我从开发商出来之后一直开始创业，借中经汇第15届年会的机会，跟大家分享我对2024年起中国房地产的理解：中国房地产行业进入到了后开发时代。
首先介绍一下：从中经联盟到中国管理科学学会城镇化管理专业委员会的演变过程。
我找了两张照片，去年我们没有办年会，大家特别理解。前年年底刚解封，去年这个时候大家还是心慌慌的。我在2022年11月跟大家一样中招了，我有4个月浑身没有劲儿，总也提不起神。
2008年11月8号成立，称为中经联盟，2021年12月6日我们这个组织更名，民政部门规范社团名称要求不能叫联盟，现在全称为：中国管理科学学会城镇化管理专业委员会。
我是卖房子出身，20年一路高歌猛进，几乎房价年年往上调，自己也纳闷怎么那么多人买房？房价怎么调怎么都还有人买？这是在2008年之前。但是到了2008年亚洲金融风暴，包括我在内的很多开发商老总突然发现这房子还有卖不动的时候，价格还有涨不动下降40%的时候，这个时候才想到要一块抱团取暖。在2008年我们有25名中高级级别的房地产经理人发起了中经联盟。这个组织的基因是房地产，但是没有想到过去的2023年我们开发商纷纷暴雷、债务缠身、混到抬不起头，我们原来年会全是开发商的老总上来讲，现在大家都不愿意在公开场合讲话了。
我一直劝大家：不怨你，如果就你这个企业暴雷了或者躺平了，那肯定怪你。但是一个行业90%都出问题了，能怪你吗？但是大家心里还是比较难受，很不开心。我们办这个年会也是，以前都是高高兴兴的，现在也低调很多。
很多人问我们是什么组织，其实我们的组织践行：连接、互助、赋能、共生，在我们行业好的时候大家不知道什么叫共生。现在我们知道了，共同生存下去就是共生，这是一个行业的问题，不是任何一个人的问题。我们还是要感恩这个时代，不管怎么样，60、70，包括在场的80，我们赶上了中国5000年最好的时代，只有这40年我们发展最快。中国这几千年都是受苦受难的，温饱都是问题。
我们也特别感谢轮值主席们一棒一棒的接棒，我们今天有一个主任的履新仪式，新旧主任交接。感恩到会的会员，今天这个屋本来能容100个人，但是我们报名来了220个人。
肯定大家也希望能够听一听接地气的分享，行业下滑期看看别人想什么。这两年开会特别重要的一个意义是：自己过得很不好，听别人讲之后发现大家都不好，你心情骤然就会转好，比惨，这也是本次会议的一个目的，其实大家现在过得都很惨。
年前股市刷了一波，大A从3000点到2600点，北京的楼市现价格平均降了15%，但廊坊已经降了70%了。现在流传最广的段子是：你在燕郊买了一套房，还不起月供，被起诉，房子法拍后，现在还得还贷款。昨天有的媒体上还在说我们的金融非常成功，其实系统性风险早就发生了，理财产品的暴雷破坏性最大。
我总结了2024中国房地产10 大趋势，这是我自己用心写的。个人观点，抛砖引玉。
1、趋势一，今年开始中国房地产实行住房双轨制
原来中国房地产学的是香港，但香港为什么出现那么大的游行？高房价年轻人不接受。所以我们现在学新加坡，保障归保障，商品房还是回归到商品属性。这个将是我们国家在房地产方面最大的大政方针，就是住房双轨制。
我有亲戚在新加坡，他刚国立大学毕业就住的是祖屋，工作几年现在已经买商品房了。我设想双轨制后，到北京工作的孩子们，只要你在北京有工作，就可以提供给你一个很便宜租金的房子。你再有点钱，想结婚，可以买一个小的共有产权房。再有钱，将来你可以买商品房，这个就是我们的基本国策，这个就是长效机制。这个排在2024年中国房地产的10大趋势之一，这是大政方针。
2、趋势之二：房地产是支柱产业，再起夜壶作用
有一位老先生讲的，经济不好的时候把房地产当夜壶拿出来用一用。所以现在全国都在松开限购政策，限购是2017年房地产高歌猛进的时候定的，现在也不愿意解除，怎么就那么自信呢？
