楼市,正在经历一次巨大的变革。

无数城市的命运将被改写。一场巨大的连锁反应,已经拉开了帷幕。

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近日一份重磅文件公布,为中国房地产市场投下深水炸弹。

2月27日,住建部发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》。

这份通知的全文我看了几遍,其中有三段表述最为关键:

一是各地要根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源,实现以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、结构合理,防止市场大起大落。

二是各地要完善“保障+市场”的住房供应体系,以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求,以市场为主满足居民多样化改善性住房需求,科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

三是住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位,测算房地产项目合理融资需求。2024年4月30日前、2025年3月31日前,各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。提前谋划2026—2030年住房发展规划。

当然,这三段话还可以浓缩为更简洁的一句话,那就是:

房地产将正式进入“计划时代”。

以后全国各城市,每年供应多少土地,想建多少新房;打算投放多少套保障房,全都要列出发展规划,并定时向社会公布。

虽然以前各城市也会公布每一年的供地计划,但是这些计划并没有一个统一的依据。

而现在不同了,住建部这一次给所有城市划下了一道红线:

以人定房,以房定地、以房定钱。

说白了就是,有多少人,就建多少房,卖多少地,赚多少钱。

将城市的新增住房、供地数量、土地财政,都牢牢地和人口增量绑定在一起。

为什么这一次住建部会如此强硬地给所有城市立下规矩呢?

事实上,这是住建部已经酝酿了很久的一个计划。

早在2022年9月的时候,住建部就通过新闻发布会向外透露过:

要完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。

去年11月,住建部部长倪虹在答记者问时,对此做了更加详细的表态。

建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,主要是为了构建房地产发展新模式,防止市场大起大落。

过去的房地产市场是在解决‘有没有’的时期,追求速度和数量的发展模式,而现在应该解决的是‘好不好’的问题

也就是说,以人定房,以房定地、以房定钱,本质上是为了防止房地产市场出现剧烈波动,并且让房地产市场从原先的野蛮开荒,走向精耕细作。

其带来的影响是极为深远的。

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以人定房,以房定地、以房定钱,这12个字为什么会有这么大的作用?

以前大多城市都把卖地当作是地方财政的重要来源,甚至是主要来源。

钱包瘪了,那就卖地,完全不管市场能不能消化。

而这种“看心情”的房地产发展模式,也直接导致了当下楼市最大的顽疾——高库存。

根据国家统计局统计的去年全国房地产开发和销售情况来看。

去年全国商品房待售面积相比2022年上涨了19%,其中住宅的上涨幅度高达22%。

新房库存量的飙升,影响最大的就是房价的稳定程度。

当大量的房子卖不掉,只能拼命打折,以价换量的时候,对于整个区域的房价都是毁灭性的打击。

除此之外,像烂尾楼、新房质量等问题,都和高库存有着千丝万缕的联系。

其实对于去库存这件事,早在2023年初的时候,自然资源部就出台过相应的文件予以遏制。

文件中甚至提出,已经供应未竣工的住宅用地面积超过近三年平均值5倍的城市,从严压缩供应计划规模直至暂停供地。

现在看来,虽然去年开始全国的房屋新开工面积确实减少了20.4%。

可要命的是,去年全国商品房的销售面积也同比下滑了8.5%,其中住宅下滑8.2%。

就好比一个水池,进水口的水是小了,可是出水口堵住了……

所以这一次住建部要做的事,就是把出水口的水再变小一点。

以前只是通过城市的库存量来限制供地量,现在还要加上一个人口基数的限制。

一座城市未来的新增住房数量,将直接和人口挂钩,有人口增量,才可能有持续的供地,反之新增建设用地或被冻结。

这一招可比之前通过库存限制供地那一套狠多了。

要知道,减少库存还是有很多其他路子可以走的。

比如前几天,重庆市两家有国资背景的公司,收购了7个项目,合计4207套小户型房源,用于保租房。

青岛,也拿着18.5亿元,收购了2319套房屋,还有天津、福州、济南……

这些城市最近都在干着一样的事,就是让国家队下场收房去库存。

以前我库存太多不能大量供地,现在我自己收回来,把这些库存房变成保障房不就行了?

可是现在,将新增住房和人口挂钩之后,这个口子被堵住了。

毕竟要想创造人口增量,远不是降低一下入户门槛就能行的,那靠的可是实打实的综合实力。

而且这一次,住建部将保障房的供应量也列入了各城市的住房发展规划和年度计划编制工作中。

也就是说,这种左手倒右手的把戏已经行不通了,要不然就努力发展创造人口增量,要不然就缩减供地,不要指望再靠土地财政续命。

虽然这一次将城市新增住房和人口挂钩,是对各城市的一次巨大刺激。

倒逼一些城市去寻找除了房地产以外的赚钱路径。

可是我们也要认识到,这是一次巨大的改革,如果跟不上节奏,那就只能掉队。

对于很多城市而言,经济转型的周期是漫长的,但是土地财政缩减带来的影响却是立竿见影的。

眼下已经有越来越多的城市开始主动收缩,砸起了自己的“铁饭碗”。

去年,山西、湖南、青海、安徽几个省份,已经率先开启人口小县机构编制改革。

多个行政部门被撤并精简,部分事业单位编制被缩减,有的县缩编人数甚至超过千人。

不止是县城在收缩,就连很多省会大城市,也开始纷纷砍自己一刀。

比如这几年人口流失严重的东北地区,就已经搞起了轰轰烈烈的编制精简改革。

就拿哈尔滨来说,去年哈尔滨市本级事业编制精简8246名,占比25.3%。市辖区事业编制精简7816名,占比22%。县(市)事业编制精简和控制使用15574名,占比32%。

一个省会城市,缩减了自己四分之一的编制,下手不可谓不狠。

除此之外,像江苏、山东、内蒙古、江西等地,各自缩减的编制人员也在上万名。

要知道,对于很多县城和三四线城市而言,体制内的工作,也许已经是这座城市对于年轻人才最后的吸引力了。

而当这条路也被封死,那么很多城市也许真的就将从此沉寂下去了。

尤其是今年,住房发展规划和年度计划编制工作正式落地之后,这些城市更是雪上加霜。

没有人口增量,没有新增住房,土地财政无以为继之后,这些城市将陷入一个极其恐怖的负面循环。

高铁、地铁没得建,医院、学校无法增加,城市建设陷入迟滞,经济增速放缓,人才进一步流失……

城市之间的“马太效应”将在今年达到一个和以往完全不同的程度。

据克而瑞、易居研究院统计,今年1月,三四线城市的新建商品房存销比,已经去到了30.2个月!

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而在全国100个城市中,新房存销比排名前十的城市,存销比都超过了60个月。

其中像韶关的新房存销比甚至高达141.7个月,这是什么概念?

按照当下的销售速度,这座城市的新房足够卖将近12年!

库存高企,再加上人口持续流失,棋局虽然才刚开始,但已经有城市可以提前宣告出局了。

未来的房地产,只会在那些人口持续流入,库存水平合理的城市,发展得更好。