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看到这个标题，许多人肯定困惑，为什么说深圳100万套商品房来袭？
首先，要搞清楚深圳目前有多少商品房，其次要估计深圳十几年后又会有多少商品房。
深圳的房子除了商品房，还有公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房、安居房、可售型人才房、配售型保障性住房，还有规模庞大的小产权房。
这其中，安居房、可售型人才房、共有产权房十年后可以进入市场交易。
相关机构统计及权威人士估计，2020年左右，深圳市场各类商品房约200万套。
21世纪经济报道，公开数据显示，深圳第一批安居型商品房入市时间为2012年，深圳市历年出售安居型商品房约6万套。
@深圳买房计划 综合《深圳市存量住宅用地项目清单》（2023年9月）、各区城市更新整备局、规自局、开发建设企业官网等，统计出目前深圳的出售型政策性住房数量如下：
可售人才房、安居房、共有产权房、出售型保障房项目，以上合计共67个项目、超4.1万套房源，都处于未售/在建/拟建状态。
那么，深圳十几年后又会新增多少商品房呢？
2022年，在深圳发布的住房发展“十四五”规划中，提出建设筹集住房89万套（间），包括商品房35万套、保障性住房54万套（间）。
也就是说，2021-2025年，深圳新增商品房35万套。
2018年6月，深圳市住房和建设局官网发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。《意见》明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套。其中，出租和出售的住房各占50%左右。
也就是说，至2035年，新增85万套出售住房。
这其中，未包括可售性安居房和人才房。此外，未来是否大力发展可售的共有产权房还没有新明确。
可以估计，至2035年或至2040年，深圳将新增约100万套商品房。十几年后深圳商品房总量将在300万套左右。
值得关注的是，深圳新房库存目前已达近十年新高。这一数字还将持续拉高。
乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳新房住宅库存为517.88万㎡，共计51687套。另据深圳中原研究中心计算，深圳存量新房去化时间约为19.3个月，两者均创10年来新高。
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理清深圳十年后商品房数量，再来看一看深圳新出安居型商品房政策。
深圳住建局近日发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，明确了深圳安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则等内容。
其中补缴价款的问题，具体计算公式：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。
这一规则出台，原先市场热度颇高的人才房瞬间失去了关注度。
以去年火爆的华发新城华苑的人才房为例，去年的销售均价是3万/平，按照计算公式：
原购入价=30000*60=180万
套入公式需要补觉的费用是：
（180/0.7-180）*50%-180 *1.5%=35.88万
等于这套房子支付的总价就是180+35.88=215.88万
如果在十年后取得完整产权，计入补缴费用后，这套房子的单价=215.88/60=3.6万/平
3.6万/平的华发新城华苑的人才房什么概念呢？
2012年安居型商品房入市时，深圳商品房售价仅在2万元左右，安居型商品房打6-7折，价格优势很明显。现在补缴了价差，就是按5-6万/平米的市场价格，也套足了红利。
但以目前的价格来看，安居房是商品房备案价的6折左右，但由于安居房不能打折而商品房多数可低至85折，价差本来已经很小了。粗略计算，加上补缴金额（不考虑十年的利息）大概相当于商品房的8折，两者的价差很小，只能说对于安居房客户来说能做到“不算亏”。
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从价格上进一步说，3.6万/平的华发新城华苑的人才房与周边的商品房不相上下。环顾周边新盘，基本都在打折，最便宜的也就4万多点，还带装修。
而且，深圳新房市场目前“内卷”严重，低首付（三成首付以下）、85折以下折扣、提供首付贷等红线擦边行为已经层出不穷。
光明刚拿证的华润大盘，最低价格已经是3.6万/平起；
2023年国庆期间，光明金地明峰府推出10套一口价房源限时秒杀，特惠单价最低3.79万元/㎡起。
光明御湖境花园折后均价低至3.898万/平。
龙华卓越珺奕府，80多平的三房，单价直接被开发商打到4.6万/平起。
距离卓越这个盘3.7公里外的龙华人才房安居华越龙苑，限价是3.96万/平，已经高过很多商品房价格。
龙岗、坪山楼市也在刮“龙卷风”，已经出现不少低于3万/平的盘。
深圳高级中学龙岗分校的振业博文苑，据传均价回到2.8万/平还带装修；
阳光新都荟花园有传近期即将入市，吹风折后均价约2.8万/㎡；
坪地某新盘，打折后的均价直接到了2.36万/平。
