01
重庆人的“新房癌”，竟然没了？
过去，人们总是说重庆人有新房癌。
2021年以前，重庆每年新房成交套数也确实远大于二手房。但形势从2022年发生了逆转，2022重庆二手房成交和新房成交套数比达到2.26，在全国主要城市中位居第一。
重庆2022年和2023年连续两年二手房成交套数大约是新房成交套数的2倍。
为什么重庆新房销售干不过二手房了呢？重庆人的“新房癌”没了？
一方面，这两年重庆二手房挂牌量持续攀升，链家网上展示出来的二手房挂牌量约为25.5万套，位居全国第一。
而天量二手房砸盘导致二手房价格大幅滑落，给新房销售带来了巨大的冲击。
另一方面，重庆的很多新房楼盘的产品力不足，在和区域内的二手房的竞争中没有明显的差异化优势。
一些开发商仍然试图以低质低价的方式和二手房拼价格，结果只能是死路一条。
那么，开发商们该如何自救？政府救市政策又该如何发力？
02
刚需留给二手，挖掘改善市场潜力
重庆二手房挂牌虽然量大，但大部分是高密度、低质量的过时住宅产品，更适合对价格敏感的刚需。
但随着人们对生活居住品质的要求日益提高，那些高密度、低质量的高层塔楼越来越被购房人嫌弃，无法满足越来越追求品质的改善客群。
从总体上看，重庆总量上已经不缺房子了，重庆不需要开发商们再大量建造低质量的刚需住宅了。重庆缺的是好房子，重庆新房市场的机会点在改善市场。
值得一提的是，过去重庆楼市历年的销冠楼盘基本上是刚需大盘或者复合型大盘，而去年重庆新房冠军楼盘却是观宸这样的纯粹大平层豪宅。
天量的二手房并不会影响到观宸、启元这种品质豪宅的销售。因为它们和周边的那些老旧二手房，本质上是不同的屋种。
图源重庆锐理数据
我们看到，去年重庆销售额TOP20楼盘，品质改善类楼盘是主力。这些楼盘的开发商通过提升项目品质，比如采用玻璃幕墙打造更高颜值的外立面，或者打造更具品质的入户大门和架空层空间等等，从而和那些二手房真正区隔开来，最终在市场上脱颖而出。
从城市的角度，越来越多高颜值、高品质的项目也在慢慢改善这座城市的城市面貌和居住品质，这也是大家所希望看到的，这些都是正确的方向。
但是，仅仅这就够了吗？有没有颠覆性的产品，可以激起更多人的改善居住欲望？激活市场？
我认为有。第四代住宅产品，是颠覆式的迭代产品，正在唤醒人们的改善需求，正在慢慢点燃楼市。
03
颠覆式的迭代居住，第四代住宅
我们想想，家电、汽车是如何通过迭代而刺激需求的。当年的液晶电视技术革命，让液晶电视全面替换老式的显像管电视，创造出多么庞大的新需求。如今的新能源汽车革命，也让新能源汽车快速崛起，并刺激了汽车消费。
相比之下，我们住宅产品的更新迭代是不是太慢了？如果居住产品能够真正意义迭代，是不是也可以刺激更多的改善需求？
我想，答案是肯定的。
人类住宅发展至今历经了3次更新迭代，从茅草房，到青砖瓦房，再到电梯房，而如今第四代住房，通过增设空中花园及空中园林街巷，让城市建筑与园林景观相生共融，又称“空中庭院房”，“城市森林花园建筑”。
第四代住宅概念图
中国工程建设标准化协会发布的编号为T/CECS 855-2021的《城市森林花园住宅设计标准》，将“第四代住房”解释为“每户拥有户属空中花园”的住宅类建筑。并且分为三种形式：只包含“户属空中花园”的形式、包含户属空中花园+空中共享平台的形式、包含户属空中花园+空中共享平台（共享平台带停车位）+载车电梯的形式。
第四代住宅可以说是颠覆式的迭代产品，它集四合院、街巷胡同、低层别墅以及电梯房的优点于一身，将绿色生态理念注入城市建筑，是未来居住发展方向，国内外都有诸多经典案例，令人神往。
意大利米兰“垂直森林”
意大利建筑师斯坦法诺·博埃里（Stefano Boeri）设计的米兰“垂直森林”双塔公寓，是世界首个第四代建筑。项目在建筑之内置入了一个高达7000平米绿化覆盖面积的“森林”，此外设计师还别出心裁地引进许多昆虫与鸟类入驻，形成一个平衡的生物共同体。
新加坡“空中伊甸园”实景
设计鬼才托马斯.赫斯维克在新加坡带来了杰作“空中伊甸园”。“伊甸园”建筑的设计像一个脊柱叶片，叶片之间是开敞的花园露台。建筑不仅带来了更高品质的居住，也成为一道美丽的城市风景。
在国内，第四代住宅已经有诸多成功的实践案例。国内首个第四代住宅是位于成都市新都区的七一城市森林花园。
新都七一国际森林花园实景
此外，位于眉山天府新区建造了多个第四代住宅项目，比如其中的滨江郦城也是第四代住宅的代表项目之一。
眉山天府新区滨江郦城实景
04
第四代住宅，正在点燃重庆楼市
2024年，重庆的第四代住宅开始发力，并且在慢慢点燃市场。
比如，位于金凤的科学城置业龙湖凤栖湖畔，凭借科学城首个第四代住宅产品，在几乎没有过多宣传也没上分销的情况下，年初首批次团购秒罄，成为2024年第一个秒光盘。
