黄埔番禺通通闪开,荔湾继续憋大招
原创拆神团队拆神2024-03-16 21:12广东
2024年,充满了挑战,也充满了机遇。
1.27广州新政放开了全市120平以上户型的限购,改善市场迎来高潮。
毕竟当拥有最好资源的板块拥有了跟其他板块一样的不限购条件时,资源稍差的板块,几乎只有被碾压的命运了。
大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。
现在的广州楼市就是这样,不限购区域放开之后,核心区域的核心板块,加速分化。
因为对于有实力的买家而言,地段,才是市场的主宰。
|白鹅潭CBD,拆神制图
01 迈入兑现元年
白鹅潭的火,还会继续烧
“群雄争霸”时代,资产保卫战打响,要如何挑选至强板块?
说实话,市场的流量在哪里,楼市的未来就在哪里。
在中心区的几个核心板块中,我最看好的还是荔湾区的白鹅潭CBD。
毕竟大家应该没忘记,去年白鹅潭有多火:
2023年第一个摇号地块,14家房企猛烈厮杀,将地价顶到3.2万/㎡;
华南顶级规格万象城、太古里/太古汇等TOP级别商业正式落户;
大湾区艺术中心(三观合一)如火如荼地建设中......
|三馆合一(在建中),拆神制图
可以说,整个白鹅潭进入了高速的发展期,全市的目光也聚焦于此。
有人好奇,2024年,白鹅潭能否延续这把火?
答案肯定是能,不为别的,只有一个原因,就是兑现快。
可能有人会嘲笑,说画饼的白鹅潭,多少年被人吐槽的就是发展“慢”,结果现在说它兑现快?
事实胜于雄辩,今年白鹅潭,将进入配套兑现的爆发期。
1)太古里首开区预计今年亮相,这是广州下的KPI。
这是官方已经发声的,据@广州荔湾发布消息,太古里已经动工一年多,首开区预计2024也就今年年底开业。
| 图源广州荔湾发布
而且我们也跟相关人员聊过,广州给这个KPI,还是因为觉得现在的兑现速度太慢了。
从中也可以看出,官方对于白鹅潭板块发展的重视程度,未来板块的发展,是有保障的。
我们也去现场看了项目的进度,现场有多台机器同时作业,建设火热,努力在赶今年的进度。
| 太古项目(在建中) 拆神制图
而项目的首开区,此前也有爆料规划,显示有四种业态:开放式街区、购物商场、写字楼及公寓。
| 太古里规划图 图源网络
而且,太古里大概率会跟聚龙湾的历史结合,做成文化与商业交融的街区式商业,既有时尚潮流,又有文化底蕴,很具广州特色。
| 太古里效果图
说实话,如果今年年底太古能完成首开区开放,再结合11号线开通所带来的流量,全市的目光又要聚焦于此。
而且这还只是前菜,不要忘了太古项目是双太古。
太古汇+太古里的规模更大,预计2026年实现全面开业,届时白鹅潭将虹吸整个大湾区的人流量,还是非常让人期待的。
| 太古商业效果图
2)白鹅潭地标,准备复工。
白鹅潭的地标,也就是碧桂园的白鹅潭国际金融中心,此前因为碧桂园的问题,停工已久。
但很多人不知道的是,该项目其实是碧桂园与广州地铁的合作项目。
该项目规划建设265米,是妥妥的地标级别建筑,算是板块的封面担当之一。
| 白鹅潭国际金融中心效果图
如今虽然因为碧桂园面临危机,但我们了解到,在广州地铁的主导下,该项目已经跟中建六局合作,准备复工。
| 中建六局宣传海报
我们在现场看到,项目仍停留在基坑阶段,不过相信有了中建六局的介入,项目会很快驶上快车道。
| 白鹅潭国际金融中心(在建中),拆神制图
作为白鹅潭的重点项目,白鹅潭金融中心不仅只是门面,还将与白鹅潭枢纽综合体形成项目联动和产业集聚效应,
助推白鹅潭商务区核心起步区成为高质量的产业金融新高地。
3)三馆合一,预计五一亮相。
据@广州日报报道,相关施工人员透露了,白鹅潭大湾区艺术中心(即三馆合一)计划在5月1日开馆。
该项目开业以后,将作为传播岭南文化和对外交流的重要载体。
目前项目建设已经进入尾声,可以看到整个建筑外形就如其效果图一般震撼。
| 三馆合一效果图
| 三馆合一(在建中),拆神制图
据悉,三馆合一项目每年可提供参观人数超250万,将为板块带来巨大的人流量与消费力。
4)陆居路地块今年会挂牌,已有买家。
都知道陆居路地块位置好,但此前地块也流拍过一次,究其原因还是地块商业配比过高,开发商拿地会算不过账。
不过地块今年会卷土重来,而且商业配比仍然高企,是住宅的2倍++。
