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大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。
我们需要转变一个观念是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。
店铺选址考虑的四项核心指标：
第一项是客层；
第二项是客流量；
第三项是面积；
第四项才是价格。
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。
下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化。
一、租赁合同
该服装店租赁面积150平方，租金及物业费250元/平方/月，租期3年。
二、开店固定成本
开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修及设备每月分摊费用等。
该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元
三、保本销售额
为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：保本销售金额Y-进货成本（30%Y）-税费（10%Y）=店铺经营固定成本。
Y-0.3Y-0.1Y=7.2万
该店铺每月保本销售额（Y）=12万
假设平均零售价300元/件，销售平均折扣80%，那么每月需要卖出的件数为：
12万元/240≒500件/月
销售坪效=800元/平米/月
四、客流量
假设该店铺平均客件数为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：
500件/30天÷1.2件/人≒13.9人
假设每天进店的100个人当中有20个人成交，即成交率为20%，那么每天进店的顾客人数为：
13.9人÷20%=70人
如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：
70÷5%=1400人
从而，计算出该家店铺每天必须有1400个人经过此店的门口，即客流量为1400人时，这家店铺才能保本，超过1400个人的客流量这家店铺才有盈利空间。
启示：
1.当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？
2.店铺还可以通过提高进店率、成交率、客件数等多种方法来增加利润。
3.对于甲方朋友来讲，当这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）超过32%时，基本处于亏损状态；务必要尽快开展经营辅导，对店铺进行分析，到底什么原因导致目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！
以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平方的商业，每天的客流在多少才能正常运营？
一、销售额
建筑面积10万平方的商业体，净租赁面积在5万平米左右，按照上述服装店例子，销售坪效超过800元/平方/月时，商家不会亏损（通常业内认为销售坪效1000元/平方/月时，商家不会亏损）。
所以一个10万平方的商业体月均销售应该在4000万，日均销售133.33万，年销售4.8亿。
这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于800元/平方/月。
当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高，一二线城市商业体租金坪效也相对较高，租金对商铺经营提出更高要求，当然相对来说一二线城市的成熟商业体客流更高，销售机会也较大！
二、客单价
10万平方的商业体月均销售要实现4000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？
这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考。
2019年华东部分购物中心销售客流统计
根据我们前面预估的一个10万平方的商业体月均销售在4000万，日均销售133.33万，通过上表购物中心大概平均客单价在76元/人，因此该10万平方每天最低客流1.75万人数。
由于现在客流采集基本上以人次统计，因此差不多一个10万平方的商业体日均客流在2.2万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在800万左右应该是生死线!
所以如何做到每天吸引2.2万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！
而每天2.2万客流来了，考验商业体操盘手的是如何提升游逛深度？而考验各个商家的是如何提高进店率？如何提高试穿率？如何提高连单率？如何提高回头率？
三、周边人口
一个10万平米的商业体日均客流要保证2.2万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内没有足够的消费人群，要实现3万的客流指标还是很困难的。
那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。
万达广场的选址要求城市常住人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。
龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。
上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。
由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。
四、租金水平
由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？
此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。
考虑主次力店大概占总租赁面积50%，假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。
所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！
如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。
我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！
客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！
上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，月销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！
上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万？
先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）
2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。
2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展。
再看龙湖公布的2020年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。
上述对比基本可以看出：
1.知名商业体的盈利能力确实很强；
2.非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的。
文章来源于：文旅商业杂谈，版权归原作者所有
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一个10万㎡的商业，究竟需要谈多少个品牌商家？
一个十万方的MALL开业，
究竟需要谈多少个品牌商家？
一般来说，
一个标准十万平米的购物中心，
正常规划，
会有10-15家主力店和次主力店，
大致180-200个步行街商铺。
如果按照200个铺位数量核算，
按照三个品牌备选来算，
至少要储备沟通600个品牌。
购物中心里开出来的每一个品牌，
都是经过招商人员，
一个一个扫街、电话、洽谈、反复确认达成合作而来，
还得经过业态规划(段落符合)，
品牌落位(级次匹配)，
租金审核(租绝达标)等层层审核，
最终签约落位。
同时，
还要经过一店一色审核、
现场装修把关，
最终才达到精彩开业。
以上观点转发自公众号：加得商业。
【参考】1、【商业地产精选】如何制定2024招商工作计划
做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等；
