只要说起古北，必然离不开“没落”二字。
古北是改革开放后上海第一个富人区，是上海最洋气的地段。
但是随着时代的变迁，古北的外国友人变少了，商业地位下滑了，房子也老了，老钱们在不断外流。
国际社区的国际范越来越弱，唱衰国际社区的声音就越来越强。
去年以来，二代国际社区联洋暴跌，更是让大家感慨国际社区的黄金时代不再，未来会持续衰弱。
但是几乎同时间入市的古北二期，市场表现却打了大家的脸。
去年下半年至今，古北的价格整体跌幅并不算大，大概只有10%-15%左右。
二期优质的方正户型，价格波动并不大·，而且出现了不止一套高价成交的房子。
跌幅主要出现在那些户型比较差的产品上，但是可以视作以价换量，成交量一直比较不错。
古北，为什么没有和联洋一样崩盘，反而逆势上扬了？
01
一个区域的房价为什么会出现暴跌？
抛开大环境的普跌，最核心的要素，一定是板块的卖点价值出现系统性改变。
举个例子，楼市的跌幅明星高兴花园，核心的暴跌原因来自于学区确定性的消失。
这种老社区，谈居住舒适度就算了，大家就是为了买双学区的确定性。
你这唯一的卖点还出了bug，价格不暴跌才怪。
当然，这种情况一般只出现在低总价的房子上。
还有主打便宜的睡城们，卖点就是便宜。
上游降价，购买力就流不进去了，量价自然就崩了。
对于中产板块来说，理论上大部分都不会直接出现价值的明显折损。
中产社区能成为中产社区，本来就是因为自己是五边形战士，各方面都没啥短板。
就比如联洋，你可以说他房子老车位少，但是其他方面的缺点却很难找。
这时候，房价暴跌的要素最核心的只有一个，也是我们认为未来持续会影响楼市的一个重要因素，就是新房的供应量。
从大数上看，每年上海新增的购买力就是通过人才引进、居转户等来的那十万人。
从微观看，每个周期内买房的人就那么多，大池子和小池子都是相对固定的。
近两年经常有媒体统计，某几个预算相近的新房总认筹量有多少，借此来估算这个时间段，市场上一共有多少组购房者。
本质上，上海就不是个爆发型的市场，供需关系一直比较稳定。
购买力又是倒三角分布，越高预算的购房者总数越少，对应的区间新房多，二手房受的影响就会更大。
当然，这个很宏观，微观上还要看是不是直接的竞品区域。
比如联洋，在杨浦、闸北新房的轰炸下，直接就萎了，徐汇普陀的新房对联洋有影响，但是冲击就没那么大。
肯定会有人说什么联洋业主很多是海归，最近感觉不景气跑路；或者人家买入价比较低，抛就抛了无所谓。
这些都只能说是附加原因，核心还是购买力被新房抢走了，原来100组看房，现在只有20组了。
不好卖才需要降价，好卖的时候人家这些人比你想的还要“惜售”。
市场好的时候，分币不让的房东实在是太多了，和这些所谓跑掉的差不多也是一批人。
02
不仅是联洋被分流的惨，往下降一点到桃浦、莘庄、南翔这些地方，二手房市场都崩的挺多，对应的就是所在区域新房市场的分流。
在这个维度来看，古北二期受到的冲击并不算大。
古北二期的几个商品房社区，主要的总价基本就是1000-3000万，也有部分3000-5000的房子。
在主力区间里，过去两年能够在西南片区分流古北的新房，最主要的就是徐汇那几个项目。
当然，一方面产品面积主要是99小三房，对于大户型改善的影响并没有那么大；
另一方面距离比较远，分流的并不算厉害。
闵行虽然供应量大，但是都属于低古北一头的那个区间，能分流的就是每个项目20%比例的大户型产品；
长宁内部吗，就是个常年断供的状态，北面的长风过去两年也是断供的，对古北都没有什么冲击。
综上，过去一年，古北市场受影响的区间主要还是集中在1000-1500这个段位，反而对二期大户型的冲击没那么多。
因此，古北大户型的价格比小户型坚挺，既有产品的优势也有供需的影响。
