富裕阶层喜爱的日本超高价公寓 最大卖点是什么？
日本新建公寓价格持续高涨。那什么样的房子受欢迎呢？房地产专家牧野知弘先生说：“坪单价超过1000万日元（约50万元人民币）的超高价公寓卖得非常好。不满10层的低层公寓很多，会把礼宾、搬运工、看门人等人的服务作为最大的卖点。”
■低层的“超高价公寓”陆续登场
如果亿级公寓是普通公寓的话，超高价公寓是什么样的房子、金额呢？
在最近的日本房地产调查报告中，坪单价超过700万日元的公寓被视为超高价公寓。坪单价700万日元的话，100平米（30坪）就会超过2亿日元（约1000万元人民币）。从2019年1月到2023年10月，在日本首都圈发售的坪单价700万日元以上的房子数量为101栋。其中，类似在港区三田1丁目由三井不动产和三菱地所共同开发的“三田花园Hills”，坪单价超过1000万日元的公寓有26栋。
港区和涩谷区的地理位置很好。建筑物层数在20层以上的高层公寓，所谓的高塔公寓意外很少，不满10层的低层公寓反而引人注目。到了这个级别的公寓，住户面积也比较大，超100平米的宽敞舒适公寓变多了。
■1户4~5亿日元并不稀奇
在涩谷区出售的“宫益坂大厦 涩谷宅邸”（128户）是旭化成不动产重建的，前身是1953年东京都出售的日本第一套公寓“宫益坂大厦”。
与“涩谷Hikarie”通过长廊连接，涩谷宅邸于2020年7月竣工，作为1户4亿~5亿日元（4000万~5000万元人民币）的超高价公寓掀起了非常大的话题，但是现在这个价格带的公寓已经没那么稀罕了。
最近，神奈川县横滨市内交通方便的横滨站前和横滨坐立着屈指可数的高级住宅街，这些公寓的平均坪单价已经突破700万日元。
在这种情况下，超高价公寓已经不是“亿级”，而是“3亿级”。
不过，业界相关人士一致认为，这样的超高价公寓卖得很好。
■塔式公寓的外装设计有天花板
超高价公寓在港区、千代田区或涩谷区等东京都内屈指可数的好位置上，有一些共同之处。
正在出售的房子广告，首先映入眼帘的是房子所在的街道、区域的印象。这些广告上写的宣传文被揶揄为“公寓诗”，但是这些房子所在的地理位置都是谁都憧憬的地方，即使不写软文，也能马上有印象。
根据地理位置多少有些不同，所以要强调历史、文化、接近银座等的高级感、压倒性的交通便利性、国际性等。
其次要强调的是建筑物的设计。关于建筑物的设计分为外装和内装。对于外装，中低层公寓可以使用有高级感的石头贴外壁，用园区内的景观，照明，还有厚重的窗框，这些都不能偷工减料。塔式公寓的外装限制很大。高层建筑外墙需要使用重量轻的材料，不能贴石头。设计性有天花板。
■让名流满意的严密安全性
实际上，超高价公寓的取胜点是公用区域等内部设计。由国内外著名设计师设计和监修，已经是理所当然的了。宽敞的入口，巨大空间蔓延的门厅，绚丽的照明，悠闲惬意的设计家具等，到处演绎出超高价公寓的高级感。
如果是户数多的塔式公寓的话，考虑到居民的健康会设置健身房和游泳池等设施。还会设置图书馆、剧场、可以进行小会议和商谈的功能室、顶层的天空露台等。
住在超高价公寓的名流们，对安全有严格的要求。双重的自动锁功能自不必说，还需要设置很多监控摄像头，常驻门卫、采用大门的脸部认证系统等，都是无微不至的考量点。
■强调管家服务的房子增加了
2017年4月三井不动产出售的“公园公寓桧町公园”就是个好例子。该公寓的防盗性非常高，基本上每层2住户就有1台专用电梯，即所谓的“2户1电梯”。
这本身并不是什么稀罕的东西，但每个电梯都有对着的两扇门，每个住户都有独立的电梯大厅。也就是说，等电梯不会和其他居民在一起。从地下停车场经过大厅，可以直接进入住户是卖点。
有各种各样的服务来支持每天的生活，这也是超高价公寓的特征。前台常驻礼宾接待客人，接受行李的寄存、收发、洗衣的寄存等，这些服务都很齐全。在最近的超高价公寓中，还会强调提供进化的管家服务。简直就像是住在高级酒店一样，可以享受各种服务。
■人的高度服务是最大的卖点
我们来看看“三田花园Hills”的服务吧。这里有礼宾、搬运工、看门人，管家服务、泊车服务等服务。当然在硬件方面也有工作空间、游泳池、健身房、美体等丰富多彩的公用设施。
各种服务使用机器人化和AI可以提高效率，社会现在都在切换成不使用人也能做的服务，不过，超高价公寓背道而驰，把只有人才能实现的礼貌细致服务作为卖点。实际上，使用人才能提供最高级的服务。
当然，使用礼宾等会产生人工费，提供的服务中也有一些不是全体居民都需要的服务。但是，对于入住这样公寓的人来说，都是无所谓的。门卫、管家、礼宾的存在是“理所当然”的，不计较这些费用是“约定”。
使用人的服务才是终极奢侈，可以说这是超高价公寓的最大卖点。