第一个公布年度财报的地产行业龙头，出现了。
不是奄奄一息的民营房企，不是财大气粗的国家队，而是民营企业、房产中介巨头：
贝壳。
当恒大、融创、碧桂园出险，万科陷入舆论漩涡，房地产水深火热，贝壳却赚钱了，而且大赚特赚。
这家公司，凭什么能闷声发大财？
2023年，本以为跌到谷底的房地产，又下一个新台阶。
前几天，易居CEO丁祖昱披露了一组“凉凉”的数据：
2023年，大约有235家房企发布了相关破产文书。
2024年，仅仅前2个月，有超过20家房企申请破产。
全国房地产的开发投资规模回到2018年水平，商品房销售金额略高于2017年，商品房销售面积回到2015年，新开工规模创下了2013年以来新低。
若与2021年行业顶峰相比，销售金额下降31%，相当于少了一个四川省的GDP。
但是，贝壳却偷偷闷声发大财。它有多赚钱？
财报数据显示，2023年全年贝壳净收入同比增长28.2%，达到人民币778亿元，相当于每天2个小目标打到卡上。
存量房交易、新房交易、家装家居、新兴业务四大板块，齐刷刷正增长。
2022年贝壳的净利润还是亏损状态，净亏损13.97亿元。2023年成功扭亏为盈，净利润58.9亿元，创下近五年最高。
平均一算，每天净赚1600万。
开发商纷纷搞起了区域合并、减员增效，贝壳却在疯狂吸纳新店，逆势招中介。
2023年贝壳门店数量达到了43,817家，增加8.1%；经纪人数量突破40万人，比前一年足足增加了3.36万人。
开发商现金流枯竭，近半数销售百强房企全年投资暂停，贝壳却进军土地市场。
3月15日，北京顺义区一宗地块，吸引37家企业争夺，其中包括一个新面孔——贝好家（北京）置业有限公司。
这家公司，正是贝壳旗下的住宅开发服务平台。
明明是靠房地产吃饭，可房地产越差，贝壳却越赚钱，看起来似乎很矛盾。
矛盾的背后，其实隐藏着中国楼市的两个重要趋势。
第一个趋势，中国房地产市场加速“美国化”。
中美两国房地产的最大差异是什么呢？中国是增量市场，新房成交占主导。美国是存量市场，二手房成交占主导。
有数据显示，美国新房交易量仅占住房交易总量的10%左右。
不过，变化正在悄悄发生。
来自国家统计局的数据显示，全国70个大中城市，去年二手房成交量已经超过了新房的成交量。
经济日报的一篇文章指出，截至去年12月底，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
贝壳董事长彭永东和团队调研发现，优先选择购买二手房的客户，从2022年6月的23%，上涨至去年底的35%；同期，优先选择新房的客户占比从31%降至18%。
购买力没有凭空消失，而是从新房转移到了二手房。
也是从去年开始，一种现象开始在各大城市间蔓延：
南京，2023年新房成交52305套，同比下降18.8%；二手房成交99353套，同比上涨超30%。
杭州，2023年市区（含富阳、临安）新房共成交104665套，创下2018年以来新低；二手房成交量79112套，同比上涨35%。
成都，2023年二手房成交量跃升至22.1万套，是新房的1.51倍。
作为中国最大的房产中介平台，贝壳不生产房子，也不囤积房子，只是房源的搬运工。
每一套二手房通过贝壳平台成交，就有一笔佣金进账。
新房卖不动，二手房卖得风生水起。于是乎，原本打给开发商的钱，也转移到了贝壳的账户。
2023年，贝壳存量房交易的总交易额为人民币20,280亿元，增幅高达28.6%。比去年整整多卖了4515亿元。
史上最大的卖房潮里，真正赚到钱的人屈指可数。而贝壳几乎是躺着数钱。
不禁让人想起，19世纪初那场全美疯狂的淘金热中，大部分人都没赚到什么钱。但卖铁锹的萨姆·布瑞南却成了当时加州首富。