供应只是外部影响，板块能够坚挺，还要看需求旺不旺。
从购买力视角来看，分析以下古北的购买力来源，就会发现古北不太缺客户。
古北的购买力有几部分：
长宁区内的改善置换，闵行区的改善置换，徐汇区外来的改善置换。
这些群体中自然也包含了来自虹桥经开区和漕河泾等地的产业购买力，就不单独列出来讲长宁地缘不缺产业资源的事了。
长宁内部，除去西郊这个别墅为主的王者板块，以及镇宁路新华路湖南路的少量豪宅；
古北可以说是长宁的中产板块第一梯队，半只脚在豪宅区里面，天山和中山公园都弱古北一线。
对于长宁区的居民来说，高端改善，古北属于必看板块。
对于徐汇、闵行的居民也类似，卖掉老房子加一些预算就可以选进古北。
古北二期这个环境、配套、房屋品质在全市都是相对优秀的，在西南片区更是第一梯队。
此外，长宁楼市缺乏新规划的炒作和学区炒作这两大泡沫来源，也反过来让长宁区全区的房价很扎实。
古北身上没那么多泡沫，价格夯的比较实。
购买力来源充裕，又没有新房的大量冲击，价格又没什么泡沫，当下市场的二手房的量价表现自然没有那么差。
03
年后其实有个很有意思的现象，就是古北的高总价房源，价格依然比较坚挺，但是成交量变少了。
板块内低总价的一些房源，成交量非常不错，尤其是1000-1500这个区间。
这个也跟前面说的一样，西南片区1000-1500这个总价区间的房子少了，古北二期这个总价的房子自然又开始加速出清了。
其中占比比较多的自然是御翠豪庭的小户型，也就是经常被大家拿来做“古北暴跌”案例的那个项目。
御翠豪庭
这项目小户型价格懂得都懂，一直都不大行，拿着跟华丽家族14-16万的高峰价格比是太欺负他了。
话说回来，今年古北受到的新房冲击预计会比去年大不少。
一方面，长风和长征各有一个项目入市，长宁自身也有新项目，地缘开始对古北进行分流。
天山、古北一路之隔的金虹桥的古北概念商品房们，房价走势上和古北二期差别不会太大，可以视作一个大整体来看。
客群类似总价类似，都会受到冲击。
此外，由于今年上海豪宅的井喷，和古北大户型总价区间重叠的项目不少，预计古北的大户型会遇到一些困难。
当然，古北壹号除外，人家自己有自己独立的价格体系。
风险也是机遇，未来这一年，古北二期预计是有不少合适入手的机会的。
细化到天山、金虹桥、长风这些区域的板块分析，我们都写过，感兴趣的可以找小助理领取。
04
通篇都没有提古北一期，是因为古北一期的情况比较特殊。
如果随便下个定义，就把古北一期都定义成老破大，显然是不公平的。
从产品角度来看，古北一期的物业维护肯定比市区那些老破大或者老婆小要好不少，部分社区的大堂一进去比今天那些新房还要豪华。
古北一期差的户型有不少，但是也有一些还不错的房子，单从住的角度来看并不差。
古北一期
如果详细拆解，最好的形式一定是逐个小区去比较分析，篇幅有限，感兴趣的朋友可以带着小区户型来提问。
当然，从大趋势上看，古北一期肯定是持续没落的。
古北一期现在的楼市站位的确比较尴尬。
如果说是中产板块的定位，古北一期很多社区的卖相、品质、产品都已经满足不了中产居民的需求。
但是户型定位却又比较大，90平一房，100多平的两房很多，170-190的三房都有。
面积段像是豪宅的定位，里子却是接近中产底线的产品和配置。
这种情况下，就会出现错配的问题，难找新时代接盘侠。
古北一期的楼市占位，大概就是改善的底线，刚需的顶这么一个水平。
未来，古北一期的房价貌似只能在总价上找到自己的平衡，总价达到符合自己站位的区间时，才会有增长的预期。
当然，对于中产客户来说，优选肯定有更多。
篇幅有限，关于板块和房源的选择问题，欢迎私信我们联系沟通。
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编辑∣环线咨询