从三级市场看，深圳二手房市场正掀起前所未有的降价潮。有的小区二手房最高竟下跌了74.7%，直接回到2016年的水平，当初入手的买家亏惨了。
坪山盈富家园跌幅74.7%，从2021年6.47万/平单价，跌到目前1.62万/㎡的成交单价；
八卦岭宿舍跌幅67.5%，巅峰成交单价15万+，目前成交单价仅4.98万/㎡；
前海的妈湾月亮湾花园跌幅64.2%，高峰期12万+，现在4字头；
龙悦居四期是经济适用房转的红本，跌幅58.33%，2021年巅峰成交单价逼近12万，目前有房源跌到成交单价仅4.76万/㎡。
从二手房挂盘价上说，盐田港中海半山溪谷花园，目前最低挂盘价为2.44万元/㎡，与参考价为3.92万元/㎡相差近38%；
龙华上塘片区的和平里花园I期，目前挂盘均价为4.41万元/㎡，低于6.8万元/㎡参考价超过35%。
值得注意的是，目前许多新盘不降价，或者说不敢降价，开发企业主要是担心业主维权。比如重灾区光明4字头的大部分新盘卖不动，为什么不大幅降价，企业担心业主大规模维权，一来未卖的楼盘更卖不掉，卖掉的物业业主又来退房，实在是压力山大。
另外，楼盘价格是政府限价，如果是自由上涨或自由落体价格，按照目前去化状态，可以想象，光明商品房楼盘底价瞬间实现2字头，坪山1字头，龙华、宝安3字头，罗湖、南山4字头。
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人才房、安居房和商品房比起来，是有一些明显劣势的。
一些人才房与周边商品房小区相比，得房率低，梯户比低、小区花园小，楼间距窄，社区纯粹性差，这些不利因素不仅影响居住舒适度，也会对房价造成不利影响。人才房上涨幅度或交易程度可能远不及周边品质更好的商品房。
人才房大部分都是毛坯或简配交房，还得重新装修，对于刚需家庭，这也是一笔不少的钱；商品房多带装修。
一些人才房存在质量问题，比如房顶漏水，混凝土楼板裂开，这种问题在房子的中后期应用时会给住户产生许多不便。
人才房的产权是绿本，须持有10年以上，而且没有流通政策的明细，10年内不能融资、不能随时变现，所以绿本也很难做抵押贷款，整体上来说资产的灵活性不足，抗风险能力差。
如果随便买了一套西北朝向靠近马路，住的不舒服，通勤远，噪音大，结婚之后十年内也不能搬出去，情何以堪。
面对深圳市场近4万套可售人才房、安居房，还是要泼点冷水，不要想着将来如何变现致富，只要把它当成普通商品看，相互比较，再做选择。
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深圳商品房持续、永远不断上涨已经是众人皆知的梦想了，而深圳商品房仍在源源不断大规模入市，十几年后将有300万套规模。
而购房人数又会有什么变化呢？
总体来说，中国购房人口在不断减少。
从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群在快速收缩。
最近机构有一组预测数据。
根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力，那么40岁的是1984年出生的2088万，26岁的是1998年的1585万，所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。
同理预测未来若干年买房主力变化需求，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万人，2028年继续减少1167万人，2029年继续减少1406万人，2030年继续减少1414万人，2031年继续减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人，减少53万人，2037年增加30万人。
此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。
图表：买房主力人口减少
不考虑深圳居民经济实力是否会大幅增强，可以预见，今后深圳购房群体会减少，深圳未来庞大的二手商品房去化是一个难题。
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华发新城华苑的人才房作为商品房十年后可以入市交易，到2034年-2040年左右，深圳商品房接近300万套规模。
如果这些商品房都能有一个理想的价格出售，而且能出售出去，按照深圳搞钱的心态，那时深圳二手房挂牌量可能超过三分之一在以上，即100万套以上。
目前，深圳200多万套商品房绝大多数无人问津，有价无市。
而十几年后，300万套商品房大浪淘沙，有哪些物业能正常交易的，哪些房子无人问津交易不了，如果按照2/8定律，240万套商品房交易困难。
这其中60万套正常交易的商品房，如果再按照2/8定律，12万套属于交易优质的房产，48万套能勉强交易。
若按目前的市场行情，2/8定律都是渴望而不可求的市场表现。
看到之前网上有人才房、安居房财源滚滚、泼天富贵来袭的言论，忽然想起电影《周处除三害》神曲《新造的人》。
鼓吹华发新城人才房致富心态买房的人，无疑是沉迷在这首神曲中不能自拨，新造人个富贵梦。
还好，政府已经发现这种不健康不正常的投机心态，取消了人才房，安居商品房。
2023年7月，深圳市发文宣布不再安排建设安居型商品房和人才住房。
人才住房的终结不是购房机遇，而是清醒的拨乱反正。