一、项目整体招租部署
在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。
二、 市场调研
1.居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。
2.租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。
3.功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。
4.同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。
5.商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。
三、建立商品结构与档案库
1.商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。
2.商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。
四、确定商店平面布局及制定级差租金
1、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。
2、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。
五、联系、沟通商户确认合作意向
1、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。
（1）、提供我公司的招商资料；
（2）、介绍公司的发展及未来
（3）、介绍我公司在本地区的发展计划
（4）、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。
（5）、初步交流合作意向。
2、 考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。
3、 谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见«合同（协议）签定及填写规范»
（1）、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。
（2）、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担的押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。
（3）、商户证照的审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。
（4）、合同（协议）的签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同签署的规范执行。在合同或协议签署的同时，与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。
（5）、合同（协议）的审批：合同（协议）签署后，由招商经理将合同（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理和总部进行审批。详见«合同（协议）审批程序»。
六、首批租金费用的收取与首批租金费用的收取
1、 首批租金费用的收取：首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》
2、装修方案的审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明）和装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附«购物中心图纸审核表»
（1）、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通，告之相关事宜。附«商户进场联络单»
（2）、商户办理进场手续，与商户共同查看水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”。附«商户入（退）场交接报告»
（3）、带领商户到商店综合部办理装修手续
（4）、装修现场的监督管理及竣工验收
（5）、商户布货
（6）、办理营业员入场手续及培训。
（7）、重点商户的跟进和回访。
（8）、商户投诉回馈
七、招商部岗位职责
1、负责卖场的卖区规划、楼面布局、品牌布局。
2、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。
3、负责后备品牌的储备、引进。
4、 负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。
5、负责公司合同文本的制定。
6、负责制定公司的招商政策、合作方式。
七、负责制订公司业务谈判程序及组织实施。
8、 负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案。
9、定期检查合同执行情况，完善合同基本条款。
10、负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。
11、负责新品牌的引进，协助品牌商进行上柜前的商品寄存保管工作。
12、 负责品牌商和品牌的优化管理。
13、 负责品牌的清退和撤柜工作。
14、负责品牌专柜形象设计图纸的审批。
15、负责专柜装修、形象整改的监督、协调。
16、负责公司经营指标的制定、分解及考核。
17、 负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。
18、 协助品牌商货款的结算。
2、【商业地产精选】年度招商工作计划
一:招商策略
1、先确定目标，再全面招商
2、为客户订做全面解决方案
3、人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"
4、招商进度、质量、费用统一控制
5、构建的平台与政府形成互动
二:招商阶段、招商目标和时间安排
1、阶段划分
2、招商目标
3、时间安排
三:组织内部的建立(初步构思)
1、项目人员招聘
2、招商架构
3、招商机制四:招商资料
1、招商手册和招商说明书
2、委托经营合同(代为管理)，授权委
3、招商委托书
4、招商流程表
5、招商文案
五:招商方式、目标客户的确定
1、招商方式
2、目标客户
3、第三方招商网络平台的建立
4、招商的原则、注意事项、存在的问题六:宣传策略
1、媒体宣传推广
2、大型主题招商活动
七:招商费用预算及招商建议方案
1、招商费用
2、招商建议方案
八:招商政策建议方案
3、【商业地产精选】年度招商工作计划
在过去的一年中，经过我公司同仁的共同努力，市场拓展工作取得了一定的成果，但是在具体的市场招商过程中，也存在着一定的问题，需要在今年的工作中加以改进和完善。招商部根据上一年度市场招商情况，综合市场行业现状，作如下工作目标:
①市场出租率有率达到90%;(目前市场出租率为86%，在租商铺757间，吉铺100间)。
②市场合同续签率95%;(明年市场合同到期209户298间，宿舍9户11间)。
③新项目“轿车配件、汽车用品” 在今年5月前争取储备客户达到60%左右。
一、部门总体工作思路:
推动公司的文化建设不断深入，塑造公司良好社会形象，对公司的管理科学与发展提出建设性意见。做好3-6五月份新春旺 分享
汽配交易会的招商工作，在每月外部招
部合同续签配合中与市场客户、一线的招员多沟通外，还要加强对市场的掌握当时当地的市场趋势，拿出思路，协调好公司各部门的沟通工作，让市场一线的要求与信息能和公司的物业管理部门有效衔接，使市场商铺的供应及时，减轻客户这方面的抱怨，减少招商人员这方面的困扰。
二、支持与辅助工作
为了弥补上一年度工作中的不足，并更好地完成本年度工作目标，近期应做好如下工作，望公司予以支持。
1、使公司各部门人员明确企业总体市场策略，统一思想认识;
2、树立以客户需求为中心的市场开发意
识，减少不必要的市场开发费用。提升我市场在行业知名度做适量广告宣传。
3、改进市场经营环境和客户服务质量，如:通道停车、临时车辆收费管理、客户投诉处理方法等。
4、根据行业状况有针对性地制定并组织
实施市场营销活动，对市场推广、优惠政策的使用情况进行核实，发现情况及时予以调整。
5、及时、全面宣传贯彻公司政策，提升一线人员的工作能力;在市场实践中搜集信息并总结出方法和经验，及时推荐给公司复制
等。
6、充实成员，完善组织:随着公司业务的不断拓展，招商部人员明显缺乏素质有待提高，在上一年度后期工作效率就是明证，因此，本年度市场部计划增加招商人员2名，主要负责新项目招商工作和公司人才储备，为公司今后发展项目做基础。
今后我们部门将努力改正过去一年工作上的不足，把新的一年工作做好，为公司发展尽心尽力，在今后的工作和学习中严格要求，高标准，积极完成公司下达的任务，主动向其他部门学习积极配合，争取在公司发展上取得更好的成绩。
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