内审干货——商业管理公司审计，主要风险及审计要点
ID：内审师修行与实战
有关注小编的同行，想让说说商业租赁管理，那就简单唠唠，以供诸君参考。
审计商业管理，就必须要先了解商业的整体运营流程，以及其中的几个整体运营管理方面的关键风险点。
此文章用典型的“地产商业管理公司”为例，即：商业公司不拥有房产，而是出租和运营地产企业或业主手中的房产。
还是以地产集团为例吧，地产公司建好房子后，由商业公司出租。
一、获取房产：资产完整性与税务筹划
1.是否完整？
大多数情况下，商业和地产同属一家集团公司，也同属一个老板。
对于很多地产企业来说，房子以“卖”为主，卖不动了才会自持出租。
所以，在卖的阶段，房子是不出租的。
审计人员关注的点是：哪些房子一直没卖也没有出租？
如果一套房子交房后五六年还没有卖，也没有出租，那就有重大财产损失。
如果有些空房子是物业用房，但商业价值却极高，是不是也可以出租？
现实中，可以用其他不好位置的房子置换物业用房，只要没有业主反对就无所谓。
2.房产税问题
商业公司用于出租的房源是哪来的？
是从地产企业租来，认自己名义出租的？还是直接以业主的名义出租，自己只当中介？
二者的主要区别是房产税问题，12%的房产税，很值得筹划！
房产税由业主交，如果以业主名义出租，要全额交税，如果先由商业公司承接后转租，那收税基数就可以降，至于降低多少，要看你的商业公司和业主公司可以抵扣的所得税有多少。
需要综合筹划后才能算出来最佳转租价格。
二、招商：宣传、定价、招商与合同
1.招商推广
审计可先评价商业公司是否有充足的推广渠道？
如：线上平台，线下空铺广告和大牌广告、招商人员的个人渠道，第三方中介等。
可以简单进行下费效比分析，尤其是当下，自媒体平台必须用起来，不然渠道管理肯定不到位。
2.租金定价
基本上是一房一价，但前提要有充足的市场调研，所谓的“金角银边草皮肚”也只是概括性价值，主要还得看区位和人流动线。
尤其是集中商业区，一定得重视人流的动线设计，别看这是小事，它却会让一部分店铺死，也能让一些店铺活过来。
审计要重点关注：价格策略和定价手续，所有店铺出租前必须全部经过价格审批，不得私自沿用周边铺价和历史价格。
3.合同
注意合同三金，履约保证金、装修保证金和水电押金。
还要注意物业费是否代收。
另外，免租期（装修期）的约定要有文件参考，不能谈多少就是多少，一般给2-3个月就行，大型商场可以给3-6个月。
另外，如果有特殊情况一定要明确，比如：受消防验收的影响，二消证无法办理。这种情况下扯皮甚至打官司的情况经常出现。
4.合同价的包括哪些
租金：正常的商业租金。
管理费：可以将租金中一部分钱折成管理费，主要是避房产税用，也用于分配商业公司与业主公司的利益。
物业费：是否代收，合同内一定要明确，不要合同没约定就让物业去催收，净是扯皮。
咨询服务费：有时和管理费一样，有时分次分批从租金内计取，主要还是为了避税考虑。
上文所说的都是签正式合同又开发票的，如果你们不开发票，分不分割其实无所谓。
5.首次租金和各类费用收取
一定要在合同内明确：签订合同前收取，不要免租期过了才收。
三、运营管理
1.运营岗位一定要与招商岗位分离开来
如果是同一人，那舞弊问题就会多很多，如：私放价格优惠、提前进场、到期不撤场也不收费、现场增加场地等等。
各拿各的工资，做好各自工作，不要相互帮忙和掺撑。
2.租金提前收
为啥租金要提前收呢？
小编就经历过几个案例，就是商户经营不好，一再协商缓交，缓着缓着半年时间过去了，然后偷偷撤场跑路。
你说你有合同，可以起诉啊！
别扯了，起诉渠道对这种破产边缘的人，一点儿用都没有。
3.撤场管理
撤场商户，需要提前发起撤场申请，避免商铺到期后再提出来，造成招商期间的空租。
可以用一些激励手段，如：提前1-3个月提起撤场，如期间完成招商，可给予一定的免租或退返履约保证金等。
撤场一定要有验收，商业、物业、财务等多部门参与，验收后才予撤场。
对于遗留物品，一定清点登记，不要轻易处理。
4.履约保证金撤场后要押一段时间
有些商户撤场后，他们办理的会员费或学费没有退给会员们。
如果有人举报、报警或起诉，那商业公司就会有很多麻烦，虽然欠钱的不是你，但经营场所是你的。
所以很有必要扣留一段时间，避免这种情况出现。
扣留时长，可根据具体情况而定，2-6个月都不过分。
5.欠租催收
这是老板们最关心的问题，为了避免出现欠租，如果出现了，必须有专人跟催，除商业运营人员外，财务和法务也要跟进。
审计时，可以看看这方面的程序是否有效和完整，尽量做到负租就清场，或负租一个月就清场。
负租的字面意思就是在租月份的租金没收，更进一步是加上各类保证金后，仍弥补不了当期租金，这才是真正意义上的负租。
另外，有时间的话，可以查看下催收手续，有些商户之所以收不上来租只催收没到位，或有内外勾结。
6.空铺与场地管理
审计时，一定要现场查看空铺，被人占用，没上锁，安全和卫生问题普遍存在。
另外，私下出租问题也时有发现。
尤其是店铺外场地，曾经发现过几次门前场地没在合同约定，却被占用经营。
了解时说这家租了，一查合同发现：占用场地的商户比其他商户的房租还低，其实就是私下操作，也有可能是关系户。
四、财务和报表
财务除了参与催收欠款外，还要制做管理报表。
尤其是空租率和出租绩效考核方面，出错了影响较大。
另外就是一些财务日常报表的准确性复核了。
就说这么多吧，如果要细说，还有很多，比如：资产档案管理，商户库管理、合同管理、信息流转（空租、招商信息）等等。
文章太长，留待以后说吧！
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