这个问题，过去几年不断有人问我。当然，经济环境不一样，房价不一样，每年的答案完全不一样。
我记得前年有人问我这个问题，是因为觉得在南京安家太难，楼市自媒体推荐的房子动不动就是四五百万起，没有便宜的。
事实呢？二手市场可选空间很大，没人推荐，也没人看得上，总觉得买新房能增值。
回到今年，问我这个问题的人，变得现实了很多，不提投资，不提赚钱，要么图住的舒服，要么图上下班方便，还有单纯追求学区的，少数不想贷款多有压力。
先看一个数据，由我爱我家南京研究院统计的。
2024年1月，小阳春行情，南京市场成交的二手房中，100-200万占比最高，达39.8%，其次是200-300万的，占比达24.4%。
这才是真实的南京楼市。
回头最开始的问题，不到200万，在南京能买到什么样的房子。
01
老房子。
实际上主城区房龄超过15年的老房子，只要没有学区加持，物业一般，很多两房的价格，在去年下半年就已经跌破200万。相比两年前，跌幅在30%左右。
什么人要买主城的老房子？
我接触了几波中介，得到的结论是，要么老人买，为了靠子女近，生活医疗配套方便，也有从高楼层换到底层的，还有就是为了图上班近的中年人，手头预算不足。
地段能有多好？要有多好就有多好，像距离新街口1公里的马府新村，60平方才175万，这个小区上个月成交还挺多，门口就是医院、超市和地铁口，附近的小区最近成交也很密集。
主城其他几个成交密集区，包括板仓街附近、南湖附近，还有像紫杨佳园这样的安置房，总价不高，小两房100万的也有成交。
它们有共同的特点是生活配套太成熟，看病也方便，上下班也许十分钟，但小区环境实在不行，车位严重不足。
02
想住面积大一点，那就距离市中心远一点。
还是我爱我家上个月的数据。1月浦口、江宁成交量领跑全市，其中浦口成交1341套，江宁成交1303套，第三才是鼓楼961套。此外，六合、栖霞涨幅超20%。
为什么成交量放大？降价够狠，房多客少。
最离谱的是桥北，1月份成交量特别大，以威尼斯水城为例，110平方现在主要170万。威尼斯几个小区中间楼层到了120万，天润城十街区也120万以下，天润城第十四街区直接到100万了。
不远的大华锦绣华城，两房挂牌价150万的比比皆是，桂美颂一套130平方3室2厅户型，房主从270万开始挂牌，现在降到189万，我估计成交在175万。
想住新房子，可以再远一点，但也都在地铁口。
栖霞只举一个例子，仙林的翡翠天悦2022年次新房，全新装修，91平方三房，一年时间从220万到149万，还成交不了。它离新街口也就40分钟车程。
同样的情况，在江宁也是。安置房就不说了，岔路口的老房子也不提了，最惨的是麒麟，中海国际社区顶楼边户，将近100平方，三房只需要170万，要知道几年前到手要250万左右。
你以为到底了？这个盘还早，毕竟科创园的概念已经没有了，堪称全南京最委屈的一个板块！
大学城板块降价也很厉害。不过有一说一，如果在江宁工作，在江宁买房，还是有性价比的，200万的选择非常非常多，包括新房。整个江宁最大的硬伤是教育和医疗。
03
现在不到200万，已经可以买到南京一线初中学区房了，换了以前，想都不敢想。
包括钟英中学、科利华中学，最近几个月，成交价从170万到200万不等，家长在扫货，相比三年前，跌幅在25-30%。
一线小学的学区房跌幅更大，只是成交量不大，家长观念在变，变得很彻底。
这个内容，结合最近几个有意思的教育和升学话题，最近石榴叔会专门写一篇，也会开个直播。
数据往往最能说明问题。
这一波，老房子跌的其实差不多了，毕竟当年也没怎么涨，基本回到7年前，2017年前后。
砍掉投资属性，不谈保值增值，单纯从居住角度考虑，200万以内在南京选择太多了。除非你既要又要，还不明确真正的需求，才会后悔。
话说，南京现在缺的是人呀。