房地产已经变天，这句话没错！
但要说最本质的变化或者矛盾在哪里？好像又说不出。
直到，前段时间看了两位业主的收房经历，非常有感触。
有了过去和现在的对比，深测君终于可以聊聊这个话题。
01
第一位出场的是单套高达上千万的“信达·麓湖左岸”。
作为千万级产品，除了身上“麓湖”两个字值钱，剩下的两个字是“头痛”。
它的问题，感兴趣的小伙伴上网都能搜到。
这里列举两点，比如，不用仪器检测，单肉眼可见歪的过分“墙体”；比如这个下叠楼梯，身高超过一米八，妥妥撞头上。
脑壳上有个包，应该就是这种了。
第二位选手是当年号称城西宝藏楼盘的“交投电建·洺悦珑庭”，当初销售时最具争议的地方就在于“没有阳台”。
对，你没有看错，没有生活阳台，也没有主阳台。
没有阳台，按照现在的技术手段，晾晒衣服用“烘洗一体机”替代，也不是大问题。
但是“得房率低”这个硬伤是无论如何都无法避免。
142㎡建筑面积，设计师一通测量下来，室内面积只有107㎡，情何以堪！
交房后，蛋疼的地方更多。
单说这个层高，当初说有3米，实际测量只有2.77米。
层高这个“硬伤”，后期如何设计也没办法“调整”。
这套清水房业主希望能安装地暖，但即便做无主灯设计，也只剩下2.55米净层高。
实在太矮。
02
上面这两个案例，是不少问题楼盘的“缩影”。
为什么会这样？
问题在于，过去几年限价，楼盘为了有利润，或者至少不亏本，“成本优先”成为第一选择。
有位项目负责人曾说，成本优先也没错，至少企业得活下去，没活下去的留下一堆烂尾，倒霉的是谁？
关键是，前些年一些“粗制滥造”楼盘，当时还能卖得好，为什么？
因为，购房者普遍相信“新房剪刀差”。
现在大家知道了，“剪刀差”是有，但代价也很惨痛，大多建立在降低质量基础上。
深测君早就说过，不要抱有“用奥拓的钱买奥迪”的念想，羊毛不会出在猪身上。
一分钱一分货，天下没有免费午餐，最简朴的道理也最实在。
进一步问，既然限价带来这么多问题，为什么要限价？
这就要说到“政策的两难”。
楼市政策的目标，是要抑制高房价，让更多人买得起房。
但这个目标到底是政府来完成，还是房企来完成？
如果说，赚取利润才是公司的首要目标，那么保障更多人买得起房，和赚取利润就很难兼顾。
当然，企业赚取利润的手段，应该是通过提供好的产品，但限价之下这个选择很难。
正因为角色错位，过去几年诞生不少奇怪产品：
比如挖不完的地下室、停不下车的车位、过不了人的楼梯、安不上地暖的层高……等等。
03
为什么要啰嗦一啪啦，讲过去。
因为理解过去，才能明白当前，甚至搞懂未来。
回到现在，当前成都楼市的本质矛盾是什么？
一句话：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
这句话，每一个字都值得细品。
放到成都楼市，深测君大胆翻译下：好产品的供给，并没有满足人民对美好生活的需求！
我们先来看“供给侧”。
2006年之前，房地产处于起步阶段，市场购买力有限，产品多以刚需为主， 这是市场选择的刚需。
2006年之后，住建部出台70/90政策 （70%户型面积不超过90㎡） ，90㎡刚需遍地开花， 这是政策的刚需。
很多人不知道，70/90政策，其实正式取消是在2015年。
大家知道，2016年开始，就是史上最严厉调控——限价的开始。
随后的情况，大家都很熟悉了。
所以，别看房地产红红火火热闹了二十多年，但改善、高端、豪宅……，几乎没有得到过真正机会。
成都好一些的产品，大都在2011年-2015年期间诞生，为什么？
因为那几年70/90虽尚未正式取消，但由于2008年后陆续释放救市政策，限制并没那么严，好产品也就在夹缝中“生长了一点”。
比如城南一号、誉峰、恒仁滨河湾、西派国际、西派澜岸，文儒德，银泰中心……
这段时间，也被称为“黄金一代”！
有人说麓湖是特例，其实并不是，麓湖拿地在2012年，也是那个时期，只是地大，销售周期长罢了。
我们再来看“需求端”。
需求端，对好产品的追求一直没有变。这一点，在一二手房市场都得到充分体现。
一是，黄金一代的二手豪宅持续上涨，说明追逐的人多。比如，文儒德卖出7万+的单价，誉峰今年1月大户型6.8万/㎡成交。
另一方面，去年开始，房企开始卷产品，新房一路热销，一路涨价。
至到今天，在一片唱衰声中，像西派少城这样八九百万的豪宅，还要“靠手气”。
这都说明了，供应和美好生活需求的不匹配。
刚需供应太多，主要是历史累计多，最终在二手市场，形成目前近23万套的天量供应。
改善，特别是高端，又存在供应不足，原因是“历史欠账”。
04
既然历史欠债，那么从去年开始的这轮“卷产品”。
我们可以理解为：以市场为资源配置的“供给侧改革”。
怎么改革呢？
简答来说，就是淘汰“落后产能”，迭代“先进产能”，为客户提供“优质产品”。
目标是满足“人民日益增长的美好生活需要”。
这就是为什么，现在市场上“新房豪宅化”非常明显。
当然，购房者经过20多年的市场洗礼 （毒打） ，已不会轻易被忽悠。
加上“房价只涨不跌”的信仰坍塌，必须有足够打动力，客户才会埋单，产品开始“疯狂内卷”。
现在楼盘到底有多卷呢？
前段时间，深测君参观某新盘，各方面都还不错，2T2电梯入户，板式南北通透，主流套四，几乎没有缺点。
但项目上说，因为电梯入户不是“明厅”，部分客户会在意。
很难想象，前两年啥都能接受的客户，现在变得如此“挑剔”，甚至可以说是鸡蛋里挑骨头。
仔细想想，客户的挑剔是有道理的。
毕竟，货比三家永远是对的，其它楼盘做得更好为什么不选？“挑”本就是消费者的权利。
05
但是，“双限”取消之后，并非房企的狂欢，而是残酷淘汰赛的开始。
为什么呢？
限价就好比，给大家一套小学数学题，人人都可以考100分。你说你会高数，会微积分，有啥用呢？
价格松动之后，就好比在小学数学基础上，可以自主选择高数、奥数……都是加分项。
这样一来，只能做小学数学的同学，不就慌了嘛。
以前房企竞争，相当于世界杯外围赛，还有新加坡这样的弱队过过招。如今杀入世界杯淘汰赛，一轮下来，咔嚓刷掉一半不说，对手还都是如狼似虎的豪强。
就拿今年首拍的潘家沟地块来说，地价2.2万+，未来卖3.5万勉强保本，这对房企来说“压力不小”。
敢于拿地的房企，必须对自己的产品有绝对信心。
所以，卷产品是必然，这是生死攸关的大事，也是唯一出路。
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