虽然是一家房地产企业，但新湖中宝“酷爱”投资。
01
降级
3月15日，标普将新湖中宝（600208.SH）长期发行人评级由B下调至B-，展望仍为负面；同时将由其担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。
标普预计，新湖中宝未来12个月内的流动性紧缩，主要因其现金余额吃紧、物业销售产生的经营现金流波动，以及投资价值缩水等。
另外，新湖中宝2024-2025年的销售执行情况仍存在风险，预售的任何延迟或销售业绩低于标普的预期，都可能减少运营现金流入。
《小债看市》统计，目前新湖中宝存续2只境外债券，存续规模6.5亿美元，其中一只5亿美元债将于2024年9月28日到期。
未来偿债现金流
境内债方面，新湖中宝存续债券7只，存续规模为38.2亿元，其中将有15.67亿债券于一年内到期，面临较大集中兑付压力。
据最新评级报告，新湖中宝主体信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。
虽然是一家房地产企业，但新湖中宝“酷爱”投资，其最出色的表现就在于善于利用资本杠杆，股权质押-解押-再质押循环是其常用的融资术。
其实，早在2019年时，新湖中宝的债务问题就已经暴露了。
02
债务困局
据公开资料，新湖中宝总部位于杭州，主业为房地产开发，1999年在上海证券交易所上市。
新湖中宝多次入选“中国房地产开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城市覆盖十强”。
从股权结构上来看，新湖中宝的控股股东为浙江新湖集团股份有限公司，持股比例22%，穿透后公司实控人为自然人黄伟。
今年1月，新湖中宝控股股东新湖集团及其一致行动人恒兴力向衢州智宝转让所持本公司股份15.68亿股，转让价款合计30.06亿元，不触及要约收购。
此次股份转让完成后，新湖集团及其一致行动人持股比例降至28.39%；衢州智宝及其关联方衢州新安财通合计持有28.54%的股份，成为上市公司第一大股东。
衢州智宝于2024年1月5日设立，控股股东为工业集团，实际控制人为衢州市国资委。
值得一提的是，这次股份转让不会导致新湖中宝实际控制人发生变化。
股权穿透图
2023年，新湖中宝合同销售额为30亿元，远低于标普预计的95亿元，主要由于上海的主要项目预售从2023年第四季度推迟到2024年上半年。
尽管建筑和其他运营成本仍然较高，但新湖中宝2023年底的现金余额仍受到年内运营现金流入大幅减少的影响。
新湖中宝土储主要分布在以上海为中心的长三角地区，2023年公司在拿地方面依然保持谨慎。
2023年1-9月，新湖中宝新增土地储备仅10.06万平方米，新增建筑面积仅22.42万平方米，其中公司权益新增土地储备5.07万平方米，权益新增建筑面积11.3万平方米。
并且，新湖中宝土地储备中三四线城市面积占比较大且大部分为海涂开发业务转化，面临的较大的去化压力；公司面临一定的合作方及表外债务风险。
2016年以后，新湖中宝在发展房地产主业的基础上，布局金融股权投资领域。先后投资了诸多金融机构股权，实施“地产+互联网金控”双主业战略。
2023年前三季度，新湖中宝总营收37.2亿元，同比下降44.29%；归属于上市公司股东的净利润为19.5亿，同比增长22.32%。
归母净利润
截至最新报告期，新湖中宝总资产1251.63亿元，总负债803.48亿元，净资产448.15亿元，资产负债率64.19%。
《小债看市》分析债务结构发现，新湖中宝主要以流动负债为主，占总债务的74%。
截至2023年三季末，新湖中宝流动负债有595.73亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期负债有123亿元。
相较于短债规模，新湖中宝手中资金异常紧张，其账上货币资金只有68.49亿元，较2022年年末持续下降，现金短债比为0.56，公司面临较大短期偿债风险。
在银行授信方面，截至2022年9月末新湖中宝银行授信总额为490.76亿元，未使用授信额度为126.72亿元，可以看出财务弹性尚可。
银行授信情况
在负债方面，新湖中宝还有非流动负债207.74亿元，主要为长期借款，公司长期有息负债规模合计187.62亿元。
