01

许多人都对杨浦区的新江湾城、江湾五角场耳熟能详,然而提到虹口区的江湾镇,却鲜有人知。

江湾的历史政治和古镇地位非常高,以前是一个很大的江湾区,还是上海特别市的核心市区,绝非今天的一个小镇。

江湾曾是繁华的吴淞江港口,见证了上海的变迁,可惜如今被时代的大潮冲刷,成了上海下滑最严重的地方。

“虬江十八弯,弯弯到江湾”,早在唐宋时期江湾就发展成为热闹的港口小镇了,其建镇历史已有近千年,远早于杨浦的江湾。

南宋时期,抗金英雄韩世忠在此驻军,他们的家属和伤病员在此定居,为这片土地带来了最初的居民。

随着时间的推移,江湾逐渐发展成为一个繁华的小镇,水运条件得天独厚,吴淞江从西向东穿越而过,镇内河段、码头林立,商贾云集。

在明、清至民国时期,地方官员前往吴淞阅兵、勘塘时大多将临时办事处设在江湾镇上,这无疑进一步推动了江湾镇的繁荣。

镇上的商业活动丰富多样,以粮食、饮食、烟杂、茶园、腌腊为最盛。茶楼酒肆云集,有俗语说“吃煞江湾镇”,非常热闹。

因而历史上始有“金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场”一说,可见江湾自古以来就是上海北部四大古镇,非常有名。

江湾以前是一个非常大的行政区,版图非常辽阔,根据《江湾里志》的记载,以保宁寺为中心面积达到26.9平方公里,比今天23平方公里的虹口区面积还要大:

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清末出版的江湾乡地图

不过随着上海历史地理的变迁,给江湾带来了巨大的冲击,江湾最终被虹口吞并。

首先是吴淞江改道苏州河,从虹口入海,使得江湾的港口地位丧失。

再是1843年上海开埠后,虹口地区住了越来越多的日本人,他们带来了先进的金融业、商业和工业技术,虹口的发展慢慢超越了江湾。

而这时的江湾镇,仍然处于传统江南水乡以农业手工业为主的落后状态。

江湾本来有机会大展宏图成为上海市中心的,因为1927年国民政府新设立上海特别市,计划跳出租界范围把市中心安排在江湾地区,史称“大上海计划”。

上海特别市当时划了三个区:闸北区、引翔区、江湾区。其中江湾便是市区三大核心区之一,定位非常高:

可惜后来日本发动的侵华战争,完全打碎了这个计划。

1932年“一·二八”和1937年“八·一三”事变,二次淞沪会战让江湾几乎夷为平地。

江湾原先有很多著名的大学,如劳动大学、文治大学、立达大学等,但很多学校在“一·二八”淞沪战争中被日军炮火炸毁。

行政区划的调整,让江湾的辖区越来越小,也是导致江湾地区没落的一个重要因素。

1945年抗战胜利后,国民政府把江湾区与提篮区、虹口区确定为三个并列的区级行政单位。

此时江湾的行政范围就已经缩小,到了1949年上海解放,今虹口一带重新划分为江湾区、提篮区、虹口区、北四川区和新市区。

江湾区进一步受到肢解,辖区变得更小了:

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而1958年的那场大规模行政区划调整,江湾区直接被撤销,整体划入了虹口区。

没多久,江湾又被划到北郊区,1959年再度划到宝山县,这样变来变去人们都不知道江湾到底属于哪了。

江湾划给宝山县后并没有得到发展重视,在宝山眼中这只是一个城乡结合部,江湾也就一直浑浑噩噩的。

到了1984年,江湾再度划入虹口区,江湾的归属最终尘埃落定。

同时江湾其他部分区域分别划入杨浦、闸北和宝山,所以今天的虹口和杨浦各有一个江湾。

2006年江湾镇撤镇建街道,至此,江湾镇从原先诺大的一个区,被切割成一个小小的街道,分属各地管辖,历史地位完全丧失了:

现在的大柏树、凉城、曲阳等地区以前都属于江湾,划给虹口后都迎来了大发展。

曲阳早早地承接了虹口的动迁人口,80年代就开始建设动迁房,迎来了高度的城市化;