现在已经明确一城一策，一线城市的政策从广州到上海，马上深圳和北京，其实是同样的政策口径。如果限购彻底放开了，我预测一线城市房价还会涨，北京没有问题，北方10个省就靠北京，二线省会城市放开之后，市场会震荡，三四线城市必须出台补贴，买房得有补贴，否则不会有人买，大概率市场会下行。
现在只有北上广深和海南全境会有一些限购政策，但都在变相的放松。我预测这次北京，春节前应该会出政策，现在相关部门紧锣密鼓的调研，关键是底下的得给领导讲明白市场的反应。我最主张商办解除限购，开发商好多个企业压着的都是百亿资产，有的一个项目就超百亿。
房贷利息还得下降，太高了。90后买个房子，光拿钱还贷款了，没有能力消费，为什么不降？利润那么高，几个大的银行为什么不降？经营贷之后，现在固定资产抵押贷的口子已经放开，也是一个突破。
3、趋势三，为什么我们说现在的住宅开发进入后开发时代？现在新建商品房总量下降特别快
每次开会我都说三个数，2021年是我们的顶点，2021年18万亿新房，2022年13万亿，2023年11万亿上下一点点，我们预计2024年，预计维持在10万亿规模。
2024新房10万亿，二手房销售规模将是是7万亿，后年可能还会降一些。
4、趋势四，城市分化，我预测2024房价一线城市会涨，二线会稳下来，三、四线继续跌
北京还有点信心，特别是五环内。深圳已经不行了，因为深圳是外向型城市，香港不行，拖垮深圳，不仅住宅现在已经不行，断崖式下降，写字楼空置率40%。
这里有一个表，买房往哪配置？可能就几年之后在县城地级市的房子就没有流动性，没人买了，真会出现这种情况。如果在中国房地产的投资，大家看这10个城市，北京、上海排在前面。第三第四是成都和杭州，今年我去了成都，成都的人口已经追上北京，2100多万，我看了飞机场和高铁站成都的广告牌，很多我都不认识，西南产业自成体系，因为那是我们国家的战略大后方，那边的工业自成体系，经济自成体系，吃火锅也自成体系，产业健全，发展特别好。这两年猛涨房子的价格是成都，我觉得它还有投资价值，其他的都不太好说。
看好几个省会城市，合肥、武汉、南京、西安，典型二线城市。拿地要往一线回归，开发商也要调整，往下走这个事情不太靠谱。
5、2024年中国房地产10大趋势之5：开发商分化
现在在政策打压之下，央国企稳步前进，头部明显占优。民营企业现在三级分化，倒闭直接就有50%，转型保障房和运营的企业30%，维持住的也就20%。
图中是1月份的开发商排行，保、万、绿、中、华、招商，碧桂园、建发、龙虎、金地，这就是排在前几名的。远洋一直在30位左右，很不错了，排名还在迅速变化。
这个排名表是去年拿地排名，我们要看一下今年拿地的排行榜，就能看到明年的楼市，从拿地到销售的排行，开发商分化趋势已经很明显。
6、2024年中国房地产10大趋势之6: 商办，产业园 ，文旅，市场变化加剧 ，机会仍在
今天来了一堆专家都是文旅、城市更新、康养的。为什么没有乡村振兴企业参会？到现在，我还没看到谁做乡村振兴能挣到钱的，一做城市振兴以后，第二年年会就不来了，亏损倒闭了。
我做优铺的时候原来是想替开发商卖房子，后来我们投资人不同意，你做完这个，五年十年以后开发商没了你还挣这个钱，所以你必须做二手，这个也是我们后面要讲的。
现在这个趋势是：商、办、产业园、文旅，还是有市场机会。包括现在的写字楼，隔壁就是中关村，写字楼空置率现在大幅提高，一线是北京，国贸区域这就叫CBD，其实空置率已经负20%，只不过大家羞羞答答的说18%、19%，19.6%，19.7%，19.8%。空置率增加，租金必然降低。