贝壳的角色，不正是“卖铲人”吗？
不光买房人在给贝壳转账，开发商也得乖乖给贝壳打款。
2023年，贝壳新房交易的总交易额突破万亿。
漂亮的增长数字背后，越来越多新房项目患上了“渠道依赖症”。
在以前，往往只有远郊区那些不起眼“小透明”刚需盘才需要开渠道。
@真叫卢俊 统计了近三个月的上海新盘发现，93个在售新盘中，有约56个开通了渠道。意味着上海新房市场有近60%的新房开通渠道。
单价10w+起步、寸土寸金的内环内，终于低下了高贵的头颅。
一位北京央企开发商人士轻轻揭开了残酷真相：
“在一些区域，如果不用渠道，很可能你一个月都没人来看房。”
第二个趋势，99%的房子将回归居住属性。
贝壳增长最猛的业务，并非新房or二手房交易，而是装修。
没错，贝壳已经进军家装家居行业了，而且搞得风生水起。
财报数据显示，贝壳家装家居的总交易额为人民币133亿元，比前一年增加了145.8%。
很难想象，仅仅三年时间，贝壳就杀进了家装行业第一梯队。
据新浪财经，贝壳目前手握被窝、圣都两大品牌，2023年净收入达109亿，几乎赶上行业老二索菲亚。
家装行业蒸蒸日上的表象下，越来越多人开始想通了。
越来越多城市，房价跌回3年前，5年前，甚至10年前。现在来看房的买家，个个手持40米大刀，动辄砍价几十上百万。
与其狼狈卖房，不如给自己留点体面。重新装修，重新来过。
有位安徽博主分享，家里有套楼龄快30年的老房子卖不掉，干脆不买新房了，重新装修拿来当婚房。
另外一位江苏博主则表示，自己本来就是个怕麻烦的人，干脆重新装修一下继续住。
身边统计学一下，有个广州的朋友跟我吐槽，他家小区房子没见有新成交，楼上楼下倒是每天都在隆隆作响忙着搞装修。
比起更大的面积，更核心的地段，更高的升值预期，住得舒服才是最重要的。
即便多花100万买来的房子，未必住得更快乐，月供压力却是实打实变重了。但多花10万装修房子，确实能提升生活质量。
我还观察到，很多大城市出现了“反向置换”的苗头。
把新房子、大房子卖掉，换成老房子、小房子，把月供压力降低，把现金拿在手里，落袋为安。
一位在杭州的博主分享了自己“反向换房”的经历，很值得拿来说一说。
几年前，她摇中了热门板块的新房，去年才刚刚收楼。
她买的这个小区，当时不止一次触发摇号，中签率也只有个位数，可谓是一房难求。
令人意外的是，她并没有住进光鲜亮丽的新家，而是把新房卖掉，换成了一套老破小学区房。
说白了，房子能不能增值，并非她最先考虑的事。
另一个广为流传的案例。
一对住在北京鸟巢附近的退休夫妻，原本有套160平左右的大房子。因为儿女不跟自己同住，去年他们把四环边的大房子卖掉，在五环外的昌平买了套70平左右的小两居。
如今，老两口手握1000万天天游山玩水，别提多舒坦了。
还有一群中年人，处理掉手上的房子之后，重新开始租房。
他们宁愿当一身轻松的租客，也不想当月月还贷的业主。租一个大房子，认真装修一番长住，享受更松弛的生活体验。
2016年“房住不炒”正式提出后，房价结结实实地又涨了两轮，炒房成了全民参与的活动。
但现在，“房住不炒”似乎真的要实现了。
贝壳的逆袭告诉我们一个真道理：
最糟糕的市场不是价格下跌，而是没有产生实际的流通和交易。
楼市固然不景气，仍然有着相当庞大的需求，也存在一些结构性机会。
房价不会永远上涨，也不会永远下跌。但房产投资注定将逐渐成为少数人的游戏。
过去人们总说三四线容不下灵魂，一二线容不下肉体。于是既有“山窝窝飞出金凤凰”，又有“逃离北上广”。
但现在，保租房、长租公寓、可售性保障房也能够容纳年轻的梦想，购买商品房不再是安家大城市的唯一选项。
让居住的归居住，增值的归增值，不也挺好？