大柏树则建设了国家数字出版基地,相比之下江湾的发展显得滞后许多。

尽管江湾曾经是上海北部四大古镇之一,历史悠久,但由于其战略位置的重要性,反而屡受战火之苦。

如今比起南翔古镇和罗店古镇,江湾的古镇地位下滑非常明显,甚至丧失了。

从明朝的倭寇入侵,到太平天国的战乱,再到抗日战争,江湾的历史建筑在一次次战火中遭受摧残。

而当地对于古迹保护的意识也显得尤为薄弱。比如在2001年的河道整治中,始建于清同治十一年(1872年)的韶嘉桥被改建成钢筋混凝土结构的古廊桥,失去了原有的古韵。

如今,尽管江湾仍保留着一些古迹的痕迹,但“古迹”大多是复原和新建的,已经失去了原有的历史价值。

江湾,正在面临多方面的下滑,其没落是时代的抛弃。

02

比起历史政治地位,江湾交通枢纽地位的下滑更是时代的抛弃。

光绪二年(1876年),中国第一条铁路淞沪铁路横空出世,自上海一路延伸至江湾镇,再通到吴淞。

那时候的江湾就是上海北部的一颗璀璨明珠,熠熠生辉,成为重要的交通枢纽,蜕变为上海北部重镇:

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这条铁路设有上海、江湾、张华浜、蕰藻浜、炮台湾站,其中江湾站是一个三股道交汇的大站。

1876年7月3日淞沪铁路江湾段举行首通仪式时,由于此前中国从未有过铁路,铁轨两旁聚集了众多观众,大家“立如堵墙”,觉得这个“玩意”非常新奇:

1876年7月3日吴淞铁路通车典礼

家门口竟然通了火车,每个江湾人都感到兴奋,此后江湾人的生活就与铁路融在了一起。

在江湾经常出现行人或者车辆被通过的火车拦住的景象,这件事如同吃饭一样常常发生。

人们都把这一现象说是“吃火车”,每天都要“吃几顿火车”成了一句地地道道的上海话。

然而,随着上海城区的不断扩张,人口导入增多,淞沪铁路沿线的交通压力日趋增大。

高峰时期道路因火车通过而连续中断30~50分钟,给市民生活带来了极大的不便。

鉴于此,淞沪铁路在20世纪60年代开始停止办理客运服务,不久后便被拆除,退出了历史舞台。

江湾火车站也终止了它的运营生涯,令许多人扼腕叹息。

如今,区域内仍保留着淞沪铁路江湾火车站遗址,包括道路车站西路、车站北路、车站南路等,这些都在默默诉说着淞沪铁路江湾站曾经的辉煌。

这条铁路为江湾乃至上海的经济社会发展作出了巨大贡献,当时海上物资都是经由淞沪铁路运往市区,其中江湾是重要的集散地。

在时代发展的滚滚洪流中,江湾顺应潮流,对铁路原先经过的棚户区一一进行改造。

并将老站改造成火车头广场集装箱创客走廊,并矗立起“老站1876创意园”地标。

这是江湾为适应新的时代要求而做出的改变,只是那曾经的铁路枢纽地位已一去不复返。

在淞沪铁路江湾站撤销后的大约半个世纪里,江湾站都处在轨道交通的盲区中。

直到2000年,江湾才迎来了第一条轨道交通3号线——这条线路还是在原先淞沪铁路的基础上建造的。

3号线进不了上海内环,也到不了虹口中南部核心区,通行效率大打折扣。

近几年,新的规划线路19和20号线也经过江湾,这或许是对北部重镇江湾的一种补偿吧。

待19、20号线开通后,将打通江湾与虹口南部、大宁、五角场的联系,值得期待!

不过尽管淞沪铁路江湾站以南都被拆除改造了,但江湾站以北至何家湾站仍发挥着货运功能,给区域居民的出行带来不小的困扰:

03

3号线通车后,让江湾重新找到了发展的机会。

这期间上海人口大量导入,看到曲阳、凉城都赚得盆满钵满,江湾也按捺不住了,怎么办呢?

于是江湾决定,建设一个大型的动迁大居!

至此一场大规模的动迁行动在江湾轰轰烈烈地展开。

尤其是2016年彩虹湾建设大幕的拉开,开启了江湾动迁基地开发的高潮。

曾几何时,去彩虹湾成了虹口动迁居民的首选。

对于许多虹口人来说,能在彩虹湾安家,总比去其他郊区漂泊来得踏实。

这种心理暗示,不仅减轻了从市中心搬迁到郊区的失落感,还降低了安家建设成本,怪不得虹口要把江湾从宝山手中夺回来!

动迁大居的定位为江湾指明了发展方向,江湾快速得到高度的城市化。

然而,在江湾埋头发展动迁大居的过程中,北外滩、四川北路、五角场和大宁等周边区域相继崛起,让江湾非常式微。

江湾地区的老房子和动迁房众多,历史包袱沉重,给城市更新带来了极大的困难。

加上军事管理区的存在,江湾无法完成成片式开发,只能点状开发,这种情况下城市的建设只能是碎片化的,连路网都是那么混乱。

江湾天生不是“高尚地段”,这种固有的地段认知一旦形成后,难以再改变。

江湾最初是棚户区,然后建了大量的老公房,再是动迁房集中营,这些二手房产品都已被时代抛弃。

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虹口的有钱人都去买北外滩了,或者买回瑞虹新城,而没钱的只能继续坚守在江湾。

