这个问题,过去几年不断有人问我。当然,经济环境不一样,房价不一样,每年的答案完全不一样。

我记得前年有人问我这个问题,是因为觉得在南京安家太难,楼市自媒体推荐的房子动不动就是四五百万起,没有便宜的。

事实呢?二手市场可选空间很大,没人推荐,也没人看得上,总觉得买新房能增值。

回到今年,问我这个问题的人,变得现实了很多,不提投资,不提赚钱,要么图住的舒服,要么图上下班方便,还有单纯追求学区的,少数不想贷款多有压力。

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先看一个数据,由我爱我家南京研究院统计的。

2024年1月,小阳春行情,南京市场成交的二手房中,100-200万占比最高,达39.8%,其次是200-300万的,占比达24.4%。

这才是真实的南京楼市。

回头最开始的问题,不到200万,在南京能买到什么样的房子。

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老房子。

实际上主城区房龄超过15年的老房子,只要没有学区加持,物业一般,很多两房的价格,在去年下半年就已经跌破200万。相比两年前,跌幅在30%左右。

什么人要买主城的老房子?

我接触了几波中介,得到的结论是,要么老人买,为了靠子女近,生活医疗配套方便,也有从高楼层换到底层的,还有就是为了图上班近的中年人,手头预算不足。

地段能有多好?要有多好就有多好,像距离新街口1公里的马府新村,60平方才175万,这个小区上个月成交还挺多,门口就是医院、超市和地铁口,附近的小区最近成交也很密集。

主城其他几个成交密集区,包括板仓街附近、南湖附近,还有像紫杨佳园这样的安置房,总价不高,小两房100万的也有成交。

它们有共同的特点是生活配套太成熟,看病也方便,上下班也许十分钟,但小区环境实在不行,车位严重不足。

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想住面积大一点,那就距离市中心远一点。

还是我爱我家上个月的数据。1月浦口、江宁成交量领跑全市,其中浦口成交1341套,江宁成交1303套,第三才是鼓楼961套。此外,六合、栖霞涨幅超20%。

为什么成交量放大?降价够狠,房多客少。

最离谱的是桥北,1月份成交量特别大,以威尼斯水城为例,110平方现在主要170万。威尼斯几个小区中间楼层到了120万,天润城十街区也120万以下,天润城第十四街区直接到100万了。

不远的大华锦绣华城,两房挂牌价150万的比比皆是,桂美颂一套130平方3室2厅户型,房主从270万开始挂牌,现在降到189万,我估计成交在175万。

想住新房子,可以再远一点,但也都在地铁口。

栖霞只举一个例子,仙林的翡翠天悦2022年次新房,全新装修,91平方三房,一年时间从220万到149万,还成交不了。它离新街口也就40分钟车程。

同样的情况,在江宁也是。安置房就不说了,岔路口的老房子也不提了,最惨的是麒麟,中海国际社区顶楼边户,将近100平方,三房只需要170万,要知道几年前到手要250万左右。

你以为到底了?这个盘还早,毕竟科创园的概念已经没有了,堪称全南京最委屈的一个板块!

大学城板块降价也很厉害。不过有一说一,如果在江宁工作,在江宁买房,还是有性价比的,200万的选择非常非常多,包括新房。整个江宁最大的硬伤是教育和医疗。

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现在不到200万,已经可以买到南京一线初中学区房了,换了以前,想都不敢想。

包括钟英中学、科利华中学,最近几个月,成交价从170万到200万不等,家长在扫货,相比三年前,跌幅在25-30%。

一线小学的学区房跌幅更大,只是成交量不大,家长观念在变,变得很彻底。

这个内容,结合最近几个有意思的教育和升学话题,最近石榴叔会专门写一篇,也会开个直播。

数据往往最能说明问题。

这一波,老房子跌其实差不多了,毕竟当年也没怎么涨,基本回到7年前,2017年前后。

砍掉投资属性,不谈保值增值,单纯从居住角度考虑,200万以内在南京选择太多了。除非你既要又要,还不明确真正的需求,才会后悔。

话说,南京现在缺的是人呀。