凤栖湖畔效果图
位于照母山的龙湖云河颂，同样也没有过多宣传，年初推出2栋总价约550-600万的第四代住宅大平层，在实景示范区和样板间均未开放的情况下，推出即清盘，销售额超3.3亿。
云河颂效果图
值得一提的是，龙湖云河颂拿地楼面价仅1万左右，但云河颂清水建面单价逼近3万，而且我听说项目计划3月份就能清盘。这个项目无疑会给开发商带来了丰厚的利润回报。
最近，华润和香港置地电测村二期新盘设计手稿一经曝光，就引领广泛关注。电测村二期也将推出第四代住宅产品，在城市极核造就一座空中森林花园，实在太让人兴奋，我认为电测村二期产品建面单价很可能会超过4万。
电测村二期新品手绘图
另外，我听说，国浩在弹子石的新项目浩月府，联发在观音桥的新项目等等，也都将打造第四代住宅。
2024年，越来越多的开发商将陆续开发打造第四代居住产品，从而掀起重庆居住的革命。
05
政策指引，重庆居住迎来颠覆式革命
第四代住宅逐渐兴起，其实不仅仅是市场的需求，还有政策的指引，这其实也是政府曲线救市的有效办法。
政策是如何引导开发商开发做第四代住宅的？为什么说这是政府曲线救市的有效办法？
我们先来看看凤栖湖畔和云河颂的户型。
凤栖湖畔建面约143平米的凤琅户型，有一个挑高约6米、面积约30平米的空中生态庭院是不计产权面积的。
而云河颂建面约200平米的户型，那个挑高约6.3米、面积约45平米的空中生态庭院也是不计产权面积的。
需要强调的是，重庆过去也有第四代住宅，比如龙湖揽境和龙湖北岛，但以前第四代住宅的空中生态院馆是要计半面积的。
也就是说，重庆对第四代住宅空中生态院馆的政策规则已经调整了，由以前的计半面积改为了不计面积，这对开发商来说无疑是超级利好。
我们简单算笔账。
假如1套建面约200㎡户型第四代住宅，每套包含50㎡的空中院馆。按原来的规则，空中院馆有25㎡是计进面积的。而如果新规使得50㎡的空中院馆都不算面积，那么同样的户型的面积就变成了175㎡，每套的计容面积节省出25㎡。
假如这个项目按拿地条件可以修建2万㎡的住宅，按照原来的规则每套户型的面积200㎡，那么可以修建100套这种第四代住宅，如果按照新规每套175平米，那么如今可以修建116套这样的房子。
因为是同一个项目同一个户型，只是每栋楼多修几层，理论上并不会影响总价。假如每套房屋总价500万，按原来的规则100套房子可营收5亿元。如今116套房子可以营收5.8亿元，多出8000万。
同样的地块，新规使得开发商只需要极小的建筑成本就能多实现数千万甚至上亿元的销售额，从而获得更丰厚的利润。
就像政府通过补贴和不限行等政策鼓励发展新能源汽车一样，政府通过调整规则，也可以刺激开发商们转向第四代住宅开发，促进居住产品的迭代升级，打造更具品质的城市风貌；同时这也更有利于稳地价、稳房价、稳预期，是一种有效的调控手段，也可以说是曲线救市，可谓一举两得。
我们看到，这种曲线救市的策略，也被其他城市运用。
在今年初，成都发布的《〈四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）〉（征求意见稿）》规定。
文件提到：建面144平以上的住宅，生态阳台不计入容积率，不计产权面积。在文件的附录二中，对“生态阳台”有进一步的明确规定，例如：
1、 生态阳台的水平投影面积不大于建面的25%且不超过50平米；
2、 生态阳台外挑尺寸宜为4-6米，长宽比宜大于等于3：2；
3、 生态阳台高度宜为2个自然层高度且不低于6米；
4、 生态阳台绿化面积应占阳台水平投影面积60%以上覆土深度不小于0.5 米；
5、 生态阳台四周应有不少于2个完整的开敞面(或开敞面不少于周长的 40%)，且至少有 1个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体、飘窗等，仅可设置栏杆(栏板)，便于直接采光通风；
6、 位于建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻户型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不视为开敞面；
7、 生态阳台禁止私搭乱建等违法建设。
我们看到，成都对于生态阳台有非常清晰的界定，有很多的限制政策。
另外，我们也可以看到，重庆的相关政策和成都市是明显不同的，成都对生态阳台的政策限制在建面144㎡以上的户型，但从科学城凤栖学府143㎡户型的案例来看，重庆对面积上的限制显然不同。
不过，重庆关于第四代住宅空中院馆的计容规则目前似乎并没有公开公布，所以我们还不清楚其具体的细节规则。
我认为，将鼓励第四代住宅的相关政策细则公开公布，或许更有利于第四代住宅的推广，我们对此也将持续关注。