强硬地推进程序从来都不是我们办理案件的主要目的，化解矛盾，帮助委托人争取合理合法的补偿才是圣运律师办案的中心逻辑。在圣运律师办理过的案件中，就有通过严谨的程序促使征收方主动协商，最终助力委托人拿到六百余万的成功案例！
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案情介绍 征收方低价补偿，王先生个人无能为力
山东省潍坊市的王先生，早在1996年就于本地建设了一处房屋，建筑面积为750平方米，总共39间房。后因政府储备用地，王先生的房屋被纳入了征收范围，对于王先生房屋的价值，村里给出的答复是，经评估，王先生的房屋价值仅为62万，可当时周边的商品房市场价早已超过了每平米1万元。
面对如此不合理的补偿标准，王先生多次与征收主体沟通协商，但始终没有得到重视与有效的回复。王先生认为自己一个人的力量十分有限，根本不能促使征收方作出改变。为了维护自己的合法权益，王先生来到北京，希望能够专业的律所为其答疑解惑，在圣运律所进行咨询的过程中，深刻地感受到王有银律师对此类案件的专业程序，其提出的意见也十分中肯，遂委托了圣运律师为其维权。最终在圣运律师有条不紊地努力，成功帮助王先生拿回六百余万的补偿。
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圣运律师启动程序，环环相扣，助力委托人拿到六百余万补偿
圣运拆迁律师团队介入案件后，针对王先生获取安置补偿的问题迅速启动调查程序。结合办案情况，办案律师表示，找出本次征收活动的违法点是本案办理的关键焦点。
为此，一开始，主办律师就针对委托人房屋所在地的拟征地公告、征地公告、征地补偿安置方案及公告、对申请人的房屋进行调查的结果或征收补偿登记情况材料以及申请人房屋位于征收范围之内的材料（即征收红线图）等一系列重要关键信息，进行了申请信息公开工作，令主任律师和欣喜的是，根据当地开发区管委会得到的《征收土地公告》显示，该文件由管委会作出，根据我国《土地管理法》的规定，其根本不具备以自己的名义作出征收决定的法定职权；另一方面，该文件显示，案涉土地被征收后将作为商服用地，明显与我国《土地管理法》所规定的，为保障公共利益而进行征收的宗旨相违背。基于上述两大违法点，主办律师向法院提起了撤销之诉，作为征收安置补偿谈判的强有力支持。
与此同时，主办律师向规划局申请信息公开的回复显示，案涉土地储备项目未经核发相关许可证书，因此，一切在案涉土地上开展的建设项目皆不符合土地管理法的相关规定，缺乏合法性基础，属于典型的违法占地情形。基于此，主办律师向相关部门提出查处申请。
在主办律师全面布局，多方面采取法律措施的基础下，征收方终于主动提出与委托人洽谈安置补偿的想法，并在圣运律师的协助下，成功帮助委托人取得了赢得合理补偿六百余万的圆满结果！
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圣运律师法律分析
王有银律师指出，本案能够快速推进谈判进程，实现双方谈判的重要原因在于，案涉征收决定的主体存在违法性，这意味着本次土地征收系违法征收，征收方无权拆除委托人的房子，更无权在案涉土地上动工建设，这种情况与征收部门征收土地的初衷相违背，这也是我们取得本次成功的重要因素。因此，征收主体的确定，是我们被征收人维权可以重点关注的对象之一！
在本案中，作出征收决定的主体为某区管委会，其根本不具备相关的主体资格。根据我国《土地管理法》第四十四条、四十六条之规定，征收农村集体土地应当由省级人民政府及国务院根据法律规定的权限进行审批，其他地方各级人民政府无权批准征收土地。土地被征收后，对地上附着物应当进行补偿。法律没有授权县级以下人民政府对集体土地上的房屋进行征收的权利，管委会自然就不具有征收集体土地上房屋的法定职权。
此外，我国集体土地征收应当是政府根据公共利益的需要，将农民的集体土地予以征收并对土地所有人和使用权人予以补偿安置的行为，为此，我国《土地管理法》还明确了在对集体土地进行征收时的目的，例如军事和外交需要、基础设施建设需要和公共事业需要等等，总之用地目的应当围绕公共利益。但在本案中，征收决定却显示案涉土地将用于商业服务，与我国土地管理法规中所要求的保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地相违背。
圣运提示
和征收方死磕法律程序，并不是我们大多数人的诉求，尽早拿到安置补偿往往才是我们的目的，这就要求我们在具备专业的谈判技巧的同时，又要及时准确地分析出本案的关键违法点。对此，根据多年的办案经验，圣运律师提醒大家，征收决定的作出主体与案涉建设项目的规划手续通常是本案的突破点，大家可以此切入，作为洽谈安置补偿的筹码。
文章 | 圣运律师