“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第123期案例由河北正一律师事务所提供。
河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。
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简要案情
商品房交付时间的判断
小李（买受人）于2016年12月19日与C公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向C公司购买A小区预售商品房一套，合同约定房屋建筑面积为123.36㎡。该商品房总价为605451元。合同第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2018年6月30日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。2018年9月21日，小李以看到A小区已经有购房户装修为由，要求C公司交房，C公司予以拒绝；小李找到物业公司拿到房屋钥匙，进入房屋并进行装修。2018年10月26日，C公司通知小李于2018年10月27日交房；2018年12月3日，C公司取得建设工程规划核实合格证。小李诉至法院，请求C公司自2018年7月1日起计算至2018年10月27日止，按日万分之1.5,以已付房价605000元计算向小李支付逾期交房的违约金10530元。可C公司辩称，小李拿房时间为2018年9月21日，故违约金应计算至2018年9月21日。
律师评析
河北正一律师事务所律师的分析是：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，小李在明知天盛公司不具备交房条件的情况下，未得C公司许可，对房屋进行装修，其已经实际占有使用房屋。故本案中，小李诉请的逾期天数应当计算至小李实际占有使用之日，即2018年9月21日止，法院最终认定违约天数合计为83天，依照双方合同第九条约定，C公司应当支付的违约金数额为7538元。
律师提醒
商品房销售合同纠纷案在具体的审理过程中，存在交房日期不一致甚至相反的情况存在，对此如何认定交房日期，应该结合具体案件予以具体分析：如果开发商在未取得交房许可时就擅自交房，应该以开发商实际符合交房条件日期作为交房日期；但如果在开发商未通知交房，购房户通过其他途径实际占有使用房屋的，为平衡双方利益，应该以购房户实际取得房屋日期为准。在开发商未取得交付条件时，交付房屋不仅仅违反的是行政法规，也违反了双方关于交付期限和条件的约定，说明开发商的合同义务并没有完成，应当承担违约责任，直至符合交付条件时止。
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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星