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01
有一段时间没有关注天津二手房的挂牌量了。
刚刚查了一下，倒吸一口凉气：
18万+套
而且这只是外网数据，在内网，天津二手房挂牌量早已超过20万大关！
和去年相比，到目前为止，天津楼市小阳春起步较晚，也远远没有达到之前的火爆局面。
但，想卖房的人却是只增不减。
面对与日俱增的二手房挂牌数据，我开始思考一个问题：
或许，很多人在天津买房的想法一开始就错了。
先上车再换车，这套买房逻辑已经越来越行不通了。
以后，再在天津买房，你真的得有点长期主义思维才行。
02
前不久，见了一位从事艺术工作的朋友。
他这两年陆续卖掉了自己手头的房产，只留了一套河西的老房子，等女儿转学的事情落定后，这套老破小也打算出手卖掉。
目前，他们一家三口在工作室附近租了一栋别墅，未来还是计划在自己的工作半径内改善置业，但并不着急进场。
无独有偶，还有一位业内的朋友，也是在去年年底卖掉了自己的房子，在一个改善型小区租了一套自己还比较满意的房子，打算买一套大三室，也是不着急，要物色到一套自己真正满意的房子再说。
其实，他们的处理方式也映射出了当前一大批改善型买房人的心态：
1）完全可以接受租房过渡，但租房也非常关注高品质，因为房子是租来的，但生活不是；
2）房价不涨，利率下行，买房决策越来越理性，不会受外界影响盲目做出选择，要买就要买自己喜欢的，多等一等也没关系；
3）虽然市场上的声音都指向能买新房就不买二手房，但真正适合自己才最重要，兑现力强的小区，也可以接受次新房。
基于此，很多开发商反馈：
虽然到访量上去了，但转化率一般，因为大家买房的迫切程度降低了。
可以现在改善，也可以过段时间再改善，佛系置换。
03
为什么说先上车再换车，这套买房逻辑越来越行不通了呢？
2017年以前，房价一直在涨，所以很多人会选择先买自己能力范围内够得上的房子，以后有条件再置换。
但现在，时代变了。
一是房价不涨了，买房动力不足；
二是二手房越来越难卖了，真不是你想置换就随时能置换；
三是要想快速卖房置换，你就得接受割肉，但这太逆人性了，一般人很难做到血亏抛售。
因此，现在大家买房，必须比以往任何时候都更奉行长期主义。
过去的换房周期可能是5-10年，如果市场行情不逆转，未来就可能拉长到10-20年。
也就是说，一套房子买来，你是要住10年甚至20年的，持有时间的拉长倒逼购房者慎重决策。
04
那么，在天津，什么样的楼盘才符合长期主义的标准呢？
1）选择能力范围内买得起的最高品质
随着年龄的增长，你会发现，对你来说，品质远比其他更重要。
尤其是，更好的园林景观、更合理的户型设计，会让你工作之外的生活更舒心。
在有限的预算内，尽量选择向上置业，争取去够更好的居住环境和圈层。
2）三室两卫会是未来的主流
除了市区核心区，现在市面上的新房，很少有一室、两室的户型了。
这是由市场需求决定的。
三室是起步，还有一点很重要，那就是必须双卫。
多一间卧室，可以随时迎接二胎或者父母；
多一个卫生间，家庭成员彼此都更从容。
即便你现在买了小户型，未来总有一天，你也会想要换三室两卫或更大户型。
3）物业决定相当大一部分的居住体验
很多人问我，暴雷房企的现房能不能买？
我仍然不是太推荐。
其中，被很多人忽视的一点，就是物业服务。
地产开发决定的是社区品质，但未来10-20年的维养，物业公司的专业能力很关键。
4）学校/地铁/商业/公园至少要占1-2项
买房预算，个体之间肯定存在差异，甚至是鸿沟。
但，学校/地铁/商业/公园这些关键要素，你的目标楼盘至少要占1-2项，才值得买。
如果一项都不占的，还是建议慎重考虑。
5）在靠谱房企中选择你发自内心喜欢的
很多人预期值过高，交付之后，发现和想象中的存在差距，就心生怨怼。
其实，你一定要认清一点：
房子不是艺术品，不可能100%完美，千万不要神话任何一家开发商。
但开发商的专业水平参差不齐，你一定要有甄辨能力。
最后，在靠谱房企中选择你发自内心喜欢的。
开发商的专业能力，决定的是未来交付兑现的下限。
如果开发商靠谱，无论如何，结果都不会太差。
而且，你发自内心喜欢，而不是受任何亲戚朋友影响，决定的是你未来不会因为一次错误的决策而后悔。
因为，这是你的选择。真心无悔。