有时候我也奇怪，今年“小阳春”的词汇是从哪里来的...
因为从我个人的感知来看，新房和二手房越来越像两个赛道，就“小阳春”三个字而言，可能更加适用于二手房。
从最新的济南新房态势来看，现阶段的售楼处最多能用“温和”来形容..
楼盘降价涨佣，过去不合作中介的开始选择合作了....
购房者的小阳春是真没来，渠道中介的小阳春是真来了。
搞涨佣搞特价，突然一个楼盘人人说好，拼命带看，肯定是现在营销中心的来访不善，起码是满足不了预期。
更为可怕的是，如果在涨佣特价依然无法满足的开发商的销售要求时，后续房价往往会下跌。
关于这一点你可以参照卖车位。
所以关于小阳春啊热销啊，不单单要看开发商宣传什么，更要看开发商到底做了什么。
01
鑫都森林山，突然之间就和中介展开了深度合作，因为按照其宣传口径看，旅游路第一红盘，它能愁卖吗。
简单看了看这盘的网签量，剩下的房源多集中在3#、7#、8#三栋楼上，其实在图上也能对应起来，仅观景来看，7#8#效果非常差。
我相信去森林山看过房的朋友一定对样板间的270°大拐角落地窗印象深刻，但是7#8#即使有，只能说是牺牲了隐私而看不到啥东西了...
至于3#楼大概率是因为低楼层观景效果受限等原因，7套房子还剩下5套（估计高楼层被买走了,没点开一个个看）
所以说结论不难下：
一是肯定是现阶段小阳春成色有限，如果真的这么红这么热，再差的房子也会被买走了。
二就是房源问题，剩下的房子堪称都是“货底子”
在这里就不提什么配套稀少，什么斜对着是工业和文化用地，仅从剩下的房源看，这个盘已经可以不用去看了，因为最关键的资源，景观资源已经很局限了。
而且从以往的经验看，像这种挺到最后的剩余房源的销售周期会相当之长，所以后续价位或可继续下探。
至于现在渠道合作价我就不截图了，毕竟圈层里的人也不在乎多两个少两个..
看好这个盘的朋友不用着急了，就现在的剩余房源，买过来啥玩意也感受不到，地段偏远倒是十成十，没什么意思。
02
保利琅悦，不知道他的房价会不会像宣传的那样上调500元/平，但是作为某机构“深度合作”的楼盘，涨佣的消息一天倒是能发三遍....
这盘的情况简单说说，这盘地块分南北两个区，北区我去航拍过，之前的文章能搜到，北边价格2.3-2.4之间，真心贵。
售楼处开放的时候我去了，现场和几个朋友聊了聊，几乎没人认为这地能值两万，不过这价格他保持的不错。
所以佣金虽然涨了，但是单价没变，基本上卖一套赚一套的节奏。
之所以说他降价呢，是因为他现在推出的是南区，小高层为主，精装单价在1.8万上下，看产品形态和融创的财富壹号差距不大。
大家可以看看贝壳上财富壹号多少钱，成交价在14000上下，因为周边确实没有小高层来对比。
所以高层财富壹号带装修（二手房都有装修）VS保利琅悦精装小高层，单价差在4000-5000元/平。
品质确实溢价，密度稍微低点（琅悦容积率2.7)，但是我认为能不能溢出来这么多比较难说。
不过从涨佣也好还是深度合作也罢，现在的客户量肯定还是不足的。
保利发展这企业很多人不熟悉，但是这家开发商还是颇为杀伐果断的，真卖不好他真敢降...
当年在东部开发的和唐月色，三年前就搞出过11999的起价。
买了这盘的朋友还是祈祷这盘真如广告所说燃爆泉城。
如果把中介手里这波韭菜都割完了还燃不爆，毛坯低价冲一波量也不是不可能。
毕竟都17层的又不是纯洋房是吧...
03
最后简单讲讲为啥小阳春没有了，因为过去小阳春的主体不买新房了..
过去小阳春的主体是刚需，刚需刚需，肯定是预算没有这么充沛的，随着这些年开发商开发即豪宅的理念大行其道。
导致很多刚需被误伤，只能流入到二手房市场，所以能看到二手房的网签超过了新房。
如同前文提到的森林山，和刚需完全没有什么关系，本身楼盘套数很少，再加上现在的房源较差，本身也阳春不起来...
保利琅悦这种更别说，因为地价等一系列的原因，不得不去搞品质，但是试问，你如果是刚需或者刚改，能不能搞得动起价就是230万的保利琅悦？
再多想一点，这地加1500去和谐买套二手是不是更划算？或者这地韬光养晦几年，买隔壁高层那又怎么样呢？
东边西边，这些在宣传口号称卖的不错的盘，都开始和中介深度合作了，哪里还有什么小阳春？
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