摘要：今天还能派息的房企，真是不多了（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
日前，招商蛇口发布了自己的2023年财报，成为目前为数不多发布年报的房企。
总的来说，招商蛇口这样的央企房司也无法避免营收下滑。但是，其归属净利润却是增长的。这到底怎么回事？
今天，杠杆游戏新一年的“拆年报”为招商蛇口做个2023年总结吧，看看这位地产乖宝宝的战绩如何。希望接下来1、2个月，可以为杆友深度解析你想看的公司2023年的业绩。
1、营收下滑，利润为何逆势增长
2023年，招商蛇口录得营收约1750亿元，相较于2022年的1830亿元，下滑了4.37%。
营收下滑，应该说不算什么事，不下滑才奇怪，有几个房企不下滑的。何况，4.37%的下滑幅度，可以说很低了，杠杆游戏不得不说央企房地产公司，还是有那么点厉害的。
与此同时，招商蛇口的归属净利润达到63.19亿元，2022年该数字为42.64亿元，同比增长了48.20%——幅度不可谓不大。
在此之前，2019年是招商蛇口的利润巅峰，当年达到160.3亿元，接着2020年下滑至122.5亿元，到了2021年继续下滑为103.7亿元。
2022年则是利润跌破100亿元，如上文所述，不到43亿元了。
考虑到2023年房地产形势依旧是水深火热，如果这样看，可以发现招商蛇口2023年反弹之不容易。年报说：
主要系本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。
如下图，2023年，招商蛇口总计获得非流动性资产处置损益小8亿元，2022年只有6000多万元，2021年比较多，小20亿元。
计入当期损益的政府补助2023年倒是不多，不到8000万元，2022年、2023年都是2、3亿元。
此外比较明显的反差是，杠杆游戏注意到，2023年招商蛇口的除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为-3700多万元，2022年该数字为4亿多元，2023年也有1亿多元。如下图。
此外，2023年招商蛇口的少数股东权益影响额（税后）为 -1.75亿元，2022年1.2亿元，2021年没这么多，但也是正的2700多万元。
2、雇员减少5000多，销售面积小幅增长、销售费用增幅略大
招商蛇口的三大业务板块方面：
1）开发业务方面，2023 年，销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1223.41万平米，实现签约销售金额2936.35亿元，销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。
在全国13个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。
“强心30 城”签约销售额占比 91%，其中核心“6+10 城”占比77%，聚焦成效显著。
2023年，累计获取55宗地块，总计容建面约590万平米，总地价约1134亿元，招商蛇口需支付地价约为867亿元。
看到这个数字，杠杆游戏惊呆了，太豪了。
在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。
2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为2023年贡献销售金额约340亿元。
2）资产运营方面，2023年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA33亿元。2023年成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达6.24%，同比2022年提升0.45个百分点。
以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园 REIT 扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.44亿元，是首批基础设施 REITs 扩募项目之一。
具体的集中商业、写字楼、产业园区、长租公寓、酒店运营细节我就不介绍。
3）城市服务方面，主要就是物业管理、会展、游轮等，表现稳健。
下面杠杆游戏重点说一下开发业务板块。2023年，招商蛇口销售房子1223.41万平米，2022年该数字为1193.65万平米，销售面积增长了2.49%——这在房企中真不多，不得不服。
同期，招商蛇口的销售费用为43亿元多，2022年只有不到41亿元，增长了6.06%；同时管理费用达到小23.74亿元，2022年只有23.13元.
招商蛇口的年报解释说：
销售规模增长，广告费同比增加；公司规模扩大，管理类费用同比增加。
应该说，销售费用的增长，相较于销售面积增幅还是略微大一点。
还不错的是，因为融资成本下降，利息费用同比减少；汇兑损失同比减少等因素，招商蛇口2023年的财务费用减少比较多，如下图。
费用管理上，房企也都有自己的办法，比如研发人员2022年有308人，2023年为285人，减少了7.47%。当然这个绝对数字不算多，不过我们管中窥豹，这是房企控制人员的一个举措。
年报披露，2023年招商蛇口总员工数字为52485人。
对照了2022年报，杠杆游戏注意到，2022年该数字为58037人，也就是雇员总量下降了5000多人。
看来，研发部门的人员减少，确实是整个公司的写照。对于房企来说，这样的形势下，也是逼不得已。
3、这融资节奏、利息成本让人羡慕
特别值得一说，招商蛇口披露了自己的永续债付息情况。2023年总计为此付出了9.81亿元的利息。应该说这个数字还是不小。
我之所以说这个，是因为在这一轮房企暴雷之前，一些房企对于自己的永续债有那么点藏着掖着、不是很情愿说太多。
总的债务情况方面，年报披露，在剔除预收账款后的资产负债62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。
2023年，对于能融资的企业来说是好事，因为利率低。招商蛇口就说：
加大公开市场融资力度，实现债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。
全年下来，新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；2023年的综合资金成本3.47%，较2023年初降低 42BP。
如下图，我们看招商蛇口的融资结构，主要是银行，利率最低的甚至只有1.75%，当然也有高的到7%。
主要是1年内比较少，大部分都是超过1年。
债务、信托融资的成本也比较低，最低今有、3个点，最高也只有4、5个点。
且多数也超过1年，这对房企来说至关重要。
不用杠杆游戏说，看到上面这些数字，无数的房企应该要羡慕。这就是不同的命，当然企业治理方面大家也不同。
对了，招商蛇口决定每10股派发现金红利3.20元（含税），这个红利水平首先不低了，目前股价还不到10块钱。
其次，今天还能派息的房企，真是不多了。
本文未标注出处的财务图表，均源自招商蛇口有关公告，特此说明并致谢
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