南京主城四级商圈有多猛？

众所周知南京在商圈定位方面规划明确，目前已经形成5级商圈体系，包括关注度最高的一二级商圈，相对传统的三级商圈，数量众多的四级商圈以及社区级的属地商圈。

其中个人觉得四级商圈普遍拥有相对较高的落实率，这里限定中心城区内部的四级商圈（中心城区包括江南主城和江北新主城）。

根据我的观察，南京中心城区大部分的四级商圈都位于新旧城区的交汇之处，或本身就源于旧城改造而来。相对于全新的板块而言，这样的新旧混合板块虽然可供开发的空间或容量相对有限，但由于拥有相对可观的旧城人口资源，所以新商业中心的成长速度往往极快，商业的发展也往往会比较顺利。

新建区的住宅在交付不久后往往很快就能实现新商业功能的落地。当然这也不是完全百分百的，但四级商圈通常拥有更快的成行速度和更高的期望达成率。

不过新旧混合板块也存在一些劣势，通常很容易存在一些历史遗留问题，比如通过拆除工厂获得的新土地，这里面土地修复的撤不彻底是一个问题，有些因为土地需要修复，一放就是很多年，耽误发展这也是一个问题等等。实际上燕子矶、数字新城、红山新城或多或少都可能存在类似的情况，未来江北预留的高新四级中心实际上也需要面对这个问题，不过短期内不用考虑，毕竟大厂的重工业暂时并没有搬迁的计划。

通常四级商圈的规模并不会太大，所谓中心也就是1-2个商业体的事情，商办楼当然也不会太多，不过承载的功能和容量虽然偏少，但不可控因素也相对没有那么多，这就给板块的发展创造出了相对稳定的环境。

比如说数字城，过去大家又将其称之为雨核，这个板块的商务中心规模并不大，整体也就是3栋办公+5栋公寓+2栋商业体的配置，两栋商业体之间也布局了两条空中连廊以求无缝对接，三栋商办楼的高度不过是200米、150米和120米的配置。看起来似乎还不错，但就规划层面而言，这样的配置和规模与河西、江北、南部新城那种大开大合的气魄肯定是不能放在一起比较的，人家最高楼都是499这样的级别，300米级别的更是常规配置，可见数字城连一半的高度都没有达到。

但恰恰是这种看起来不那么高端的配置让这一切的实现变得相对容易的多，周边不管是原老城区的还是新建区的居民也能在板块大拆大建的过程中，尽早的收获板块发展的红利，商办中心区虽不见得多宏达，但五脏俱全，足以。

况且有些还超出预期，比如数字新城除了常规的区域性商业中心加新学校的配置，还增加了省妇幼总部以及其他板块没有的高线公园，说实在的，不仅实现了预期，甚至还超出了期望值。燕子矶新城万寿附近的商业配置同样辐射新旧两个区域，充当了新老板块的衔接功能。