在浙江杭州，有个男人一时冲动，花了12万定金买了一套195万的房子。等他冷静下来，发现自己每个月只有4000块的工资，根本还不起7000块的房贷。他后悔了，就想出了一个办法，说开发商违规，要求他们退还定金。
01、案情回顾
在杭州，有个叫余先生的人，一天他经过一个楼盘，看到开发商在搞活动，送黄金，他就心动了。
销售员一顿推销，他就掏了12万块钱当定金，还拿了30万的黄金券，总共42万，算是首付买了套195万的房子。
但回家后，余先生才反应过来，他一个月工资才4000多，房贷要还7000多，根本还不起。
他后悔了，觉得被忽悠了，就想让开发商把定金退给他。但开发商不同意，说定金不能退。
余先生觉得这个首付方式有问题，就找媒体想让开发商退钱。
开发商说，那黄金券是房贷批了后才给的，不是用来付首付的。
这种卖房方式其实挺常见，就是开发商先借首付款给买家，让他们能买得起房子。
但住建部门不允许这样分期付首付或者借首付款，怕买不起房的人最后还不了贷。
法院最后怎么判的呢？
02、案情分析
定金的性质和效力
根据《民法典》第五百八十六条：定金是作为债权担保的一种形式。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。在余先生的情况下，他支付了12万元作为定金，这笔款项在法律上具有担保合同履行的性质。
定金的退还条件
《民法典》第五百八十七条规定：如果债务人（即余先生）履行债务，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方（余先生）不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。这意味着，如果余先生决定不购买房屋，根据这一规定，他可能无法要求退还定金。
违反行业规定与合同效力
虽然住建部门规定不允许分期付首付或借首付款，这属于行业规定，并不直接等同于法律或行政法规。因此，尽管开发商的做法可能违反了行业规定，但只要合同没有违反法律或行政法规，合同本身仍然是有效的。
定金与首付款的区别
余先生支付的12万元是作为定金，而不是首付款。定金在法律上具有特定的担保作用，而首付款则是购房款项的一部分。在这种情况下，定金的退还规则与首付款可能有所不同。
从《民法典》的角度来看，余先生要求退还定金可能会面临一定的法律障碍。除非能够证明开发商在合同订立过程中存在欺诈、胁迫等行为，或者合同存在其他法定无效的情形，否则余先生可能无法要求退还定金。
不过，幸运的是，经过媒体的协调，开发商最终同意将10万元返还给余先生。
三思而后行啊。还好这钱是拿回来了，如果开发商不退这钱，那就真的打水漂了。
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