每每提及日本楼市，观点就分成了两个阵营。
第一个阵营：看空
看空阵营对于当前楼市的判断，主要还是依据日本人口、人口老龄化的趋势，认为这轮楼市下跌行情将步日本的后尘。
换句话说，我们将经历和日本一样的“消失30年”
第二阵营：看多
看多阵营更多的论据是以东京房价在2022年、2023年连续创新高，且东京房价在2023年已经高于日本房价雪崩的高点。
换句话说，尽管房价暴跌，但核心城市、核心区域的优质房产长周期内一定是上涨的。
从各种自媒体撰写的文章看，秉持这两种观点居多。
那么，这两种观点，孰对孰错呢？
两种观点都呈现了日本经济、楼市不同地 “面”。
换句话说，这两种观点之所以不同，是因为观点的对标参照物不同。
看空观点，基于日本楼市下跌周期的要素：人口、老龄化、少子化等等；
看多观点，基于日本楼市上涨周期的结果：日本年轻人口60%聚集在东京圈，日本公寓的价格涨幅超越了最高峰。
我想，从趋势角度看，将中国21个特大城市的人口和核心地段的房产，类比东京的人口和房价，判断21个特大城市的房子长周期上涨，是毋庸置疑的。
但我知道，很多人会说：问题是，我们这轮周期是否会持续30年。
毕竟，如果以30年为单位，人生短暂 如昙花，如烟火，谁都不愿意在资产贬值的过程中，渡过宝贵的30年。
所以，在2024年开年，在日经225指数创历史首次收于4万点的此时，我们换一个角度看“日本这块石头”。
换什么角度呢？
既然日本消失的30年，能引起那么多共鸣，说明同为亚洲国家的我们，在宏观维度有着诸多相似。
与此同时，日本从2022年至今的复苏也是不争的事实。
那么，经历消失30年的日本，从衰退到复苏这中间做对了什么？
换句话说，日本那些政策，让日本走出了衰退。
我想，这个维度的思考，远比争论“看多”还是“看空”的自我标榜更有价值。
毕竟，我相信无论大家处于社会的什么阶层，或富裕、或贫穷，大家希望经济繁荣、日子富裕的共性需求是一致的。
毕竟，我相信无论政策的导向是什么，无论是房地产双轨制，还是救项目不救房企，亦或者共同富裕，没有任何一个经济体的目标是通缩。
所以， 了解日本复苏前的举措，会让我们更好地理解“摸日本这块石头过河的真正含义”。
01
首先，分享一个日本机构对中国楼市的研判。
为什么最先说日本机构对中国楼市的研判呢？
因为我们会发现：中国和日本楼市的本质不同，以及外部视角下我们正在发生什么。
1、结论
来，先来看图片。
从标题可以看出，日本研究所对于中楼市当前的判断，如下：
（1）、房地产低迷带来金融危机的可能性很小；
日本这份研究文件并没有说明中日楼市之间的差别，只是结论性 地给出了 “中国 房地产 低迷引发金融危机 的概率很小”。
我告诉大家，中国楼市和日本楼市有两点本质的不同。
第一：面粉定价不同
日本楼市暴跌的根本原因是土地价格最大下跌幅度达到了70%。
但这种情况在中国，在地方城市土地财政的依赖度超过100%的今天，是不可能的事情；
第二：房户挂钩
日本是没有户口这玩意儿的，所以，更没有上学积分这一说。
换句话说，日本楼市没有和社会福利，社会资源深度捆绑。
但中国楼市恰恰相反，养老与社区医疗与住宅所在区域息息相关，上学要求人、户、房必须合一。
（2）、停滞持续，经济承压。
这点我就不多讲了，一来之前的文章说过很多，二来大家都感同身受。
毕竟，伴随房价下跌，大家体感的经济大环境也是日趋寒冷的。（房地产和经济维度关联，可以看文章《 》
日本这份研究报告比较有意思的地方在于，他们认为：
我们不会实施过度宽松的货币政策，不会再出现2008年和2015年货币大放水导致的房价上涨。
针对这个观点，我部分认同的。
认同的原因，从 另外一个维度说说。
以中国央行的资产负债表为例——
2014年年初中国央行的资产负债表是32.5万亿，到了203年年中是40.8万亿，到了2024年1月份央行的负债表是45.6万亿。
也就说，过去9年央行负债增加8万亿，但最近这半年就增加了5万亿。
那么，这5万亿去哪里了呢？
大家都知道2008年的四万亿，2015年到2018年的7万亿是通过房地产把“水”灌下去的。
可这半年的水“灌 ”哪里去了呢？
来，咱们再看回央行的资产负债表。
通过上表我们会发现，这水是从“对其他存款性公司债权”这个项目灌下去的。
从去年7月份到今年1月份，“对其他存款性公司债权”这个项目增 加了4.7万亿。
要解释 “ 对其他存款性公司 债权 ”这个事情比较复杂。
大家简单理解，就是央行通过MLF、PSL、逆回购等货币政策工具放出去的水给企业或者地方化债了。
换句话说，给这5万亿“灌”给了各种机构和企业，而他们用来还利息了。
所以，为什么我认可这个观点。
因为至今为止，我们还真没有看到“大水漫灌”的痕迹。
在这个维度，日本研究机构带入了“更宏大的视角”来看这个问题的，认为2008年和2015的大放水，导致了居民杠杆率的攀升。
尤其是现阶段，整个房地产行业和经济在债务出清阶段，所以不会出现“水漫金山”增加整个社会的杠杆率的情况
但在政策维度的预期，日本研究院显然只说对了一半。
从2024年上海、北京、深圳陆续放开首付比例，二线城市不限购的举措看，政策宽松程度是在逐渐加码的。
但确实，政策落地的节奏，迟缓于楼市行情。
所以，日本机构给出的趋势研判是：硬着陆的可能性很低，大概率持续阴跌。