这里清一色的动迁风格,板块内以90年代建成的老公房为主,其中20年以上楼龄的挂牌房源占比超过80%。

在虹口的置业改善链条中,江湾处在最末端。

北外滩吸引的是全市的置业客,而江湾吸引的只能是本地客。

这里的二手房挂牌虽多,但成交的很少,产品没有流通性,本地需求占据主导。

当一个板块吸引不了外地客群,二手房大多靠本地小中介成交,那么基本失去了购买价值。

再看江湾板块开发出的新房,多是旧改出来的项目。

旧改土地成本都很高,导致新房售价走高,而“高房价”与江湾的定位和周边环境格格不入。

以虹盛里为例,高达10-11万的单价,买个三房总价就要1100万元左右,刚需可能攀不起,而改善也未必瞧得上,很尴尬!

要知道,项目周边不是老破小就是老破大,二手房仅6万元/m²左右,倒挂打新赚钱是不存在的。

旧改出来的项目一般地块比较小,开发的新房没有社区氛围感。

比如虹盛里就被切割成了六七块,一栋楼就是一个单独的住区:

花1100万在江湾买新房,确实需要掂量掂量!

这个板块没有好商业、也没有好学区,同时缺乏优质三甲医疗。

1100万的预算,都能买到大宁了,新江湾城也是一个不错的选择,有太多的板块可以替代江湾。

所以虹盛里一开盘就遭遇滑铁卢,451套房仅96组认购,半年过去都卖不完,与其它板块的“日光”盘形成了鲜明的反差。

江湾板块今年还会开出另外一个新盘:中建虹口江湾镇项目,8.7万元/m²的联动价同样不低,项目也仅仅是建设4栋住宅,地块非常小。

如今的江湾正遭遇一场置业的尴尬,其在虹口区内的置业地位已荡然无存。

04

比起置业改善地位的丧失,人口居住结构的固化和老龄化、人口吸引力下降的问题可能更为严峻,江湾的发展又一次站在时代抉择的路口。

江湾本是由动迁基地发展而来,居住多以老年群体为主,看上去像是一个大型分布式养老社区。

在这里,年轻人根本无法融不入,江湾公园里休闲的全是大爷大妈。

加上土地开发殆尽,新的产业资源又进不来,让江湾面临很大的发展困境。

为什么华为要去青浦?为什么特斯拉要去临港?这些科研和大制造业对土地的需求都是很大的。

不只是江湾,整个虹口也都面临这种困境。

人口老龄化在上海最为严重,人口吸引力大为下降。

外地人来上海可能喜欢浦东、喜欢闵行,但不一定喜欢虹口。

江湾、曲阳、凉城、鲁迅公园等板块,还有周围的彭浦新村都成了典型的养老社区。

这些区域的老房子多以本地情结的受众为主,在外地人进不来的同时,本地人的购买力却一直在下降。

所以这些板块的后市很难看好。

由于不断地旧改和城市更新,江湾以及虹口区的人口这几年流失了很多,烟火气息都受到了影响。

虹口消失了很多老街坊,江湾的万安路老商业街地位早已不再。

一组数据显示,虹口区2021年减少4.27万人,2022年减少3.09万人,2023年又减少1.58万人,更多的人选择离开虹口。

不过本身虹口的人口密度比较高,这组数据也恰恰说明虹口的旧改和动迁在提速了。

大家都动迁走了,为产业发展腾挪空间,反而是好事。

北外滩、四川北路大面积的旧改,都是虹口为崛起而布下的重要棋子。

跟着全区的步伐,江湾同时也在积极做一些旧改和城市更新的工作,没有停滞不前。

其中场中路南侧区域是江湾旧改的典范,蔷薇里、红馥里等是近几年新建的小区,改变了江湾贫穷落后的一面。

老站1876创意园堪称江湾转型的亮点,还挂牌了张江高新区园区,搞了不少创客+产业。

还有老上海人熟知的万安路“江湾轻纺花鸟市场”,拆迁后正在建设一座大型商业综合体——竑杉湾广场。

不过这些更新项目都是点状开发,能级不够高,无法从根本上改变整个区域的面貌。

江湾处在虹口最北端,与静安、宝山、杨浦交界,基本上是被边缘化的地方。

目前虹口的发展重心在北外滩和四川北路,这些都是虹口2035的CAZ区域,会优先给予资源扶持。

而对于处在最北部的江湾来说,拿不到区级资源的投入,不可避免地会继续走向没落。

江湾,是一个被时代抛弃的地方。

在经历种种下滑后,希望江湾作出更大的改变,以更大力度去做城市更新。

江湾能否在涅槃中重生,找回属于自己的荣光?

▼以上为正文

编辑∣环线咨询