2021年3月2日，我出了一篇《新天地广场 2.0 loading……》，当时的契机来自位于1、2两层的LTL奢品百货刚上围挡，同期SEPHORA从3层移位至1层，MUJI则顺势接替SEPHORA的位置，一系列的大店调整，让项目与开业初期主打精致女性细分市场相比，有了定位和内容方面的质变。
3年时间，我一直在等一个“3.0版”的契机，近日i.t blue block新上围挡，让本文成型。
这篇内容其实很早就有所酝酿，主要在于2021年几个大店品牌站稳核心点位后，项目的长期工作专注于场内包括B2以及4层及以上众多以餐饮业态为主的招商工作，逐步卸下“精致”包袱后（倒不是说现在就粗放了，而是相对于开业初期定位而言，如今的整体调性已完全不同），个人最大的感受，是新天地广场的亲和力与日俱增。
周末前往，会看到随着高区楼层目的性消费的占比提高，结合商场并不充裕的体量，中庭旁手扶梯上上下下的高密度客流更显突出（如果项目平面尺度大，更多客人可能会选择直达梯）；而在周中，平时大概4点多左右就开始有客人陆续在一些人气餐厅门口排队。
如果说新天地广场在筹备期的构思，以及开业初期的呈现，让我感受到了商业理想主义的一次闪光，那如今项目审时度势的调整，则更是我们当今市场和消费发展程度的直观反应。
对于大众消费者而言，特殊的近几年，让刚需业态成为更为扎实的选择，餐饮虽然在整体大环境下也喜忧参半，但对于新天地广场而言，人气餐饮品牌立了大功。
上海新天地已有20多年历史，其中以石库门区域为主的街区部分凭借休闲、人文、社交的标签，在餐饮业态领域以积累了足够多的资源和经营背书，但问题在于一方面街区部分本就在通过融入更多零售业态进行有针对性的调整，另一方面在引领市场的准则下，对餐饮品牌的调性诉求长期维持在上海市场最高水准之一。
因此对一些常规大众定位（人均100左右），但不乏人气的品牌而言，几乎设立了难以跨越的准入门槛。而新天地时尚则如其名，更注重前沿时尚服装零售领域的挖掘，湖滨道则体量有限且更偏向于办公配套。在各种主客观条件下，新天地广场成为能够满足甲乙双方诉求的选择。
最终形成了如今4层及以上楼层逐步调整为大众人气餐饮品牌集群为主的整体氛围，且收效显著（下图也能看到i.t blue block即将引入的品牌明细）。
之所以这波调整一直没有做分享，一方面是餐饮商户的引入时间跨度大，几乎是各个楼层逐步在原有基础上进行业态更替，缺乏合适的分享时间节点；同时更为重要的是，一直在等LTL的后续方案，毕竟该品牌早先已先后撤出多个合作项目，有理由观察新天地广场1、2两层的后续规划会如何应对——如果方案喜人，那3.0版则呼之欲出；如果后继无人，那即使高楼层人气依旧，但对整个项目而言主要商业界面的缺失仍有不可估量的负面影响。
如今i.t blue block的入驻当然令人拍手称快，从定位方面来看，i.t blue block更为年轻，与如今为项目输送大量客流的人气餐饮品牌定位关联度更强（即使LTL不撤，其定位和调性整体而言有所割裂），有助于为这些消费提供丰富，且更关键的是——可靠的零售内容（对于很多买手集合店而言，i.t绝对还是更为稳妥靠谱的选择）。品牌目前围挡中，据悉将会于今年三季度对外亮相，好事值得等待，且足以确保维持该项目1、2两层的零售业态基本盘。当然对品牌而言，获得了淮海中路沿街的高商业价值选址（淮海中路本身近年愈发年轻化的定位转型也为街区整体氛围助力）。
这次重要的单品牌、大面积调整，依旧体现了上海新天地与I.T集团20余年合作的“老友力”。
另外值得一提的是，我们谈论新天地广场，不能跳脱于整个大新天地片区的战略布局。试想如果瑞安倾尽资源仅做新天地广场这一个项目，那在招商定位方面显然会“充裕”更多，lululemon在1层开出大店可能是大概率事件，SHAKE SHACK这类时尚餐饮品牌也足以有选址空间……大新天地的厉害之处是稳妥下好整盘大棋，当然难度也是做单项目所无法比拟的。
好在从现阶段来看，随着i.t blue block的筹开，新天地广场未来几年理论上能够保持相对稳定的经营状态，石库门街区部分20多年历久弥新，新天地时尚则稳中有升，为上海新天地全力以赴筹备太平洋新天地商业中心稳定军心，整个大新天地片区的商业供给依旧会有更多增量，而其所承载的上海商业市场地标权重也将进一步提升。