这份研究最后的结果性表述非常有意思：
违约和不良债在局部发生，但这些局部的影响主要集中在投资机构、富裕阶层。
嗯～
如果中国4亿买房的中产算富裕阶层，那么这轮房价下跌，确实是他们最阵痛。
但我认为，他们绝对不断富有阶层。
总结而言，日本机构认为，从更宏大的叙事角度看，因为高层不能忍受高房价，从而才出现了房地产软着陆的一系列举措。
换句话说，通过房地产软着陆“时间换空间”来解决高房价的问题。
关于2024年楼市行情，可以看文章《 》
常看我文章伙伴都知道， 我还是坚定的“买房支持者”。
所以，有些朋友会留言说我太乐观了。
事实上，在当下这种“悲情过度”的氛围中，我的乐观来自两个维度、
1、以史为鉴，当我们知道这样做会“死翘翘”时，就不会贸然跳火坑；
2、没有经验给我们借鉴之时，信仰就是一切。
比如，日本机构的研判是基于房地产不会冲击金融体系，但如果房地产持续下滑，整个行业成为经济增速的阻碍时，我们相信什么？
比如，日本机构研判房地产的冲击仅局限于“部分人”、“部分投资机构”，但如果房企持续爆雷冲击了社会的信用基石，我们相信什么？
暂时不回答，咱们看完日本由衰退到复苏中间的举措，再做回答。
关于2024年楼市行情，可以看文章《 》
02
概括而言， 日本的房价和股市是在20 12年止跌并逐步攀升的。
时间拉回到2012年，彼时的日本认为日本经历了数十年衰退，主要存在两大问题：
第一个问题是GDP增速过低；
第二个问题是居民收入增速过低；
那么，怎么解决呢？
答案也很简单，就是印钞——然后让钱进入民生领域和资产端。
这么做的目标是什么呢？
扭转过去20年GDP低速增长。
只有GDP增速提升，经济活力才能增加，从而让居民相信复苏的预期。
那么，日本具体是怎么做的呢？
第一步：无限量的印钱
央行从2012年开始，日本印钱就开始脱离GDP增速，开启了疯狂扩表负债。
也就是说，央行不断 地增加负债创造货币，然后向市场灌水。
但是，负债额度增加，利息成本就增加。
怎么办？如何解决？
日本的解决方向也不复杂：不断 地降低利率，让借债零成本，让财政支出处于可持续状态。
换句话说，借钱的成本为“0”，也就是利率变成“0”，然后无限的银钱。
从2012年到2016年，日本推行“0”利率，从2016年到2024年的8年间，日本成为全世界唯一实施负利率的国家。
这样一来，无限 地印钱，就变得没有压力。
在这样的背景下，日本政府开启了买、买、买的快乐。
首先，日本进入买、买、买的领域就是股市。
从2012年到2024年，日本在股市的买、买、买比例一度接近股市市值的6%
在这样的背景下，外资和各种机构看见了日本政府托市的信心，陆续跟进买入。
其次，日本进入买、买、买的领域就是楼市。
日本人不是不买房吗？
好办，你不买，日本通过机构不断地在市场上购买房产，产生“非居民端的需求”。
日本这一举措，也和股市产生了同样的效果，让海外机构投资机构看到了“搞钱”的机会，随后参与到买房的大军中。
这里顺带说一句，日本的外国购房者中80%是中国人。
在这样的背景下，日本房产价格上升，吸引了更多的购房者加入。
尽管关于日本复苏地“杂音”特别多，但不可否认的是：
日本从衰退到复苏的过程中，日本积极财政起到了决定性的作用。
且不管日本这轮复苏是强劲还是羸弱，我们可以看到，日本股市和楼市的上涨，给日本的经济带来了活力。
与此同时，伴随着经济复苏，日本最低工资水平不断上涨。
值得一提的是，在这样的背景下，从2012之后，日本新房的开工建设量震荡幅度明显加大，这说明楼市供应一直根据经济和需求在做调整。
文章至此，再回答之前的问题：相信什么？
我相信在任何经济体中，政策的逆周期调节都会缩短周期曲线。
换句话说，政策可以缩短周期。
在日本，现在的年轻人仍然以租房为主，这带来的影响是什么，可以看文章《 ？
03
最后，说几点 。
（1）趋势
从趋势维度看，我必将迎来“超低利率”时代。
当然，咱们现在的做法是区别对待.
即，不同问题给予不同的利率，比如地方债维度，不就是不断的展期，给予超低利率。
利率对于买房的影响可以看文章《 》或者《 》两篇文章。
但从大趋势来看，降低整个社会的用钱成本，也就是降低利率是必然。
（2）买买买
目前咱们有类似的买买买发生吗？
从目前公布的政策看，金融租赁团购计划算是一项。
就是贷款给地方城市安居公司，整栋、整栋购买商品房作为保障房。
另外，房票也算这个维度，只不过房票属于地方城市的“钱”，情况会更复杂。
当然平准基金进入股市也是有的。
（3）货币现象
这世间的一切商品价格都是货币现象而已，供需决定了交易，而货币决定了价格。
再回归文章开篇的问题：日本这块石头带给我们的经验是什么？
宽松和积极的财政是经济活力的基础。
从更宏大的叙事角度看，本国货币从来都不是财富，而是衡量经济活动的尺度工具。
所以，除了“印、印、印”之外，还需要有资金不断的“买、买、买”。
唯有如此，货币与商品的交易，才是经济活跃的标准。
而衡量经济活跃的指标，永远包括房地产交易价格和交易量。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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