「请问林小姐」每周四晚7点在线直播，不提供回放，一定要记得提前预约。
3月21日为林小姐生日特别场，考虑到本周四为差旅期间，行程安排具有一定的不确定性，开播具体时间待定，以系统实际提醒为准。
最近，曾经炙手可热的河西新梅江站到了风口浪尖之上。
因为，骨折式降价。
是坠落神坛，还是被做空，抑或是某种信号？
长期霸榜全市销冠的河西新梅江，正在遭遇血雨腥风……
到底怎么了？
01
先看仁恒公园世纪。
很多业内买，连最后的尾盘阶段，都是4.1-4.2万/㎡的均价。
2021年底才交房，妥妥的次新房。
我查了一下，2024年仁恒公园世纪成交的5套二手房，成交单价在3.4-3.5万+/㎡不等。
卖得最便宜的一套，成交周期长达470天，最终成交单价34272元/㎡，比挂牌价低了40万。
降价最狠的一套，成交周期为116天，最终成交单价34958元/㎡，比挂牌价少了整整80万。
而2022年，同样的户型，挂牌10天1次带看即成交，单价为42329元/㎡，转成交率100%。
谁能想到，短短两年光景，竟然直降100万？
再看万科新梅江柏翠园。
2024年暂时还没有成交。
最近的一次成交，是在2023年4月，成交周期仅36天，最终成交单价38963元/㎡。
目前在售房源31套，挂牌价格集中在3.6-4.1万/㎡不等。
剔除两个顶楼，一个单价3.2万+/㎡，一个单价3.5万+/㎡，没什么参考价值，买的便宜，卖也便宜，还难卖。
相较于仁恒公园世纪，在一定程度上，万科新梅江柏翠园的业主或许更团结，没有特别砸价的。
二手房的行情就是这样，小区内但凡有一户业主砸价，就容易引发蝴蝶效应，从而带动群体降价。
02
再来看两个交付不久的次新房。
中海天空之镜，2024年成交了一套二手房源，成交单价44387元/㎡。
天津瑞府，2024年成交的两套二手房源，成交单价分别为33937元/㎡和34457元/㎡。
这基本符合当初新房销售阶段的价格梯度，中海天空之镜本来也比天津瑞府卖得更贵。
接下来，新梅江高端改善的价格台阶能不能守得住。
就要看中海天空之镜业主的表现了。
如果中海天空之镜的业主也跟风降价，后果不堪设想。
03
不仅是二手房，新房也开始动手了。
和业内的朋友聊天，多位营销总都表示，现在的体感温度不像三月小阳春，倒像是6月年中冲刺。
就连销量全市排第一的中海，都推出了特惠房。
不仅是河西新梅江，就连南开也带头卷起来了。
中海学府源境新加推的楼栋，价格大幅下降，85平米小高总价都到300万以下了，280万起！
105平米小高层345万起；90平米洋房320万起，108平米洋房390万起。
中海时光之镜，小高层12号楼推出内部房源，同户型总价优惠20-25万。
中海峰境南开，也推出了总经理特惠房源，总价相较之前都有大幅下降。
中海为什么要这么做？
最近河西+南开多个新项目有重大营销节点。
格调观麟花园售楼处开放，格调隐翠轩启动排卡，格调南开双盘的营销节奏几乎同步，中海峰境南开立马就推出总经理特惠房源。
格调馥颂花园加推在即，启动排卡，联发城投梅江和悦售楼处开放，中海学府源境+中海时光之镜迅速跟进特惠。
一切是不是太过巧合？
一个隐藏的知识点。
在天津，同总价段的购房者买了A盘，就没有预算再去选择B盘。
所以，中海这波特惠，不是助长新梅江的降价之风，而是真正的商战。
去年中海峰境南开抢先首开，其实也在一定程度上切走了部分体北金茂府+信达格调美古花园的客户。
只能说中海实在是地产营销界的顶尖高手，阶段性价格调整，都是营销策略。
而且，大家忽略了一点。
今年2月28日，中海以总价9.65亿，成交楼面价19680元/㎡，溢价率5.8%竞得河西陈塘庄新宅地。
而且，中海是要掌控新梅江定价权的，不可能自砸饭碗。
那么，是谁在做空河西新梅江？
其实二手房房价的定价权，就掌握在各位的邻居手中。
如果同小区无人降价，则价格坚挺；
如果同小区有人带头降价，踩踏式降价则一触即发。