01
关于万科的共识
“万科已将 6.47 亿美元存入指定账户，以全数偿付到期票据本息。”
3月8日一纸偿债公告，终于将万科的股价又拉了起来。截至今日收盘，万科股价上涨了3%。
万科算是又一次稳住了。
距离上一次“万科资金链紧张”的传言还不足半年，这次为什么又是万科？
因为，万科的符号意义众多。万科是标杆、是榜样、是灯塔，夸张点说，万科是房地产行业的“信仰”。
从恒大、融创、碧桂园再到金地，大家对房地产行业的信心越来越低迷，过往的好学生们纷纷出问题，这个行业还值得信赖的，除了央国企，就剩万科和龙湖了。在龙湖悄悄隐身之下，万科吸引了最多的关注度，尤其是去年11月风波之后，所有人都在等着深圳地铁集团和深圳市国资委的助阵。
还没盼来春雨先来一场倒春寒，搁谁谁不慌？
市场对万科安全的担忧不是没有事实依据。
首先，是万科暴跌的债券价格，债券交易背后多是专业机构人士，价格的大幅波动传递的是这些机构对万科未来的担忧，这最能影响大众情绪。
其次，1、2月份万科销售的大幅下滑（1月同比下降32%，2月同比下降52%），更加剧了大众的悲观情绪，销售的普遍下滑不仅仅是万科一家，但万科成了大家的情绪宣泄口。
第三，万科热度之下财务数据被反复摆上台面解读，全年共计198亿的到期债务以及上半年集中兑付的压力，再加上表外负债，投资者心里更没底了。
最后，万科近期的“卖卖卖”操作，从上海七宝万科广场到广州天河万科广场，再到股权交易以及长租公寓的出售传闻，坐实了万科缺钱的现实。
不过，换个角度看，万科近几个月密集、高频的“卖卖卖”，可以看作是万科对市场“提前应对”的未雨绸缪。
当前，出售资产以求自保，是房企不得已但又无比正确的操作，市场现状摆在眼前，积极瘦身健体才有活下去的可能。
单从万科出售上海七宝万科广场来看，这其实是一个优化投资结构的正常商业行为。从资产结构来看，万科只拥有该商场50%股权，无法发行REITS，靠管理运营变现较慢，在市场不明朗的当下，能盘活资产多储备现金是企业最优选择。
另一方面，万科在多元化业务方面的投资、建设、运营、管理都已成规模，随着相关的政策、融资渠道的开放，商业、物流、长租均可以通过REITS实现退出，从而打通整个“投融建管退”的闭环。比如万科继中金印力消费类基础设施REITs发行之后，万科物流业务REITs也实现破冰——3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT正式进入发行阶段。
整体来看，万科当前的困境，不只是一个房企和产业的问题，还有众多的趋势和产业环境的变化，在其中策动。作为30多年来穿越多轮楼市调控周期的万科，最先提出“活下来”的万科，如果能以一定的代价和损失切换到房地产新模式中，也是我们对房地产的期待。
而从今年两会政策对房地产的期许来看，房地产承担着维护经济金融大局稳定的重要责任。我们的经济或许还承受不起万科倒地之后的一地鸡毛。
所以，万科能成功活下去，应该是我们的共识。
02
房地产3月会有“小阳春”吗？
最近房地产最热门的区域，非香港莫属。
据港媒报道，自2月27日香港宣布全面“撤辣”，4天内一手住宅市场迅速录得210宗成交，至3月2日成交已连续第三日超过50宗以上，达到73宗，按周升7倍。
3月3日，位于香港九龙半岛长沙湾的恒基兆业地产旗下的豪宅楼盘BelgraviaPlace开盘，首轮推出138套房，收到超过4400个意向登记，超额认购逾30倍，最后在开售4小时售罄。
按照买房现场一位市民的说法：电梯门一打开，看得到的都是人，根本无处下脚。
3月7日，该项目二次开盘，208套房获得7300个意向登记、2300组抽签选房。 据开发商方面信息，买家大部分买家是香港本地居民，以自用为主，有少量来自深圳、广州等地的长线投资者。
显然，香港“撤辣”政策效果明显，这极大地吸引了内地投资者的关注，增加了市场的活力。
与香港隔江相望的深圳，三月市场也开始有了逐步复苏的迹象。
3月4日，深圳市房地产中介协会发布数据，深圳二手房周交易量突破千套。全市共有53753套有效二手房源在售，较上周增加1897套，2月26日-3月3日全市二手房交易量录得1085套，环比增长14.1%。
而且，降低购房贷款利率和放宽购房限制的政策效应还在持续发力，深圳二手房市场有望在未来一段时间内保持稳定增长。
内地城市成都，2024年春节后，刚需购房者入市热情也超出预期。据3贝壳研究院成都分院发布报告，成都2月份100万元以内户型成交占比达到峰值，创下自2018年以来的新高，并录得单月最大提升幅度。对比近4年春节假期前30天及后12天的日均二手房交易量数据，2024年春节后的增幅超过50%，仅次于2023年的增幅。
100万元内户型成交的增加，显示中小预算购房群体在活跃，表明成都刚需市场需求强劲，而且已经在积极入市。
另外，房地产明星城市之一的合肥，也在近期迎来小幅度的数据上涨。
2月19日-2月25日，合肥新房网签备案256套，相比较第7周的82套，环比上涨212%。二手房方面，全市二手房成交863套，环比上涨243.82%，二手房成交均价13752元/㎡，环比下降3.05%，成交量上升明显。
而且，据合肥官方数据显示，目前合肥整体存销比为12.3个月，市区商品住宅去化周期不足6个月，部分区域更是不足5个月，是全国商品住宅去化周期最短的城市之一。供需缺口之下，合肥2月29日的首场土拍，直接拍出54%的最高溢价率，刷新了合肥房价天花板。
整体来看，2月份的LPR下调，叠加一线城市近期的政策放松，应有助于刺激房市。再加上两会对房地产的一些政策定调，在各类展望与预期中，后续地方因城施策的房地产助推政策或许已经箭在弦上。
那么，今年房地产会有3月“小阳春”吗？
预期会有，但具体还要看各方的政策如何继续挑动房地产的神经。
03
两会之后，房地产会怎么走？
“小阳春”缺失的房地产，急需一场两会后的“春雨”解渴。
全国两会政府工作报告，是中央对2024年的政策定调，读懂《报告》，也就读懂了今年政策走向。对于极度依赖政策解围的房地产而言，更是如此。
关于房地产，报告的原文表述是——
