最近几天，满屏都是深圳安居房转红本补差价的消息。
后台一直有读者问我怎么看，能不能展开聊聊。
观点我放在后面，先来简单看一下这个补差价政策。
01
3月13日，深圳发布了一份关于安居型商品房10年后补差价转红本的意见稿。
一石激起千层浪。
目前市场普遍关心的是：要补多少差价？有没有套利空间？
意见稿里给出了一条计算公式：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。
税费方面，包括契税、印花税、交易服务费等。
实际就是要补20%左右的差价。
安居房的价格是商品房的5折，人才房的价格是商品房的6折。
这样看，这一波，安居房和人才房似乎赢麻了。
很多大V都在恭喜买了安居房和人才房的刚需。
“十年后，只要补缴费用，人才房和安居房就能转红本，跟商品房的业主平起平坐，新一轮泼天的富贵要来了。”
殊不知，随着这几年房价的下跌，某些人才房补完差价后，比周边商品房还贵，综合品质也不是一个档次。
举例来说。
近期，龙华民治的人才房华越龙苑第二次配售，84-90平的三房，均价约4万，总价最低311万。
而龙胜新盘珺奕府，开盘就打87折，均价5万左右，三房总价369万起，价格已经接近低价人才房。
还有蛇口赤湾的新盘金众云山海公馆，均价7.5万，单价可能低至6万多，和隔壁卖6万的人才房深铁熙府比起来，价格基本差不多了。
如果再加上未来需要补缴的20%左右转红本差价，有些人才房实际上比商品房还贵。
在当前开发商和业主普遍降价打折的情况下，除了极个别像前海的云海湾这种人才房还有价格优势以外，大部分的人才房项目实际并没有那么优惠。
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02
自2022年底深圳六折人才房面世以来，不管期间政策怎么调整，从始至终，我都对人才房不抱有什么希望。
很多读者过来问我人才房值不值得买的时候，看完他们的家庭情况，条件稍微好一点的，我都是跟他们说没有必要去凑热闹。
所谓人才房，指的是政府提供政策优惠，限定套型面积、限定价格和转让年限。
也就是，政府给你设置了各种各样的限制，有让利，但不多。
最大的代价就是限售10年。
这对正在处于成长期的家庭来说，是非常致命的。
当资金失去灵活性，意味着在这十年里，你将会损失很多的时间成本和机会成本。
羊毛出在人身上，大家都想薅政府的羊毛，但政府的羊毛不是那么好薅的。
随着保障房的加大供应，房子之间也存在鄙视链，明明可以买商品房做确定性的“一等公民”，就没有必要去买保障房做不确定性的“二等公民”。
假设未来10年房价上涨，为什么不优先买商品房？从品质上来讲，商品房比人才房和安居房好，未来的价值共识也会更高。
假设未来10年房价下跌，不管你买什么都会亏。但当初差不多的原购价，相比买人才房和安居房，买商品房至少能享受到更好的地段、配套和楼盘资源。
前提是你能买到优质商品房，如果你不清楚自己想买的房子是否优质，可以扫码以下二维码加好友，我们来帮你避坑。
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03
为什么深圳要选在这个节点发布安居型商品房补差价转红本政策？
核心在于，年后的新房价格卷晕了，二手房也存在捡漏空间。
前有狼后有虎，导致六折人才房的热度骤然降温。
怎么办？
给刚需群体创造预期，尽最大的努力去库存。
虽然目前这个补差价政策只是在征求意见，但从目前市场来看，已经引起了很大的关注。
讨论人才房的话题又变多了。
政策就是有这个魔力，能瞬间把人们的情绪给调动起来。
对于个体而言，在决策上，还是要根据当下的市场行情去做积极调整，优先选择更具确定性的好房子。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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