏世寓虹桥豪苑136㎡三居月租金在21000元左右，九歌上郡两居月租金在9300-11500元之间。对比来看，悦虹人才公寓·吴中路店在租金价格上具备一定优势。
值得注意的是，项目主要面向虹桥镇内企业及人才出租，为进一步提升虹桥镇营商环境，凡虹桥镇域内对虹桥镇贡献突出的企业、行业龙头企业等，经认定后，政府补贴每套每月2000元。这也让项目相较于周边竞品更具性价比。
据项目相关负责人介绍，此项目正式开业前已实现预招租10%，预计至今年6月份前，项目将逐步实现满租。项目目前受到虹桥镇内外企业和人才的期待和认可，华润有巢也将从产品、服务、运营等多个维度发力，把悦虹人才公寓·吴中路店打造为镇内乃至区域内的标杆人才公寓项目。
图表6：悦虹人才公寓·吴中路店实景图
图片来源：企业自供
伴随着保障性租赁住房的大量集中供应，“内卷”已成为整个市场，尤其是上海市场的关键词。如何形成差异化优势从而实现项目的高出租率，已经成为了整个住房租赁市场亟待破解的难题之一。
快速满租，打造标杆——华润有巢实现高出租率、高品质的底气从哪来？它们有哪些举措能够给住房租赁市场带来新启示？
多元组合拳，打造政企合作新模式
综合分析悦虹人才公寓·吴中路店项目，我们可以看到华润有巢在政企合作模式上的多元组合拳打法已初现成效。
首先，通过品牌赋能。华润有巢经过多年发展，已经积累了丰富的项目管理运营经验，并形成了经过市场检验和肯定的商业及品牌优势，直接给租客带来信赖感、认同感、归属感。
同时积极与政府共建。华润有巢与虹桥镇政府一同打造“悦虹人才公寓”联名品牌。“悦虹”取自“近悦远来，筑梦虹桥”之义，寓意每一个落户虹桥的企业，入住虹桥的人才都能享受到“宜居、品质、国际”的居住环境和配套服务，在虹桥成就事业，实现梦想，使“品质生活住悦虹”的理念深入人心。
此外，助力盘活存量资源，引才留才的同时助力区域产业升级。据了解，项目为村集体资产，经虹桥镇政府改造后，移交华润有巢进行运营管理，降低成本的同时，还盘活了存量资源。而且通过人才公寓补贴，一方面有效地降低了租金成本，从而提升了周边企业对人才的吸引力和竞争力；另一方面也帮助企业吸引、留住人才，促进周边产业进一步升级和发展。
凭借丰富的公寓领域经验，华润有巢更是从多个层面为项目的改造运营提供了专业保障，推进项目高效运营。
其一，在经营层面精准定位定价，利用政企资源优势实现项目高水平运营。通过巢企荟与周边企业高频对接，建立合作关系，同时为企业人才提供更多的租住权益。这种合作，不仅促进了企业与人才之间的互动，也有效提高了项目的出租率。
其二，在产品层面，有巢基于原有产品对公共区域进行了提升改造，打造党建中心服务政企客户，树立红色青年社区站点，提供温馨公共活动空间；同时，联名宜家打造样板房。挖掘户型居住优势、结合生活场景创造美好生活想象的同时，购买样板间同款软装组合包还可享专属折扣。
图表7：悦虹人才公寓·吴中路店公共区域
图片来源：企业自供
其三，有巢“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”于一体的3i社区理念，深度运用于项目之中，提升居住服务体验的同时，更进一步提升了运营效率。
在日常运营上，有巢利用自己的智能公寓管理系统，提升项目管理水平和管理效率。悦虹人才公寓·吴中路店运营管理人员仅3人，在保证1:100人房比的同时，兼顾优质的服务输出。
管家团队会在洞察租客兴趣爱好的基础上，定期组织多元的社群活动，打造伙伴式服务社区。项目租客还可享受上海万象城联名会员权益。
此外，智能安防、智能家居等数字化产品，也为租户提供了更智能、便利、安全的居住环境。
结语
综上，华润有巢通过与虹桥镇政府的合作共建，一方面，可以借此进一步提升供应规模，提升行业影响力；另一方面，也积极为当地项目的有效运营和管理赋能，推动租赁住房供应落地的同时，进一步推动住房租赁市场实现高质量发展，亦是其积极践行央企担当的一种体现。
从住房租赁行业的角度来看，“悦虹人才公寓”已打造出一套全新可借鉴的政企合作模式和发展思路，这种模式创新不仅提高了租赁行业的运营效率和服务质量，更将为推动行业创新发展开辟新道路。
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