「2023年回顾」部分：因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。
「2024年任务」部分：房地产放在了“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”版块，主要目标是：坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
具体内容包含两方面：
1、稳妥有序处置风险隐患。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
2、健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
此外，报告还提及：我国城镇化还有很大发展提升空间。
政策大方向已定，后续行动会怎么开展？
我们梳理了业内专家、研究院的一些观点和言论，供大家参考。
厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁：
今年政府工作报告最突出的一点，是把房地产放到“维护经济金融大局稳定”这一大的目标之下。从金融角度而不仅仅是居住成本的角度思考房地产问题，是制定房地产政策的一大进步，准确抓住房地产在宏观经济作用的核心角色。
要做到“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”还要出台更具体的规则，对政策的执行者加以保护。如果支持国企和支持民企的风险不一致，执行者还是会优先支持对自己风险较小的国企，如果支持民企的风险较大，执行者就会“寻租”索要风险补偿，也就是“贪污”。
房地产供求关系出现重大变化，是去年中央政治局会议作出的重要判断，是房地产政策转向的基本依据。这次政府工作报告再次重申这一判断，有助于各地打消各地对政策摇摆的疑虑，尽快转变供需关系变化前的房地产政策，出台更积极的救市措施。
其实，对于政府工作报告的落实我担心的有两点，一是“剂量不够”，中央政府低估救市规模，地方政府为了自保，不敢政策上坚决纠偏；二是“时机错失”，特别是地方政府不敢担当，一切等待上级发话，不能创造性地提出符合实际的解决办法。
财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康：
文字力求简约的政府工作报告中，对房地产的着墨确实比较浓重，这说明中央高度重视房地产问题。当下，大家对于房地产市场的普遍感受还是不太好，但是中国的房地产已有把握不会出现崩盘，这是一个可以作为大前提的基本判断。
“保障轨”上工作重心已明确主要是占保障房建设大概念紧密联系的棚户区改造和城中村改造，这是属于“社会政策托底”。托好底的基础上，商品房市场上交易形成的价格水平的敏感度和杀伤力就会下降——因为低中端人群都“住有所居”了，在房地产供求关系已经发生重大变化的情况下，商品房市场上的买方就更从容了，公众对房价的焦虑也会降低。
在总体不崩盘的情况下，更有可能在楼市回暖方面起引导作用的，现在是一线城市。各个一线城市有必要根据具体情况减少房地产行政性限制手段，更好地发挥风向标作用；各个省会城市、热点二线城市，则情况更是不一，一城一策要更清晰；三四线城市总体来说买方市场已成定局，要做的就是如何消化库存，适应买方市场情况，形成适合自己回暖过程的政策组合。
全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲：
设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或中国人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约每年100亿元人民币)，先考虑以三年为限(2024—2026年)，共提取预售保险基金约300亿元人民币；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元人民币资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。
中国经济学家、中国民营经济研究会副会长任泽平：
为了促进房地产软着陆，重启市场信心。加快取消限购，降息，组建住房银行收购开发商库存。保交楼、保民生、防风险、拉动经济增长。房地产是周期之母，第一大支柱行业，高度重视，促进软着陆。
长期看，以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
新媒体财经评论员刘晓博：
之前官方常说“满足居民刚性住房需求和改善性住房需求”，现在在“改善”之前加了“多样化”，这其实就是住建部说的“好房子”，包含了豪宅，而且是个性化的。
我们之前的商品房制度是不支持豪宅的，连改善性都限制，比如“7090政策”、“禁墅令”、“限价令”等。现在不仅强调了多样化改善性需求，还强调“完善商品房相关基础性制度”，说明巨变即将到来。可以想见，未来“7090政策”、“禁墅令”、“限价令”都可能取消，高端房产的限购可能也会取消。
上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞信息集团董事长丁祖昱：
从今年政府工作报告来看，有多处内容与房地产领域相关，对此我们得出以下六个观点：
1、首要任务防范化解风险，一视同仁支持房企融资稳主体；
2、满足多样化需求稳市场，未提“房住不炒”不代表动摇；
3、各地区各部门制定政策认真听取和吸纳各方面意见，未来一线调控趋松、二三线有望全面放开；
4、新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中；
5、维持5%增长目标彰显稳增长，稳就业、提高居民收入方能拉动住房消费；
6、财政政策适度加力、货币政策精准有效，降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化。
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