整体来看，新湖中宝刚性有息负债总规模有310.63亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为39%。
从融资渠道看，除了借款和发债，新湖中宝还通过租赁融资、应收账款、定增、股权质押融资以及信托等方式融资。
股权质押方面，截至2022年9月，黄伟质押14.47亿新湖中宝股票，占其所持股份的99.8%，可见实控人股权质押比例高。
从现金流方面看，2019年以来由于新湖中宝金融板块频繁踩雷，致使外部融资环境恶化，当年三季度其筹资性现金流净额由净流入转为净流出状态。
2022年和2023年前三季度，新湖中宝筹资活动现金流仍大幅净流出，公司面临较大再融资压力。
融资不畅、流动性压力之下，近年来新湖中宝一直在变卖资产回流资金。
2018年，新湖中宝将海涂土地作价8.15亿转让给温州平阳县国土资源管理局；2019年7月向融创转让对价为67亿的旧改项目；同年12月又向绿城房产转让上海新湖35%的股权及相应权利和权益。
同时，新湖中宝以总价30.685亿港元的价格认购绿城3.32亿股股票，成为其第三大股东。与绿城的一系列合作，既能整合土地资源开辟新项目，又能缓解新湖自身资金周转压力。
在资产质量方面，新湖中宝存货高企、受限资产规模庞大，均不利于其资产流动。
截至2023年三季末，新湖中宝的存货为481.84亿元，此外公司关联交易较多，股权投资和非经营性往来款对公司资金形成占压，资产受限比例较高，再融资空间有限。
截至2023年中，新湖中宝资产受限规模合计439.75亿元，占比三成，公司优质的股权投资质押比例高，未来再融资空间有限。
另外，值得注意的是新湖中宝的对外担保风险。
据统计，新湖中宝对外担保余额合计258.32亿元，占净资产的6成，主要为对全资和非全资控股子公司的担保，存在一定担保风险。
总得来看，新湖中宝销售规模下降，土地储备中三四线城市面积占比较大，面临去化压力较大；总债务负担较重，存在较大流动性压力。
03
左手房产 右手金融
“新湖系”实控人黄伟为人颇为低调，几乎从不在公开场合抛头露面，然而这也阻挡不了他登顶“温州首富”。
2019年，胡润百富榜上，黄伟、李萍夫妇排名第146位，财富值230亿元人民币。今年2月其又以250亿财富名列《胡润全球富豪榜》第729位。
上世纪80年代初，黄伟曾在浙江瑞安城关一中做过教师，随后被调至温州市委党校工作，期间多次炒期货。
90年代初，黄伟凭借温州人的胆识，在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜，并用赚取的资金倒卖认购证，从中赚到了第一桶金。
“新湖系”创始人黄伟
1994年，35岁的黄伟创立新湖集团，随之进入房地产业并依托地产逐渐形成“新湖系”。
2000年后，新湖系接连入主新湖创业、哈高科和新湖中宝三家上市公司，形成新湖系的“三驾马车”，黄伟也成为与涌金系掌门人魏东齐名的资本大鳄。
2006年，新湖集团以定向增发的形式将其旗下14家房地产子公司置入新湖中宝，牢牢确立新湖中宝主营房地产的地位。
三年后，新湖中宝吸收合并新湖创业，新湖系资本版图渐明，新湖中宝旗舰地位凸显。
2015年，新湖中宝先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等金融机构，两年后又将目光投向了新兴科创领域。
“新湖系”金融版图
2018年，新湖中宝分别增资趣链科技和浙江邦盛科技，一年后趣链科技已成区块链独角兽，估值达到50亿元；此后其培育孵化的互联网金融企业51信用卡也在香港上市，总市值约95亿港币。
连续两笔成功的投资让新湖中宝尝到了甜头，后又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业，其中晶晨科技在2019年8月登陆科创板。
而就在金融和投资业顺风顺水时，由于监管收紧，新湖中宝旗下金融板块频频踩雷。
2019年7月，湘财证券“踩雷”罗静案；后来51信用卡因催收行为违法爆雷；同时新湖中宝投资的中信银行、温州银行及盛京银行频收罚单。
近年来，在经济下行压力，金融去杠杆背景下，以“地产+互联网金控”双主业经营的新湖中宝，激进扩张之路遇阻，深陷债务困局。