| 陆居路地块(预计今年挂牌),拆神制图
站在片区发展的角度来讲,是好事,但关键是需要有开发商买单。
我们得到消息,这宗地块中交城投在接触,已经进场了。
这意味着,未来白鹅潭又将有规划250m的商业高楼建起来。
地块的到来,既能装点白鹅潭门面,同时带来世界级的地标商圈。
白鹅潭的商业,将更有底气。
| 陆居路地块区位,拆神制图
5)市区内的首条地铁大环线11号线,会在今年年底开通。
我们之前爆料过,11号线预计通车时间是今年的12月28日。
|11号线土建累计完成97%,图源广州地铁
而这条线,作为“换乘之王”,将白鹅潭与越秀、天河、白云、海珠之间的联系变得更加紧密,出行更加便利。
| 11号线线路图(预计今年开通)
同时这也意味着,白鹅潭核心区的芳村地铁站,将变成一个超级换乘站。
因为除去已经开通的1号线,以及即将开通的11号线外,通过该站点还有22号线(在建中)以及28号线(规划中),条条都是重磅线路。
| 芳村站规划通车线路,拆神制图
未来在白鹅潭,已经不止是畅达广州了,甚至可以说畅达湾区,非常便利。
6)万象城进度飞快,预计2026年开业。
“让世界重回白鹅潭”,是万象城带来的底气。
因此万象城的进度也是备受关注,根据我们近期观察的项目进度,发现进展飞快。
项目基坑挖得很大,边挖边作业,效率很高,感觉可以如期与大家见面。
| 万象城(在建中),拆神制图
今年的政府工作报告也提及了该项目,预计2026年开业。
项目最近也有效果图流出,还是让人期待的。
| 万象城效果图,图源网络
|万象城效果图,图源网络
7)当然不得不提的还有,白鹅潭开年的烟花秀,效果非常好。
估计这张牌会继续出,会打成维多利亚港的标志性招牌,为板块带来可观的经济效益以及打响名气。
| 白鹅潭烟花,拆神摄
说了这么多,其实你会发现,白鹅潭的规划站位足够高,官方对其也足够重视。
白鹅潭的各项大配套,正以肉眼可见的速度,“野蛮”生长。
可以说,白鹅潭预期是有确定性,也有安全牌的,城市界面会改善,配套会完善,你可以完全相信兑现的价值。
| 白鹅潭部分重要配套进度,拆神制图
这也是今年白鹅潭仍然会成为改善置业热门板块的主要原因。
其实你看今年开年1-2月的新房成交,荔湾的成交仍然是领先于天河、海珠的。
大户型放开限购后,外地人冲进广州,首选的还是荔湾,还是白鹅潭,就是因为板块价值站得住。
| 数据来源:合富辉煌
02 板块价值最大化
用更低价格,撬动城市未来
那么,白鹅潭这个大蛋糕,要怎么入手才能实现价值最大化?
其实可以考虑一点,那就是:用更低的价格,撬动更大产出。
其实目前白鹅潭核心区,只有唯二两个新盘可选,一个是白鹅潭悦府,另一个是武汉城建·保利花语和岸。
而这其中,白鹅潭悦府的售价高达10万+,起步户型135平,总价门槛近千万,非常高企。
而武汉城建·保利花语和岸呢,项目在售建面约86-142㎡产品,总价段在400-850万,性价比凸显。
而且项目即将加推全新产品,更好的位置,更好的景观,高层还能望珠江,市场也很期待。
很显然,花语和岸用更低的价格,撬动城市未来,是更优的选择。
| 花语和岸实拍图
更关键的是,该项目的背后,可是央企保利啊。
我直说,今年广州楼市,必看保利项目。
为什么?且看这个3月小阳春,保利简直是“杀疯了”。
旗下新盘,几乎开一个爆一个。
比如白云的保利云境,首开是盛况空前,排队买房的人几乎挤爆售楼部,当天去化非常可观。
| 保利云境开盘现场
不得不说,保利在最好的政策下及最让人期待的小阳春中,踩对了节点,给购房者最具性价比的选择。
今年买房,买房想有性价比,看保利,准没错。
03 核心地段+绝版户型
花语和岸是不会出错的选择
说回武汉城建·保利花语和岸项目本身,除了超高性价比外,它的地段,也不得不让你为它喝彩。
1)白鹅潭核心地段,将板块的种种优势,全部化为己用。
比如项目距离万象城仅约800米,这恰好的距离,使其既不用受人流的喧嚣,又可以享受繁华商业。
而且项目预计2026年收楼,而万象城也是预计同年开业,这意味着业主在住进去的时候,顶奢级别的配套在旁,不用苦等。
| 花语和岸区位,拆神制图
此外,项目距离地铁芳村站800米左右,未来四轨交汇,交通四通八达。
而且项目周边配套齐全,400米范围内有康有为小学,省一级学校。
