文：财侦探
来源：丽尔摩斯
3月5日，一年一度的“两会”开幕，国务院总理李强作政府工作报告。
报告全文共8处提到房地产，而2023年仅为4次，说明房地产的关注度提升了。
这份报告中，“房住不炒”的提法没有了，而对房地产风险的关注更加积极——2023年的提法是“房地产市场风险隐患较多”，今年报告将房地产与地方债务、中小金融机构风险并列，并且将房地产风险列在最前面，可见对风险的重视。
报告还提出了鼓励需求的相关政策，满足“多样化改善性需求”成为最大亮点，而此前的限购限贷政策都是限制需求的政策。业界人士分析，为了满足“多样化改善性需求”，限购限贷政策应该有很大优化空间。
促需求、防风险，这是官方对楼市的新定调。此外，报告还提出了“习惯过紧日子”，说明房地产的“紧日子”应该还会持续相当一段时间。
尽管房地产依然非常困难，但从这份报告可以看出，房地产政策已经明确转向，2024房地产市场应该会有一些积极的变化。煎熬中的房企们，谁能看到曙光？
1
防范风险是底线
在过去的2023年年，“保交楼”作为“防风险”的重要一环，已取得阶段性成效。根据国家统计局数据，2023年，全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅竣工面积为7.2亿平方米，同比增长17.2%。
但同时，地产销售预期尚待恢复，房企融资难题仍待解决，地产风险隐患依然突出。国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。销售遇冷，让房企流动性遭遇挑战。2023年，房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。与此同时，房企国内贷款、自筹资金规模也较上一年减少。
2023年的政府工作报告，首次在化解风险的工作大项下提及房地产，2024年政府工作报告，再次在“化解风险”的工作大项下提到房地产，并基本延续了中央经济工作会议的表态。
去年政府工作报告提出“有效防范化解优质头部房企风险”，今年则是直接提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”，三个重点领域的风险并列，而且是房地产放在最前面，这一位置的变化，说明决策层对房地产累积的风险已经高度重视，化解房地产领域的系统性风险一定会成为2024年政策的重要着力点。
在一系列房地产的政策表述中，最新提法，是“健全风险防控长效机制”。房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，这是第三个长效机制的表述，即“风险防控长效机制”，这也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。
2
培育房地产市场新动能
与往年相比，今年政府工作报告仍有新意出现。其中，“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”首次在政府工作报告中被提出。
分析人士认为，这一提法体现出房地产发展面临的大环境发生了变化，理解这种变化，对理解未来的政策取向至关重要。
对于这种变化，监管层此前已有相关解读。2023年10月，国家统计局副局长盛来运表示，经过近20年的高速增长后，房地产出现调整是正常现象。
但同时，房地产持续高质量发展，仍有很强的支撑。一方面，当前我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，无论从数量还是从质量来看，城镇化都有较大的提升空间。另一方面，虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右，但中小户型偏多，改善潜力较大。
报告这样表述，“积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”
此外，在传统模式下的房地产投资和消费出现降温之时，新的动力也在不断培育。政府工作报告提到保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”，并继续强调稳步实施城市更新行动。加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。
分析人士认为，2024年，这些领域将迎来持续的政策支持和更多的发展机会。
3
多样化改善性住房需求
此次涉房内容的新提法还有“多样化改善性住房需求”。以往，政策文件和重要会议表述中，更多的是“改善性住房需求”。
如何来定义“多样化改善性”？“多样化”是一个扩展性的词汇，核心是“多样”。举例来说，现在各地换房需求的定位和出发点都有很多不同，部分希望换购大一点的房子，部分希望地段好一点，部分希望以旧换新，类似的需求都是非常合理的需求，也是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容。
此外，养老、甚至异地的旅居需求，也可以算“多样化改善性需求”，也需要后续的政策引导。
除了买卖，还有租房改善，也属于多样化的需求。比如大力发展社区化、规模化和机构化租赁，也有租赁消费升级、家庭型租赁。
总之，新时期住房需求多样化、个性化、分层次等，带来的消费升级也是多样性的。至于能把什么样的购房需求纳入到“多样性”改善型需求的范围以内，这就要看属地政府的理解和评估了。
这次报告还首次提出，“完善商品房相关基础性制度”。
这些需要完善的“基础制度”可能包含三个方面：一是商品房销售制度，可以在加强商品房预售资金监管、提高预售条件、逐步推进现房销售等方面进一步加强规范；二是商品房开发融资制度，可以遵循“人、房、地、钱”要素联动的思路，进一步明确房地产融资相关主体的权责义务等具体要求、项目融资的资金拨付、风险防控、资金监管等有关事项；三是商品房按揭制度，可以进一步优化商品房按揭贷款发放程序和节点，明确按揭贷款资金监管等要求，有效降低购房人购买预售商品房风险。
通过完善商品房相关基础制度，将加快房地产与金融的良性循环，推动房地产稳定健康发展。
- END -