二线城市最惨的就是像武汉、天津，空置率说35%也是客气的，基本上50%。三线没什么写字楼，在商业领域头部的百货商场不错，大家出境，比如去东京、香港，都会有一两个头部百货商场特别好，北京也一样，北京SKP260亿，280亿，买奢侈品出不了国了，外地人买奢侈品就是SKP，包括国贸，国贸也卖得特别好。包括购物中心，像大悦城和合生汇业绩连年增长，每年30%增长率，大概是这种状况。我们去海南中免，一年四五百亿销售额，也很厉害。商业头部越来越往前走，包括南京的几个大的百货商场。
现在北京的外环线以内，上海叫外环线，北京叫四环线以内，已经不允许建大的商业设施。
中低端的百货关闭，现在大的商超都在关闭。现在生鲜超市和便利店在增长，还有两三千平米的生鲜超市就增长。我一直做优铺，北京沿街一共有50万商铺，一年换一个东家，但是又有一批人进来，一年就倒。这是三年前的数据，现在看美团和我们的数据，8个月就会倒掉。大家走在街上要清楚一个事儿，我们计算北京有50万套商铺，90%是亏损的，那里面都有血泪。
创业者抱着希望，但其实，现在市场还在下滑。为什么法拍房那么多？这些人把自己住的房子抵押，贷款了，招人、租个门店、做生意，结局会死得很惨，这个才是我们特别大的危机，现实没有表面说的那么好。
三年的账肯定要用五年、十年来还。
7、2024年中国房地产10大趋势之7：二手房交易占比提高，全国一二线城市全面进入存量时代 重组加剧
二手房现在的比重逐年增长。今天发个视频说我爱我家，我爱我家现在市值49个亿，一年亏8个亿。这是上市的二手房公司，没上市的二手房老板日子不好过。
下载乐中介公司老板吃饭，只喝酒不说话。我问为什么？答：这个月又亏了200万，一年亏2000万，有些老员工跟了20年了，解散舍不得，不解散每天亏。
8、2024年中国房地产10大趋势之8：短视频成为地产营销新势力
今天会有一个仪式，房产主播学院成立。代理公司寡头化，北京现在就剩和硕、中原了，没别人了。渠道公司就剩贝壳，贝壳不做代理，就做渠道。我觉得开发商现在特别喜欢短视频，主播迎来黄金时代，我们这次整合50个主播，一个人平均30-50万粉丝，就给你卖房，给佣金就行，愿意给点推广费更好，不愿意给也没事。这个多好？大家看，是不是你们刷短视频，卖房子的越来越多了？
9、2024年中国房地产10大趋势之9:
开发商信用地位大幅降低，上下游产业链危机四伏
地产行业90万亿总负债，上下游企业的欠款就高达27万亿账款，占比30%
大部分房地产的上下游企业就因为和开发商合作，有一笔钱没要回来就背过气去了，两笔钱没要回来就倒闭了，大量的总包，施工单位都在倒下。开发商要是感冒，上下游全得发烧，谁也好不了。开发商是母行业，是先导性行业，是支柱性产业。政府、金融、开发商永远在产业链上游。为什么今天来了很多文旅的专家，尽管我们开发商惨成这样，我号召大家还是和开发商玩。开发商第一愿意找下游装内容，他有这个空间。下面的内容还得跟开发商玩，跟别人玩他也没什么实力，好歹开发商还有房子。
10、2024年中国房地产10大趋势之10：房地产人力资源动荡调整：离职潮·、降薪潮、仲裁潮大量增加
创业黄金时代已经过去，今年还会有房地产人力资源的离职潮、降薪朝、仲裁潮。我们在位的有年薪千万的，也有年薪百万的。但是这应该都是前年以前的数，去年砍一半，今年还得砍一半。上市公司的股值都到脚脖子了，你还拿那么多钱也不太好意思，降薪潮只是表象，仲裁大幅增加，仲裁那都忙不过来了。现在一个法官一个月要判100多个案子，仲裁这要接几万个仲裁，裁员，不是秘密了。
我们的年会叫潜龙出渊，2024年危机并存，一个新时代即将开启。政策还是利好房地产和建筑业。我们看了看卦象，这一年是九紫离火运，科技特别火，房地产今年会比较火，但是比较火的情况下不要折腾，别再扩大投资，别再开店，今年还是不太好赚钱。今年有点潜龙没在渊，已经出渊了，你还不能在这行云布水，呼风唤雨，先眯一会儿。
今年要寻找机会，重新梳理人生，这是卦象上说的。修炼内心，稳扎稳打，不破不立，潜龙出渊。