生活配套,样样顶级。
2)产品够硬,绝版户型。
去年8月,广州一则容积率新规(意见稿),刷出楼市的新时代,新盘使用率大幅上升。
不过新规正式出台后有了小幅收紧,对飘窗的设置做一定限制,例如厨房、卫生间等区域或不再允许做飘窗,花池的打造,也会加上限制。
在政策窗口期间,武汉城建·保利花语和岸作为第一个吃螃蟹的项目,打造了如今堪称绝版的户型。
最开始的新规,放开了对赠送面积的限制,飘窗从0.5米放宽到0.8米,阳台占比从15%放宽至20%,这意味着室内的赠送空间,变大了很多。
因此,武汉城建·保利花语和岸也将户型的赠送面积发挥到极致,其户型基本都拥有超高使用率、超宽阳台、超宽飘窗,直接放一张样板间的图,就足够直观。
| 花语和岸样板间实拍
再仔细看项目的户型,你会发现,他的赠送空间多到数不清,使用率均超100%。
先看建面约113平户型,多处花池全面积赠送,扩大整体面积,而新规收紧后,花池需要抬高才不计面积,不实用。
此外,客厅以及主卧的超大飘,也不计入面积,而这部分可以灵活利用为衣帽间、墙体柜等做收纳。
而且,该户型在将赠送空间发挥到极致的同时,还能做到四开间朝南,约13米巨幕采光。
其阳台面宽高达7米,主卧也做了L型飘台,还有配备了超大的步入式衣帽间,非常奢侈。
再看建面约137平户型,这赠送才叫夸张。
硬生生有种200平豪宅的体验,这就是绝版户型的魅力。
该户型双阳台南北通透,无遮挡河景视野,每一眼都是心动。
其户型的客厅开间更是高达5米,空间非常开阔。
而且细节很多,如入门处设置了公共卫生间,方便人们出行归家时做简单的消毒清洁
主卧的主人尊贵感也是体验感满满,270度连贯飘窗,既能提升美观,又让窗外的观景面更加开阔。
超大的步入式衣帽间,衣服再也不用烦恼不够装。
最后看建面约86平的1+2房,多处花池与飘窗赠送,使用率超100%。
而且该户型还有独立玄关,270度南向阳台、LDKB一体化设计、南北对流通透等设计,居住舒适度够高。
再加上该户型为起步户型,总价低,因此也颇受市场欢迎。
所以建面约86平的户型,市场呼声也是很高,毕竟该户型可是一经推出,马上就售罄了。
因此不少客户也是在等待项目上新,解渴市场。
据悉,项目的江园双景产品即将上新,就包含了建面约86平-137平户型,更好的户型,更棒的位置,真的可以期待一下。
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当然,如果实在等不及,保利在荔湾中,还布局了另外一现象级红盘——保利和颂。
| 保利和颂效果图
这个项目最大的特点,就是降维打击。
其一,与武汉城建·保利花语和岸同样作为“和系”作品,落位城市核心地段花地湾,作为白鹅潭的居住中脊,这里有着成熟的生活配套与居住氛围。
周边1公里范围内,有荔胜广场等商业体,逛街不愁。
还有省实荔湾学校花地湾校区、康有为纪念小学新校区(在建)、真光中学、培英中学等名校,教育资源也无忧(具体入学政策以教育局公布为准)。
而且都是现成的配套,所见即所得。
可以说,项目用约4万的价格,匹配的却远高于此的地段价值。
毕竟花地湾位于主城区,无论是规划的能级,亦或是配套的资源浓度,相比非主城区的其他板块,都是更强的。
| 保利和颂效果图
其二,项目产品力很强,其产品面积段为建面约70-99平,为初次改善人群而来。
像建面约76平的户型,不仅做到三空间配置,甚至还能做到三开间朝南且南北对流,市面难寻。
这样的配置,无论是新婚夫妻,还是三口之家,都可以满足需求,让生活更从容。
其三,项目上车门槛友好,非常圈粉。
毕竟这几年广州中心区新盘日趋豪宅化,刚需选择空间被压缩,300万更多只能选择老破小,新盘寥寥无几。
和颂作为中心四区难得刚需上车项目,深受购房者欢迎。
如今广州楼市改善板块花样竞争,但白鹅潭的厚积薄发,蓝图初现,也将让其在广州赢得超级话语权。
站在白鹅潭发展的风口上,保利也先后布局了武汉城建·保利花语和岸以及保利和颂两大现象级网红盘。
|武汉城建·保利花语和岸效果图
保利的产品力,也没有辜负这天赋地段的高度,一个真正的“卷王”,每个细节都在“卷”。
因此保利的项目,也注定不会被时代的潮水淹没,因为它一直在向上进阶。
这样有底气的项目,注定不差,在荔湾,在白鹅潭,买房跟着保利走,不会有错。