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今天这篇文章，我想为普通百姓发声。
01
2月18日，天津市住房公积金管理中心发布了关于《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告。
今天，终于，靴子落地，天津公积金新政官宣：
天津首套住房公积金贷款首付款比例由30%下调至20%，第二套住房公积金贷款最低首付比例由40%下调至30%。
该政策自2024年3月18日起施行，有效期5年。
还有一条：
个人住房公积金贷款其他政策保持不变，与本通知不一致的，以本通知为准。
原有公积金政策如下：
1）贷款额度
购买首套住房，最高贷款额度由80万提高到100万。
若为二孩家庭购买首套住房，贷款额度可上浮20%，即最高可贷120万。
购买二套住房，最高贷款额度由40万提高到50万。
2）组合贷可选择不同贷款期限
之前组合贷，只能取最低年限，买二手房基本只能贷到20年，无形中增加了购房者的月供压力。
现在可以商贷部分与公积金部分“分开算”，选择不同的贷款年限。
即可实现“商贷到30年，公积金贷款到20或30年”。
3）异地公积金在天津可用
在外地缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，执行本市缴存职工贷款政策。
其实，之前外地缴存公积金也能在天津贷款买房，不过需要满足三个条件，现在都取消了，没有这些限制了。
按现行政策，在异地的缴存情况，只要与天津公积金的贷款要求相符即可。
而且，公积金已取消了商业贷款记录的认定。名下无房，有商业贷款记录，没有公积金贷款记录，使用公积金贷款仍可算作首套。
目前，公积金首套贷款利率为3.1%，二套为3.575%。
随着天津公积金新政落地，公积金首付比例正式与商贷同步，执行首套2成，二套3成。
消息一出，业内的朋友圈一片沸腾。
这意味着，一直不温不火的小阳春终于有了新的助燃器。
我想到的，却和别人不太一样，是征求意见稿出来后，留言板的第N次询问：
什么时候可以商转公？
02
2月20日，央行发布了最新一期的LPR。5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点，大大超出业内预期。
天津首套房贷利率为LPR-40基点，二套房贷利率为+20基点。
由此，天津首套房贷利率降至3.55%，二套房贷利率降至4.15%。
但，与公积金贷款利率（首套3.1%，二套3.575%）相比，商贷利率还是高。
虽然去年9月25日，天津存量首套房贷利率有过一批下调。
2022年5月15日之前的存量首套房贷利率，无论之前加多少基点，全部一刀切，统统降为LPR。
2022年5月15日及之后的存量房贷，天津首套房贷利率按照最低下限执行，因此不作调整，只有二套变首套可以调整，统一调整为全国下限LPR-20基点。
如果当初选的是固定利率，在那个时点也可以去银行调整为LPR，完全自愿。
但，今年这次LPR下调，又有不少朋友向我咨询，他们当初买房，大部分都享受了82折或85折的优惠，一直都是固定利率，LPR下调是不是就和他们没关系。
答案是肯定的，无论LPR如何调整，都与固定利率房贷无关。
降利率、降首付，对于新增房贷当然是好事，极大降低了今年买房的购房成本，但仍然站在高岗上的存量房贷怎么办？
卖房重新上车吗？谈何容易。
客观的现实情况是，现在二手房很难卖，哪怕是有学区加持，除非打骨折价。
更何况，拖家带口的，卖掉名下唯一住房去租房，真正能豁出去这么干的又能有多少？
还有一点，很多存量房贷当初没有选择公积金贷款，不是因为自己不想选，而是2016年那一拨疯狂的行情下，很多售楼处根本不让使用公积金贷款。
从而导致，相当大一批人，明明有公积金，却无法使用公积金贷款，只能背着高昂的商业房贷。
是不是也能给这些人减减负？
03
记得有一次深夜写完稿打车回家，我和载我的网约车司机寒暄了两句，问他是不是拉完我这趟活儿也就准备收车回家了。
他苦笑着摇了摇头。
攀谈中得知：
妻子（确切的说是前妻）嫌他赚钱少，不久前刚离婚，他只能跑夜车，因为白天还要在家照看两个尚处于婴幼儿阶段的孩子。
下车走进小区大门，我又听见外卖小哥非常礼貌地和保安大哥打招呼，请求帮忙开一下小区门禁。
听着“距离本单超时还有3分钟”的语音提示，看着外卖小哥一路小跑的身影，我心里很不是滋味。
这个社会，或许生活在底层的才是大多数，没有几个人的生活是容易的，即便有些人表面光鲜，但冷暖自知。
04
现行的利好政策， 本质上都是让购房者重新入市——
没买房的去买房，买了一套买两套，买了两套买三套。
可对于那些在2016-2020年买过房子的人，又有多少人在关心呢？
他们中的很多人，其实是高房价+高房贷利率双站岗。
基于此，下一步，天津有没有可能启动商转公？
商转公，在其他城市，不是没有先例。
3月6日消息，山西省太原市住房公积金管理中心发布《关于调整优化住房公积金贷款政策的通知》。
调整的主要内容包括两方面：
一是调整优化住房公积金贷款购房套数认定标准；
二是放宽申请“商转公”及“部分商转公”贷款的住房消费行为时间限制。
3月11日起，浙江省金华市符合商转公贷款申请条件的,均可申请办理商转公贷款。
日前，贵州省遵义市住房公积金管理中心也发布通告，2024年3月1日起在全市全面推行“商转公”贷款业务。
据官方消息，哈尔滨住房公积金管理中心去年6月推出“商业贷款转公积金贷款”政策，截至2023年末，已为2745名缴存职工发放贷款10.73亿元，为借款职工节省利息近2.74亿元。
不过，商转公的目的不是刺激楼市，却是真正意义上的惠民、利民。
05
当前，天津楼市最缺的是什么？
缺买房人吗？其实不太缺，1363万的天津市民，这个人口基数仍然非常庞大。
缺好项目吗？其实也不太缺，天津的市场现在已经非常卷了，尤其是卷产品、卷配置。
恕我直言，天津现在最缺的就是买房的信心。
对于广大购房者来说：
1）我买的楼盘会不会停工烂尾，如果万一烂尾有没有人管。这个信心，核心要靠ZF逐步盘活烂尾楼，尤其是保交楼工作的逐步推进落实。
2）我的钱包能不能支撑再买房，有经济实力才能有条件改善。
如果天津能够落地商转公政策，同时允许企业职工和社会人员补缴公积金参与其中，我相信，会在一定程度上减轻那些在2016-2020年买房的购房者的负担。
如果购房者没有停工烂尾的顾虑，能够对自己未来的收入充满信心，谁不愿意买房安家？进而买套大房子改善置业呢？